Lộ diện những khu vực là tâm điểm hút dòng tiền đầu tư

Thị trường địa ốc các tỉnh phía Nam thời gian gần đây đã xuất hiện những khu vực được các chuyên gia dự báo sẽ là tâm điểm hút dòng tiền trên thị trường địa ốc sắp tới. Trong đó, các khu vực thường xuyên được gọi tên như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, xa hơn có Bình Phước, Bình Thuận… sẽ là địa hạt để NĐT nhắm đến lâu dài, với kì vọng biên lợi nhuận cao. Trong đó, dòng sản phẩm chủ yếu vẫn là đất nền.

Được xem là thị trường nhiều triển vọng nhất cuối năm 2019 và đầu năm 2020, Bà Rịa - Vũng Tàu đang dẫn đầu về hạ tầng và thu hút làn sóng đổ bộ của những ông lớn trong ngành BĐS đến những doanh nghiệp nhỏ, các nhà phân phối đều cùng lúc tham gia thị trường. Đến thời điểm này, BĐS nơi đây tiếp tục rục rịch khi mà hoạt động mua bán, các NĐT quay trở lại thị trường và những kế hoạch mở bán sản phẩm mới của doanh nghiệp BĐS khiến thị trường chộn rộn trở lại.

Trước những thông tin hạ tầng lớn, nhiều NĐT đã nhanh chóng đón đầu ở các thị trường tiềm năng

Đây cũng là khu vực đang chứng kiến sự biến động tăng giá ấn tượng so với các khu vực vệ tinh Tp.HCM. Hiện đất nền, nhà phố tại khu trung tâm Bà Rịa, Tân Thành, Châu Đức giá bán dao động từ 40-50 triệu đồng/m2. Trong năm 2019, giá đất nền trên địa bàn hầu hết các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh, đặc biệt là khu vực trung tâm TP. Bà Rịa, TX. Phú Mỹ, TP. Vũng Tàu tăng mạnh từ 20-30% so với năm trước. Lượng hồ sơ mua bán, giao dịch BĐS tại các địa phương trên cũng tăng từ 20- 50% giai đoạn giữa năm 2019.

Trong đó, quỹ đất tại khu trung tâm TP.Bà Rịa được dự báo có xu hướng giảm khiến việc biến động tăng giá tại đây liên tục trong suốt thời gian qua. Các dự án tọa lạc ở vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ giá có thể tăng 30% trong vòng 9 tháng. Đặc biệt, ở các dự án có mức giá chào bán từ 15-20 triệu đồng/m2, được nhận định biên độ tăng giá còn khá lớn trong năm 2020.

Không phải ngẫu nhiên mà khu vực này lại được dự báo tâm điểm thu hút người mua trong giai đoạn sắp tới. Theo quy hoạch xây dựng vùng Tp. HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh xác định tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thuộc tiểu vùng phía Đông nằm trên trục hành lang phía Đông Nam dọc Quốc lộ 51, gồm chuỗi các đô thị Phú Mỹ, Bà Rịa, Vũng Tàu sẽ là đòn bẩy thúc đẩy thị trường BĐS nơi đây phát triển.

Về hạ tầng, tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành đang chuẩn bị đưa vào sử dụng sẽ kết nối toàn khu vực miền Tây với Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu một cách dễ dàng. Hay như tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Xuyên Á, sân bay Quốc tế Long Thành, sân bay lưỡng dụng Hồ Tràm, đường hầm xuyên biển nối Cần Giờ - Vũng Tàu… được quy hoạch và từng bước đi vào hoạt động đã và sẽ thúc đẩy xu hướng đầu tư đón đầu tiềm năng BĐS trung tâm Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo các chuyên gia, cùng với tốc độ phát triển về hạ tầng giao thông và tiềm năng du lịch, BĐS tại Bà Rịa - Vũng Tàu có thể “nóng sốt” trong thời gian tới. Nhiều NĐT đã nhìn thấy rõ tiềm năng và bắt đầu những cơn săn đón BĐS ở giai đoạn này.

