Bất động sản khu công nghiệp còn đáng để kỳ vọng?

Kết quả kinh doanh tích cực, thực hiện tốt kế hoạch, năng lực chiếm dụng vốn cao hơn mặt bằng chung, ủng hộ từ yếu tố vĩ mô… là những điểm nổi bật của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) sau quý 3/2019.

Hơn 1 năm qua, ngành BĐS KCN được hưởng lợi từ nhiều yếu tố giúp giá cổ phiếu tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, 2 tháng trở lại đây giá những cổ phiếu này đã có nhịp điều chỉnh.

Nguồn: VietstockFinance

Nguồn: VietstockFinance

Câu hỏi được đặt ra: Liệu đây chỉ là nhịp chững lại sau đà tăng nóng hay thoái trào của các cổ phiếu KCN, khi mà hoạt động kinh doanh vẫn còn tiềm năng?

Kết quả kinh doanh quý 3/2019 và tình hình thực hiện kế hoạch

So với cùng kỳ, lãi ròng quý 3/2019 của phần lớn doanh nghiệp ngành BĐS KCN đều tăng trưởng khá tốt; có khi tỷ lệ lên đến 3 - 4 con số.

Theo thống kê của Vietstock, 18 doanh nghiệp thuộc nhóm BĐS KCN trên sàn chứng khoán có tổng doanh thu thuần đạt 10,052 tỷ đồng, tăng 9% so cùng kỳ; lãi ròng đạt 1,825 tỷ đồng, tăng 35% so cùng kỳ.

Doanh thu và lãi ròng của các doanh nghiệp BĐS KCN ĐVT: Tỷ đồng Nguồn: VietstockFinance

(*) Niên độ năm tài chính từ 01/07/2018 - 30/09/2019

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp trong số này hoàn thành tốt chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế (LNST) của mình sau 9 tháng đầu năm.

LNST 9T 2019 của doanh nghiệp BĐS KCN ĐVT: Tỷ đồng Nguồn: VietstockFinance

(*) Thực hiện cả năm do khác niên độ tài chính
(**) Kế hoạch lợi nhuận trước thuế

Điểm qua một số doanh nghiệp dẫn đầu: CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) đạt lãi ròng hơn 155 tỷ đồng, gấp 25 lần so với con số 6 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Đây cũng là KQKD một quý tốt nhất từ trước đến nay của D2D.

Hơn 300 tỷ đồng đến từ dự án Khu dân cư Lộc An là động lực chính cho sự tăng trưởng của D2D trong 9 tháng đầu năm. Đồng thời, giúp Doanh nghiệp vượt 167%  kế hoạch năm về LNST.

CTCP Đầu tư Sài Gòn GVR (UPCoM: SIP) đứng vị trí thứ 2 với KQKD nổi bật. Doanh thu thuần và lãi ròng của SIP trong quý 3/2019 đạt 1,129 tỷ đồng và 187 tỷ đồng, tăng 38% và gấp 7 lần so với cùng kỳ.

Mặc dù lợi nhuận từ mảng điện nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn, nhưng “tân binh” SIP đã ghi nhận dần các khoản tiền cho thuê KCN và các dịch vụ kèm theo. Đồng thời vượt 108% kế hoạch LNST sau 9 tháng đầu năm.

“Ông lớn” của ngành Tổng CTCP Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, UPCoM: BCM) cũng tăng trưởng lãi ròng 25% so với cùng kỳ đạt gần 492 tỷ đồng nhờ lợi nhuận kinh doanh bất động sản và lợi nhuận từ công ty liên kết tăng, mặc dù doanh thu thuần của Tổng công ty giảm 33% so cùng kỳ. Công ty thực hiện 98% kế hoạch LNST sau 9 tháng.

Bên cạnh những doanh nghiệp có sự tăng trưởng về cả doanh thu lẫn lợi nhuận, vẫn có những doanh nghiệp “đi lùi” trong quý 3/2019 như SZL, NTC, TIX, ITA, HPI, mà phải kể đến là ông lớn Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) với lãi ròng sụt giảm 50% so với cùng kỳ, đạt 110 tỷ đồng. Sau 9 tháng, Công ty thực hiện 62% kế hoạch LNST .

Hay CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HOSE: ITA) mặc dù lãi ròng quý 3 sụt giảm 21% so với cùng, đạt 66 tỷ đồng. Tuy nhiên, ITA đã có chuyển biến tích cực hơn khi thực hiện 44% kế hoạch LNST sau 9 tháng đầu năm. So với những năm trước đây, ITA thường đặt mục tiêu kinh doanh cao nhưng chưa thực hiện tới 30% kế hoạch LNST trong nhiều năm (từ 2015 – 2018).

Năng lực chiếm dụng vốn giúp đảm bảo dòng tiền?

Do tính chất đặc thù về mô hình kinh doanh, các doanh nghiệp BĐS KCN có khoản doanh thu chưa thực hiện, người mua trả tiền trước thường cao hơn so với các doanh nghiệp khác trên sàn.  Các khoản trên sẽ được hạch toán vào doanh thu của các doanh nghiệp trong những kỳ tới, giúp doanh nghiệp có thu nhập ổn định và đều đặn mỗi năm.

