Thị trường bất động sản thuận lợi giúp các doanh nghiệp ngành này dự báo sẽ có thêm một năm 2018 suôn sẻ

Quý I/2018, nhiều cổ phiếu tiếp tục bứt phá...

Kinh doanh chủ yếu tại thị trường TP.Đà Nẵng và các tỉnh miền Trung, tại mức giá 17.500 đồng đóng cửa phiên 20/4/2018, thị giá cổ phiếu NDN của CTCP Đầu tư và phát triển Nhà Đà Nẵng đã tăng 59% so với phiên cuối cùng của năm 2017. Mức tăng này vẫn thấp hơn nhiều so với thời điểm đầu tháng 4/2018, bởi khi đó, thị giá cổ phiếu NDN tăng tới hơn 100%.

Tương tự, đến hết phiên 20/4, cổ phiếu CEO của CTCP Tập đoàn C.E.O cũng tăng 54% so với đầu năm 2018 và đang ở vùng giá cao nhất từ khi niêm yết. Với DXG của CTCP Địa ốc Đất Xanh, thị giá khi chốt phiên 20/4 cũng tăng đến hơn 66%. Diễn biến tích cực cũng là câu chuyện chung của nhiều cổ phiếu bất động sản khác như KDH, HDG, TDC, PDR, NLG, LDG… với múc tăng 2 con số, bất chấp thị trường đã điều chỉnh đáng kể trong tuần giữa tháng 4/2018.

Động lực tăng giá của nhóm cổ phiếu bất động sản một mặt đến từ kết quả kinh doanh tích cực trong 2017, khi nhiều doanh nghiệp hoàn thành, thậm chí vượt xa kế hoạch kinh doanh đề ra. Mặt khác, thị trường bất động sản năm 2018 vẫn có nhiều yếu tố vĩ mô thuận lợi khi lãi suất, lạm phát tiếp tục ổn định ở mức thấp, giúp giảm chi phí sử dụng vốn, giao dịch sôi động, giá bán tăng, tạo cơ hội cho doanh nghiệp đẩy mạnh kinh doanh, thể hiện qua những con số kế hoạch đầy lạc quan cho năm 2018.

Chẳng hạn, tại CEO, sau khi đạt kết quả tích cực trong năm 2017 với doanh thu 1.874 tỷ đồng, tăng 31,6% so với thực hiện năm 2016; lợi nhuận sau thuế (LNST) hợp nhất 321 tỷ đồng, tăng 39% và vượt 17% kế hoạch đề ra. Năm 2018, CEO đặt mục tiêu doanh thu 2.200 tỷ đồng và LNST hợp nhất 370 tỷ đồng, tăng tương ứng 17,4% và 15,3% so với kết quả 2017.

... nhưng cũng không ít mã lao dốc

Trong cơn sốt nóng của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua đất, căn hộ, đã lựa chọn đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, với kỳ vọng diễn biến tích cực của thị trường sẽ phản ánh vào kết quả kinh doanh, giúp tăng thị giá cổ phiếu. Tuy vậy, không phải cổ phiếu nào cũng đem lại niềm vui cho nhà đầu tư.

Tại CTCP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (mã HQC), chỉ 1-2 năm trước, HQC “nổi danh” với hàng loạt dự án nhà ở xã hội, LNST năm 2015 đạt tới 641 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong 2 năm trở lại đây, kết quả kinh doanh của HQC có chiều hướng đi xuống. Sau khi chỉ đạt vỏn vẹn 20 tỷ đồng LNST trong năm 2016, kết thúc năm 2017, dù hoạt động thoái vốn giúp LNST cả năm này đạt 65,4 tỷ đồng, song HQC cũng mới chỉ hoàn thành 31,75% kế hoạch đặt ra, doanh thu 2017 cũng giảm 43,5%. Tính từ đầu năm 2018 đến nay, cổ phiếu HQC đã mất 15% thị giá.

Tình hình tại CTCP Đầu tư hạ tầng và đô thị dầu khí PVC (mã PTL) còn khó khăn hơn. Với vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng và sở hữu nhiều bất động sản, sau giai đoạn 2013-2016 lãi èo uột chỉ vài ba tỷ đồng, năm 2017, PTL báo lỗ đột biến 65,2 tỷ đồng, lỗ lũy kế lên tới 205,4 tỷ đồng với hàng loạt khoản mục trong báo cáo tài chính bị kiểm toán đặt vấn đề.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự trong năm 2017 như PVL lỗ 156 tỷ đồng, NVT lỗ 479 tỷ đồng... Có những doanh nghiệp kết quả kinh doanh tăng trưởng, nhưng bởi thành quả đã phản ánh vào giá, thậm chí "chạy trước" kỳ vọng, nên khi thực tế thay đổi so với giả định ban đầu khiến thị giá điều chỉnh mạnh.

Chẳng hạn, vừa báo LNST lên đến 406,5 tỷ đồng trong năm 2017, cao nhất trong vòng 10 năm trở lại đây, nhưng đóng cửa phiên 20/4, thị giá QCG của CTCP Quốc Cường Gia Lai đã giảm 30% so với đầu năm, trái ngược hoàn toàn với thời điểm đầu năm 2017, khi dù trải qua năm 2016 không mấy thuận lợi với LNST chỉ 44,6 tỷ đồng và không hoàn thành kế hoạch, nhưng kỳ vọng chuyển nhượng dự án Phước Kiểng cho Sunny Island giúp thị giá QCG tăng vọt gấp 5 lần chỉ trong 2 tháng.