Nói về tiềm năng của trường Bà Rịa, các doanh nghiệp cho rằng, khi tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và Sân bay Long Thành khởi công sẽ như một cú huých mới tạo nên dư chấn cho thị trường Bà Rịa bật mạnh hơn nữa. Và, nơi đây sẽ nhanh chóng trở thành điểm đến cho những nhà đầu tư am hiểu thị trường. Ngoài ra, giá đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu so với nhiều khu vực khác vẫn còn khá mềm, dư địa phát triển vẫn còn rất lớn, vì thế cơ hội vẫn còn rộng mở với nhà đầu tư.

Một thị trường điển hình ở thời điểm này là Đồng Nai với hai khu vực nổi sóng là Long Thành và Nhơn Trạch. Thông tin sân bay quốc tế Long Thành chuẩn bị khởi công (dự là 2021) đang tạo ra cú hích mạnh cho thị trường BĐS nơi đây. Hiện nhà nước đang đẩy nhanh tiến độ các công trình xây dựng, đồng thời lên kế hoạch triển khai thêm một loạt dự án hạ tầng liên kết vùng quy mô lớn. Với hệ thống kết nối này không chỉ Long Thành được hưởng lợi trực tiếp mà các khu vực lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu; Nhơn Trạch; Bình Dương cũng sẽ được hưởng lợi theo.

Đây cũng là khu vực được hưởng lợi thế khi hội tụ đủ cả 3 đường là đường bộ, đường thủy và đường hàng không. Trong đó, đường bộ hiện hữu 5 tuyến cao tốc đã và đang xây dựng gồm Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Giây – Phan Thiết và Dầu Giây – Đà Lạt, tạo nên vị thế rất lớn về mặt kết nối, giao thương giữa các khu vực.

Trong khi ngoài việc được thừa hưởng các tuyến đường nối liền với sân bay thì NĐT đến với Nhơn Trạch còn “tiếp sức” bởi thông tin cây cầu Cát Lái nối Q.2 (Tp.HCM) nối với Nhơn Trạch. 2 yếu tố hạ tầng lớn đã và đang thúc đẩy hoạt động mua bán BĐS ở khu vực diễn ra rầm rộ thời gian qua.

Rõ ràng, tác động đến từ yếu tố hạ tầng sẽ là đòn bẩy thu hút dòng tiền của người mua đến với thị trường Đồng Nai trong thời gian tới. Theo các chuyên gia, thực tế, hoạt động gom BĐS tại Long Thành, Nhơn Trạch đã diễn ra từ khá lâu từ khi mà thị trường “lộ” thông tin sân bay quốc tế Long Thành và cầu. Tuy vậy, đến thời điểm này, khi mà những thông tin cụ thể hơn thì hoạt động gom đất diễn ra mạnh mẽ hơn.

Khu vực đang đón sóng mạnh mẽ phải kể thêm Dĩ An, Bình Dương. Trong đó, khác với các thị trường mới nổi, nơi đây đang chứng kiến sự vươn lên của phân khúc căn hộ vừa túi tiền và nhà phố xây sẵn.

Do có lợi thế giáp ranh Q.Thủ Đức, Q.9 (Tp.HCM) nên thị trường nơi đây có thanh khoản dự án khá tốt. Không chỉ người mua thực tìm kiếm chốn an cư với mức tài chính vừa tầm, mà cả NĐT cũng nhắm đến phân khúc này khi đáp ứng được nhu cầu an cư của đối tượng khách mua thực, vì thế NĐT mua đi bán lại sẽ dễ dàng hơn. Nhiều NĐT có dòng vốn khiêm tốn, bỏ tiền theo giai đoạn dự án và hưởng mức chênh lệch khá tốt, từ 20-25%/năm trước bối cảnh phân khúc căn hộ, nhà phố khan hiếm nguồn cung mới ra thị trường.

