Năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tìm phương án mới cho câu chuyện huy động vốn khi dòng tín dụng ngân hàng bị thắt chặt. Nhiều gợi ý được đưa ra như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hợp tác với nước ngoài ở mức độ dự án… Thậm chí, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) còn có văn bản khuyến nghị doanh nghiệp nên xem xét phát hành trái phiếu như một cách để "cứu" dòng vốn.

Chúng tôi có cuộc trao đổi với TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia lĩnh vực ngân hàng, bất động sản, để làm rõ hơn vấn đề này.

Vốn tín dụng vào bất động sản nói chung sẽ gặp khó

- Ông đánh giá quyết định siết dòng vốn tín dụng vào bất động sản ảnh hưởng như thế nào tới doanh nghiệp?

- Siết tín dụng bất động sản là việc cần thiết, chủ trương chung của ngân hàng. Bởi lẽ, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã quá cao nên ngân hàng phải kiểm soát lại. Tuy nhiên, việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% là khá lớn. Do đó, các dự án vay trung dài hạn bị hạn chế vốn.

Chuyện thứ hai quan trọng không kém là nhận định khả năng rủi ro có thể xảy ra ở lĩnh vực bất động sản do giá đã cao, quy mô nguồn cung quá nhiều, xuất hiện lượng đầu tư thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Vì vậy, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản năm nay nói chung sẽ gặp khó.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

- Ông nghĩ sao về lời khuyên của nhiều chuyên gia là khó vốn tín dụng thì doanh nghiệp có thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc liên kết, hợp tác phát triển dự án với nước ngoài?

- Không phải doanh nghiệp nào cũng phát hành cổ phiếu mà chỉ những công ty đã lên sàn mới có thể thực hiện được việc này. Mà số lượng các công ty bất động sản chưa niêm yết trong lĩnh vực bất động sản còn nhiều vô cùng.

Về việc hợp tác với nước ngoài, doanh nghiệp cũng không dễ thực hiện đâu. Vì phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tế, hiện nay, nhiều công ty còn chưa có pháp lý dự án, đang trong quá trình tích lũy quỹ đất... Chưa kể, khi hợp tác, đôi khi doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, gần như là bán dự án cho nước ngoài.

- Vậy thì ông hy vọng giải pháp nằm ở thị trường trái phiếu?

- Tôi cho rằng triển vọng cũng không khả quan hơn hai phương án kia. Bởi lẽ, Việt Nam chưa có được một thị trường trái phiếu hoạt động giống như cổ phiếu. Doanh nghiệp sẽ khó phát hành trái phiếu nếu như không "thân" với ngân hàng. Chưa nói đến cơ hội phát hành trái phiếu cũng sẽ nghiêng nhiều hơn về doanh nghiệp niêm yết.

Với trái phiếu chuyển đổi, doanh nghiệp phát hành thành công nếu được đánh giá có tương lai tốt, triển vọng bền vững. Nhiều doanh nghiệp ở Việt Nam phát hành không thành công trái phiếu chuyển đổi là do quản lý kém, việc chuyển đổi không hấp dẫn hoặc khi chuyển đổi, triển vọng giá cổ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái phiếu là nguồn vốn quan trọng cho doanh nghiệp đầu tư trung, dài hạn. Nếu phát hành được trái phiếu, doanh nghiệp sẽ hưởng lợi hơn rất nhiều so với ngân hàng. Bởi nếu vay ngân hàng, việc trả nợ diễn ra hàng năm trong khi đầu tư phải theo quá trình, khai thác kinh doanh cần có thời gian. Áp lực về nguồn vốn vay ngân hàng cho trung dài hạn rất căng. Nhiều doanh nghiệp sụp đổ. Trong khi trái phiếu phát hành 5 năm, 10 năm, trong thời gian đó doanh nghiệp có không gian phát triển vốn.

- Vậy thì theo ông, cần làm gì để có một thị trường trái phiếu sôi động và đúng nghĩa hơn?

- Ở nước ngoài, muốn phát hành trái phiếu đại chúng, doanh nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các công ty dưới A+ có thể vẫn được phát hành nhưng lãi suất phải cao, giống giao dịch ATC. Những doanh nghiệp không mạnh nhưng có tiềm năng tăng trưởng thì có thể phát hành trái phiếu chuyển đổi.

Ngoài ra, doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu công trình. Họ phát hành trái phiếu, đưa vốn vào, giám sát độc lập, thế chấp trái phiếu bằng dự án công trình. Nhà đầu tư cho vay có thế chấp.

