Thị trường truyền thống bão hòa

Trong những năm qua, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam phát triển mạnh mẽ nhờ các yếu tố như tốc độ tăng trưởng khách du lịch, cơ sở hạ tầng đột phá, tiềm năng về tự nhiên của mỗi địa phương…Tuy nhiên, có thể dễ dàng nhận thấy xu hướng rõ rệt, đó là những thị trường truyền thống như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang đã bắt đầu bão hòa sau nhiều năm tăng trưởng nóng. Thay vào đó là những thị trường mới nổi, giàu tiềm năng du lịch như Bình Thuận, Ninh Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Nam Hội An…

Theo thống kê của ngành du lịch, 9 tháng đầu năm nay khách du lịch tiếp tục tăng trưởng ấn tượng, khách quốc tế tăng trưởng 10,8% so với cùng kỳ, trong đó Thái Lan (46%), Đài Loan (28%) và Hàn Quốc (23%), trong khi nguồn khách từ Trung Quốc chững lại (chỉ tăng 4%)…

Đi kèm theo đó là sự tăng trưởng mạnh của phân khúc phòng khách sạn 4-5 sao. Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam về thị trường BĐS du lịch vừa công bố, tính đến nay Việt Nam có khoảng 442 dự án khách sạn 4-5 sao cung cấp khoảng 91.236 phòng. Trong đó từ 2015 đến nay, lượng phòng khách sạn 5 sao có mức tăng cao nhất trung bình khoảng 21% mỗi năm, trong khi nhóm khách sạn 4-sao chỉ tăng trung bình 9%.

Đà Nẵng và Khánh Hòa đang là 2 thị trường có nguồn cung phát triển như vũ bão trong những năm qua trung bình khoảng 19% mỗi năm. Mỗi địa phương hiện có khoảng 14.000 phòng.

Phú Quốc là địa điểm đã chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng nhất ở mức 36% mỗi năm, và hiện số phòng khách sạn cao cấp ở huyện đảo này đã gần bằng nguồn cung ở Hà Nội (7.900 phòng), nhờ sự đầu tư mạnh mẽ của các tập đoàn bất động sản nghỉ dưỡng hàng đầu Việt Nam.

Với sự phát triển nóng, Đà Nẵng, Phú Quốc và Nha Trang đang là những thị trường giảm nhiệt đáng kể về nguồn cung mới từ năm 2018 đến nay.

Theo CBRE Việt Nam, nguồn cung tích lũy biệt thự du lịch tại ba thị trường chính là Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc có tốc độ tăng trưởng trung bình mỗi năm lần lượt là 2,6%, 0,9% và 7,3% trong giai đoạn 2017-Q3/2019 (so với mức tăng trung bình mỗi năm tương ứng trong giai đoạn 2015-2017 là 5,5%, 35% và 27%).

Nguồn: CBRE VIệt Nam quý 3/2019

Tốc độ tăng trưởng của nguồn cung căn hộ du lịch cũng giảm mạnh trong giai đoạn sau 2017: ví dụ nguồn cung tại Khánh Hòa chỉ tăng trung bình 7%/năm so với mức 239%/năm trong 2 năm trước đó.

Theo ông Nguyễn Trọng Thức, Quản lý Cấp cao của CBRE Hotels Việt Nam, sự giảm nhiệt về phương diện nguồn cung mới này là cần thiết để thị trường có những bước điều chỉnh phù hợp sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đặc biệt trong bối cảnh khung pháp lý của các sản phẩm nghỉ dưỡng bán đang cần được cải thiện để bắt kịp với đà tăng trưởng của thị trường.

Cơ hội xuất hiện ở vùng đất mới

Trong khi thị trường truyền thống bão hòa thì trái lại những địa phương giàu tiềm năng du lịch những lại chưa được phát triển lại đang nổi lên như một điểm đến mới. Cơ hội đầu tư lại đang thuộc về những vùng đất mới này.

CBRE cho rằng, sự sụt giảm nguồn cung mới tại các thị trường truyền thống đi song song với việc mở rộng tại các thị trường mới nổi trong năm 2019, đặc biệt là những địa phương có kết nối thuận tiện với những thị trường trọng điểm như Bà Rịa-Vũng Tàu (gần TP.HCM), Quảng Nam (gần Đà Nẵng), Bình Thuận (4,5 tiếng lái xe từ TP.HCM), Hạ Long (2,5 tiếng lái xe từ Hà Nội, cải thiện đáng kể nhờ cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long). Một số dự án nổi bật trong thời gian gần đây có thể kể đến Royal Park FLC Hạ Long, Malibu Hội An, NovaHills Mũi Né, NovaWorld Hồ Tràm, NovaWorl Phan Thiết, Mũi Né Summer Land, Thanh Long Bay, Sailing Bay Ninh Chữ…

Cơ hội đầu tư bất động sản xuất hiện ở những vùng đất mới

Bên cạnh việc mở rộng tại những vị trí địa lý mới, các chủ đầu tư còn tích cực trong việc phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch mới. Nổi bật hơn hết là hình thức shophouse/shopvilla ven biển tại thị trường Phú Quốc và Hạ Long. Tính đến hết T9/2019, hai thị trường này lần lượt có trên dưới 2.000 sản phẩm thuộc loại hình shophouse/shopvilla ven biển, với mức tiêu thụ đạt gần 90%. Các chủ đầu tư sản phẩm này hiện đa số là những tên tuổi hàng đầu trên thị trường, giúp đảm bảo khả năng hấp thụ của các dự án hiện hữu.

Ông Robert McIntosh, Giám đốc Điều hành của CBRE Hotels khu vực Châu Á – Thái Bình Dương nhận định: "Để tiếp tục duy trì tăng trưởng, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam sẽ phải đa dạng hóa thị trường, cân nhắc cả những địa điểm du lịch giàu tiềm năng nhưng chưa quá phát triển như Nam Hội An, Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu, cũng như đa dạng hóa loại hình sản phẩm và chuyên nghiệp hóa công tác quản lý vận hành".