“Đánh bắt xa bờ” là hiện tượng tất yếu của thị trường nhà đất

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, trước bối cảnh nguồn cung và pháp lý tại Tp.HCM ngày càng khó khăn thì việc các NĐT tiến về vùng vệ tinh Tp.HCM để tìm kiếm quỹ đất cũng như lợi nhuận là điều tất yếu của thị trường. Trong đó, ở các khu vực có thông tin về hạ tầng, cao tốc, sân bay dần hiện hữu sẽ là điểm đến thu hút các NĐT. “Thực tế thị trường tỉnh lân cận Sài Gòn đã chứng kiến những đợt sôi động trước đó và tình hình này sẽ vẫn tiếp diễn trong giai đoạn tới khi mà nguồn cung mới tại Tp.HCM chưa mấy sáng sủa cũng như mặt bằng giá đã khá cao”, bà Dung nhấn mạnh.

Theo bà Dung, thời gian tới các BĐS các tỉnh lân cận sẽ thu hút nhiều mối quan tâm của người mua, bởi các lý do sau: Thứ nhất, mặt bằng giá dễ thở hơn các khu vực ven Tp.HCM. Thứ hai, kết nối giao thông hạ tầng với Tp.HCM ngày càng thuận lợi hơn khiến người mua cảm thấy không quá xa khi sở hữu BĐS tỉnh lân cận. Thứ ba, mức kì vọng tăng giá cao: NĐT có thể mua được BĐS với mức giá thấp và khả năng bán được giá cao sau này, đặc biệt khi mà cơ sở hạ tầng trong tương lai được hình thành thì chắc chắn giá BĐS sẽ tăng.

Vết dầu loang ra thị trường tỉnh lân cận Sài Gòn đang là xu hướng tất yếu bởi nguồn cung BĐS nội thành ngày càng khan hiếm, giá đã tăng cao

Đồng quan điểm, T.S Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư tài chính cũng cho rằng, thời gian tới, các tỉnh vệ tinh sẽ được hưởng lợi, có sự biến động tăng nhanh hơn do nguồn cung mới tại Tp.HCM đang hạn chế. Theo ông Khương, khi mà làn sóng dịch chuyển dự án ra khu lân cận ngày càng mạnh mẽ thì NĐT cá nhân cũng cần cân nhắc kỹ các yếu tố để quyết định “xuống tiền”.

Chẳng hạn, phải nhìn thấy được tương lai thực sự của thị trường đó; tính thanh khoản của dự án đó như thế nào; khi dự án có tính thanh khoản thì mới có lợi nhuận tốt; quan trọng hơn cả NĐT khi bỏ tiền vào BĐS khu vực tỉnh phải nhìn thấy câu chuyện dài hơi trên thị trường thì mới mang lại lợi nhuận tốt. Ngoài ra, NĐT phải nhìn thấy rõ triển vọng cơ sở hạ tầng của khu vực muốn đầu tư ra sao. Dự án đó có nằm trong khu vực phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm của tỉnh đó hay không, sự liên kết với dự án xung quanh ra sao…

“Nếu không vay thì đầu tư BĐS tỉnh lân cận là một cơ hội, so với chi phí bỏ vào ngân hàng vẫn hơn nhưng với NĐT cá nhân, phải cân nhắc được đòn bẩy tài chính, không khuyến khích việc đi vay quá nhiều để đầu tư BĐS”, ông Khương nhắn nhủ.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam, hiện nay, tất cả các tỉnh thành lân cận Tp.HCM đều có lợi thế riêng để đón dòng tiền và làn sóng của NĐT. Sự nhộn nhịp phụ thuộc vào địa phương nào có tính kết nối tốt hơn, có dự án hấp dẫn hơn.

Một số khu vực như Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Bà Rịa - Vũng Tàu…trước đó đã chứng kiến những đợt mua bán sôi động và có thể sẽ là tâm điểm nổi lên trong thời gian tới khi mà liên quan trực tiếp đến câu chuyện về hạ tầng giao thông. “Tất nhiên, ở khu vực nào có hạ tầng giao thông hiện hữu, đã đưa vào sử dụng thì chắc chắn sẽ tác động đến dự án BĐS tại khu vực đó”, ông Hoàng nhấn mạnh.

Tuy vậy, theo các chuyên gia trong ngành, khi xuống tiền ở vùng lân cận Sài Gòn NĐT cũng cần lưu ý nên nhìn thị trường trong dài hạn, chứ không phải 1-2 năm. Giá BĐS chỉ vọt lên hẳn khi bắt đầu hình thành các dự án hạ tầng.