Trong khi nhà đầu tư đang lo ngại việc chuyển nhượng/hợp tác dự án Phước Kiểng với Sunny bị trễ tiến dộ do vướng giải phóng mặt bằng có thể khiến QCG chịu phạt hàng nghìn tỷ đồng, thì mới đây, một dự án khác cũng tại Phước Kiểng có quy mô 30 ha do QCG mua từ Công ty TNHH MTV Đầu tư và xây dựng Tân Thuận trong năm 2017 bị Thành ủy TP.HCM yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, cũng đã tác động tiêu cực đến giá cổ phiếu này.

Thận trọng với yếu tố cung cầu

Theo báo cáo thị trường giao dịch bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, số giao dịch bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước tiếp tục tăng cả về số lượng và giá bán trong quý I/2018. Còn DXG cho biết, sản lượng bán hàng quý I/2018 của doanh nghiệp này tăng 139% so với cùng kỳ 2017.

Số liệu từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, tổng giá trị tồn kho bất động sản tính đến ngày 20/3/2018 còn khoảng 24.763 tỷ đồng, giảm 80,74% (tương đương 103.785 tỷ đồng) so với đỉnh điểm ở quý I/2013 và giảm 2,44% so với thời điểm 20/12/2017.

Với diễn biến kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản hiện tại, giới phân tích dự báo giao dịch bất động sản sẽ tích cực trong các quý còn lại của năm 2018. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản bứt phá, đặc biệt là những đơn vị đầu ngành, có thương hiệu, tên tuổi và đã tích lũy được quỹ đất rẻ, pháp lý đầy đủ trong giai đoạn trước.

Trong thời gian tới, thị trường dự kiến đón thêm một số doanh nghiệp mới lên sàn như CENLand, Hải Phát Invest, MBLand, BIDGroup…, hứa hẹn đem lại "làn gió mới" cho nhà đầu tư. Cụ thể, đầu tháng 4 vừa qua, CENLand được Vietnam Opportunity Fund (VOF) - quỹ đầu tư do VinaCapital quản lý, đầu tư 10 triệu USD mua cổ phần. Trước đó, Hải Phát Invest cũng được các quỹ thuộc Dragon Capital mua 15% cổ phần và trở thành nhà đầu tư chiến lược. Ngoài 2 doanh nghiệp này, các quỹ đầu tư của 
VinaCapital và Dragon Capital còn rót vốn vào nhiều doanh nghiệp bất động sản khác như KDH, DXG…

Mới đây nhất, CTCP Vinhomes - công ty con phụ trách mảng bất động sản nhà ở của Vingroup có vốn điều lệ 26.377 tỷ đồng, đã nộp hồ sơ đăng ký niêm yết tại HOSE. Vinhomes cho biết, đã ký thỏa thuận với Quỹ đầu tư GIC Private Limited (Singapore). Theo đó, thông qua mua cổ phần và cung cấp một số công cụ nợ, GIC dự kiến sẽ đầu tư khoảng 1,3 tỷ USD vào Vinhomes.

Sự tham gia của các nhà đầu tư tổ chức chuyên nghiệp quốc tế vào các doanh nghiệp bất động sản cho thấy triển vọng với nhóm cổ phiếu ngành này còn rất lớn. Tuy vậy, thị trường cũng đang ghi nhận những cảnh báo rủi ro, đó là những dự báo về dấu hiệu cung vượt cầu tại phân khúc chung cư, những chính sách đánh thuế tài sản, thuế chuyển nhượng bất động sản đang được đề xuất... có thể ảnh hưởng đến dòng vốn vào bất động sản.

Khác với nhóm ngành sản xuất, trong mảng giao dịch bất động sản có sự tham gia rất lớn của dòng tiền đầu cơ, "lướt sóng" sử dụng vốn vay (có thể lên tới 70% giá trị khoản vay) và không chỉ người mua, nhiều chủ đầu tư cũng phụ thuộc lớn vào nguồn vốn này, khiến tỷ lệ vốn vay tăng cao, chiếm tới 70-80% cơ cấu nguồn vốn, khiến chi phí lãi vay hàng năm rất lớn.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng trong kinh doanh bất động sản năm 2017 tăng 8,56% so với năm 2016, chiếm tỷ trọng 6,53% dư nợ nền kinh tế. Trước rủi ro tín dụng bất động sản tăng nóng, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng giảm cho vay vào lĩnh vực bất động sản, xây dựng để hạn chế nợ xấu.

Bất động sản là một trong những nhóm ngành có số cổ phiếu niêm yết nhiều nhất hiện nay, với hơn 60 doanh nghiệp và vẫn không ngừng tăng lên. Sự gia tăng nhanh về số lượng khiến tình trạng "vàng thau lẫn lộn" trở nên phức tạp hơn. Bởi trên thực tế, bên cạnh những cổ phiếu bất động sản tăng giá nhờ có nền tảng tốt, nhưng cũng có không ít xuất phát từ dòng tiền đầu cơ, "đội lái" trên cơ sở những tin đồn, thông tin bất thường, chưa được xác nhận...

Thị trường chứng khoán đang biến động dữ dội. Diễn biến này được nhìn nhận là cơ hội để nhà đầu tư tái cơ cấu danh mục, lựa chọn những cổ phiếu chưa tăng giá, hay những cổ phiếu cơ bản, chất lượng, có nhiều triển vọng sau khi giá được điều chỉnh đáng kể sau nhịp giảm này. Tuy vậy, khi mà thị giá nhiều cổ phiếu chất lượng cũng như mặt bằng giá thị trường chung không còn rẻ, nhà đầu tư sẽ phải sàng lọc và lượng hóa từng cơ hội một cách kỹ càng mới có cơ hội thắng lợi.