Việt Nam chưa có công ty nào phát hành trái phiếu công trình vì không có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh, doanh nghiệp cũng muốn vay qua ngân hàng cho nhanh.

Thế nên, ngân hàng vừa là ngân hàng đầu tư vừa là ngân hàng thương mại nên khi vay thì nhanh nhất còn khi siết vốn thì kẹt doanh nghiệp. Ngân hàng làm đủ mọi chức năng nên hệ thống bị tăng rủi ro.

- Có nghĩa là cả 3 phương án thay thế nguồn vốn ngân hàng đều không khả thi?

- Đúng vậy. Cổ phiếu không dễ phát hành, có lúc cổ đông không thông qua vì còn liên quan giá trị cổ phiếu, vấn đề pha loãng. Phát hành trái phiếu không thuận lợi vì chưa có thị trường trái phiếu sinh động như cổ phiếu; doanh nghiệp chưa có ý thức đẩy nó là thị trường vốn, sử dụng vốn có tính toán, chấp nhận lãi suất thị trường. Việc hợp tác với đối tác nước ngoài thì cũng gặp nhiều vấn đề, như tôi đã nói.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có phương án xử lý vốn

- Như vậy thì doanh nghiệp nên làm gì khi bị siết vốn?

- Doanh nghiệp cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, làm việc với ngân hàng về nợ, tìm ra giải pháp. Doanh nghiệp cũng cần học cách siết lại vốn trong sự hỗ trợ của ngân hàng; phải làm kế hoạch khoản thu khoản chi, làm chặt chẽ, kéo dài dự án là vỡ trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi thị trường bất động sản quay đầu, nhiều dự án sống, nhiều dự án chết. Vấn đề là quyết tâm xử lý của chủ đầu tư đối với các dự án. Không xử lý được thì tất cả thiệt hại.

- Nhìn lại thì đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

- Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng giai đoạn 2010-2013, thị trường bán không được hàng, vốn dự án đứng, nhiều doanh nghiệp họ xử lý tốt như các dự án đọc đại lộ Võ Văn Kiệt.... Theo tôi, xử lý không được cuối cùng là do chủ đầu tư tính toán quá.

Bài học cuối cùng không phải là chờ đến lúc khó khăn mới giải quyết mà phải có biện pháp sớm. Bất động sản là loại hình đặc biệt, một dự án có khi kéo dài 3 - 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất quan trọng. Nếu không dự đoán chu kỳ, bám sát để dự báo rủi ro thì nguy hiểm.

Nếu chỉ coi bất động sản là hoạt động kinh doanh thuần túy, không xem như là loại hình đầu tư tài chính thì khả năng rủi ro luôn luôn xuất hiện.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ sẽ không tăng

- Ông đánh giá như thế nào về thị trường năm nay, liệu có bong bóng không?

- Tôi khẳng định ở Việt Nam không có bong bóng. Bong bóng là khi người mua trả nợ không được, ngân hàng phải đem ra đấu giá. Việt Nam thì không có, hệ thống tài chính không căng thẳng như Mỹ trong việc xử lý. Việt Nam chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của mình dùng từ đóng băng thì hay hơn, tức là giao dịch chậm lại, thanh khoản chậm lại, nguyên nhân do chu kỳ kéo dài, giá tăng cao. Những căn hộ giá cao sẽ rất khó bán. Điều này đã thấy từ quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng khó bán rồi.

- Nhận định này của ông có quá bi quan hay không, bởi thời gian gần đây, thị trường địa ốc TP HCM có nhiều nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang khu vực trung tâm?

- Tôi không bi quan. Căn hộ hạng sang không phải sản phẩm đại diện cho số đông. Nó được nói tới nhiều dựa trên thông tin marketing mạnh, sale mạnh và dành cho giới đầu cơ nhiều hơn. Nếu phỏng vấn một môi giới thì chắc nịch bức tranh khó thanh khoản với loại căn hộ trên 5 tỷ đồng.

- Quay trở lại bức tranh tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ dự án mới sẽ hiếm được bung ra thị trường trong thời gian tới?

- Tôi cho đó là chủ trương của Nhà nước, kiềm chế bất động sản, tránh xáo trộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm chế giúp thị trường không bị suy thoái. Ngược lại, giá căn hộ sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra nhiều, số lượng người bán lại nhiều.

- Xin cảm ơn ông.