Nguồn: VietstockFinance

Dòng thu nhập trong tương lai của CTCP Khu Công Nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC)  được đảm bảo khi người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện chiếm tới 81% tổng tài sản, tương ứng đạt 2,787 tỷ đồng. Đồng thời, NTC là KCN lớn ở tỉnh Bình Dương – nơi đang đứng thứ 2 cả nước về thu hút dòng vốn FDI.

Hay đối với SIP, doanh thu chưa thực hiện và người mua trả tiền trước chiếm tới 68% tổng tài sản. Ngoài ra, SIP vẫn còn quỹ đất chưa được khai thác hết.

Ở chiều ngược lại, năng lực chiếm dụng vốn của nhiều công ty trong nhóm đang ở mức thấp. KBC hiện chỉ đạt 2% tổng tài sản.“Của để dành” của Tổng công ty vẫn còn nằm ở hàng tồn kho, gần 10 dự án KCN khác nhau trị giá 8,128 tỷ đồng, chiếm 46% tổng tài sản.

Tương tự ở Becamex IDC, hàng tồn kho của Tổng công ty đạt 23,382 tỷ đồng, chiếm 53% tổng tài sản. Trong đó, 95% hàng tồn kho là chi phí xây dựng dở dang của các dự án.

Nhìn chung, những doanh nghiệp có nguồn vốn chiếm dụng cao, KQKD sẽ tiếp tục triển vọng trong những quý tới. Ngược lại, những doanh nghiệp chưa có nguồn vốn chiếm dụng, hay “của để dành” vẫn còn nằm trong hàng tồn kho sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn.

Nhóm bất động sản khu công nghiệp vẫn đang nhận yếu tố hỗ trợ từ vĩ mô

Theo Bộ Kế Hoạch Và Đầu Tư Cục Đầu Tư Nước Ngoài – FIA: Trong 10 tháng đầu 2019, ước tính các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân được 16.21 tỉ USD, tăng 7.4% so với cùng kỳ năm 2018.

Lũy kế đến 20/10, Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19/21 ngành trong hệ thống phân ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, các lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 đạt 58.5 tỉ USD, chiếm hơn 16% tổng vốn đầu tư.

Tình hình thu hút dòng vốn FDI tại Việt Nam theo đối tác (Lũy kế các dự án còn hiệu lực đến ngày 20/10/2019) Nguồn: FIA

Đứng đầu là Hàn Quốc với tổng vốn đăng ký 66.62 tỉ USD (chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư). Nhật Bản đứng thứ hai với 58.92 tỉ USD (chiếm 16% tổng vốn đầu tư), tiếp theo lần lượt là Singapore và Đài Loan, Hồng Kông.

Ngoài ra, trong tháng 10/2019, đầu tư từ Trung Quốc tăng gần 2 lần, từ Hong Kong tăng 3.94 lần so với cùng kỳ 2018, đạt 3.2 tỉ USD và 5.5 tỉ USD.

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào các vùng kinh tế trọng điểm của Việt Nam, giúp giá đất KCN tăng cao; tạo lợi thế cho các doanh nghiệp BĐS KCN có quỹ đất lớn, vẫn còn dư địa để lắp đầy.

Tình hình thu hút dòng vốn FDI tại Việt Nam theo địa phương (Lũy kế các dự án còn hiệu lực đến ngày 20/10/2019) Nguồn: FIA

Theo Báo cáo triển vọng ngành quý 4/2019 của CTCP Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) ngành BĐS KCN tiếp tục được duy trì đánh giá khả quan do vẫn tiếp tục được hưởng lợi nhờ:

(1) Chiến tranh thương mại và hiệp định EVFTA có hiệu lực sẽ thu hút nguồn vốn FDI vào trong nước. 

(2) Giá cho thuê tăng trung bình từ 7-15% so với cùng kỳ năm trước. Các nhà đầu tư mới chủ yếu từ châu Á (Nhật Bản, Hàn Quốc hay Trung Quốc) sẽ vẫn quan tâm đến bất động sản công nghiệp của Việt Nam, do làn sóng các nhà sản xuất rời khỏi Trung Quốc và Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư, thông qua minh chứng giá cho thuê và tốc độ lấp đầy tiếp tục tăng. Khoảng 615 ha đất công nghiệp cho thuê được lên kế hoạch đưa vào thị trường trong vòng 12 tháng tới và giá đất được dự kiến sẽ liên tục tăng trưởng đến cuối năm 2019 do nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà đầu tư.

Như vậy, mặc dù giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS KCN tuy có nhịp điều chỉnh, tuy nhiên đây chỉ là nhịp hồi sau đà tăng nóng và  triển vọng trước mắt của các doanh nghiệp này vẫn còn. Tuy nhiên, cơ hội sẽ không dàn đều cho các doanh nghiệp, mà chỉ dành cho các doanh nghiệp có “nội tại” đủ tốt, quỹ đất lớn và có những lợi thế riêng biệt về sản phẩm hay vị trí địa lý.

Như Xuân

FILI