Trong khi thị trường đất nền, căn hộ ở TP HCM và các tỉnh lân cận có dấu hiệu chững lại vì giá tăng quá cao, nhiều người đã tìm đến một phân khúc đầu tư nhỏ hơn là đất nghĩa trang.

Mua sỉ mới bán

Xuôi theo đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây và Quốc lộ 51 khoảng 35 km, chúng tôi tìm đến dự án Nghĩa trang công viên Sala Garden (xã Tân Biên, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) vào đầu tháng 11. Theo quảng cáo, dự án này có quy mô 50 ha, vị trí đắc địa, đầy đủ tiện ích và dịch vụ của một hoa viên nghĩa trang cao cấp hàng đầu tại Việt Nam như: nhà tang lễ, tịnh xá, đền trình, quảng trường trung tâm, đồi tự tại, hồ tịnh tâm, hồ cân bằng, khu công viên, nhà xưởng sản xuất… Có hệ thống ngầm theo công nghệ mới của châu Âu, giúp nghĩa trang sinh thái luôn có mùi thơm cây cỏ.

Tại đây, phóng viên ghi nhận cơ sở hạ tầng của dự án đã hoàn thiện khoảng 50%, hằng ngày có khoảng 100 công nhân thi công các hạng mục cảnh quan, xây dựng huyệt mộ… được bố trí theo 8 khu vực, bao gồm khu mộ đơn, mộ đôi, mộ gia đình - gia tộc... Trong đó, khu mộ đơn M3, M4, M5, M6 được bố trí ở địa thế cao nhất, có thể nhìn được toàn cảnh dự án và đã xây dựng xong hàng ngàn huyệt mộ nhưng chưa được chôn cất.

Tại khu M5, giá bán phần mộ đơn diện tích 4,05 m² từ 58 - 63 triệu đồng (bao gồm giá đất và kim tĩnh bê-tông cốt thép đã đúc sẵn) tùy theo vị trí mặt tiền, giao lộ, gần hoặc xa các công trình văn hóa. Khu M6 có giá bán từ 6 triệu đến 75 triệu đồng là đích ngắm của các nhà đầu tư.

Nhiều khách hàng đến tìm hiểu để đầu tư vào “đất nền” nghĩa trang.

Khi chúng tôi ngỏ ý mua 2 phần mộ để sử dụng thì nhân viên của Công ty Phú Thiện Phát (chủ đầu tư dự án Sala Garden) khuyên mua thêm vài "miếng" để dành bán lại cho người khác, tỉ suất sinh lời có thể lên tới 100%.

Theo người này, dự án Sala Garden mở bán vào tháng 6-2017. Lúc đó, hồ sơ pháp lý của dự án chưa hoàn thiện, toàn bộ diện tích dự án là khu đất hoang vắng. Thế nhưng, thông qua hình thức góp vốn, trong hơn 1 năm qua, nhiều người nhanh tay mua toàn bộ các khu mộ đơn với giá 27,5 - 30 triệu đồng/phần mộ và nay đã sinh lời gấp đôi. Nói tới đây, người này mở điện thoại cho tôi xem thông tin một nhà đầu tư đã bỏ ra 20 tỷ đồng mua hàng trăm phần mộ, đồng thời đưa hợp đồng góp vốn 1,1 tỷ đồng mua 38 phần mộ của một nhà đầu tư khác.

Cũng theo nhân viên này, do chủ dự án đã hết hàng nên thời điểm này người đến sau phải mua lại của những người trước. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ bán sỉ tối thiểu 5 phần mộ theo yêu cầu của một số người ký gửi. Còn hầu hết những người mua trước đều chưa muốn bán vì kỳ vọng khi dự án này hoàn thành, mở cửa (tháng 5/2019) sẽ bán được giá cao hơn. "Hiện tại, anh chỉ có thể chọn mua các phần mộ mà khách hàng gửi, được thể hiện bằng mã số màu đỏ trên sơ đồ phân lô" - nhân viên dự án vừa nói vừa mở sổ chỉ cho chúng tôi xem.

Từ Sala Garden, chúng tôi di chuyển theo Quốc lộ 51 khoảng 5 km đến dự án Nghĩa trang Hoa viên Bình An (xã Bình An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai). Dự án này đang được thi công nhiều hạng mục, trong đó có 30 ha đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, được phân chia thành các khu mộ đơn tiêu chuẩn - cao cấp, mộ đôi... 70 ha còn lại đang được chủ đầu tư gấp rút hoàn thiện các công trình văn hóa theo thiết kế.

Theo tìm hiểu của phóng viên, khu vực mà nhiều nhà đầu tư quan tâm ở dự án này là 200 mộ đơn có giá bán 57 - 90 triệu đồng/phần mộ tùy theo ví trí "mặt tiền hay trong hẻm" (bao gồm diện tích đất 5,5 m2, kim tĩnh và tiền công chăm sóc 50 năm). Tuy nhiên, điều kiện mà chủ dự án đưa ra là khách phải mua ít nhất 10 phần mộ. Sau đó, nhà đầu tư tự bán từng phần mộ hoặc ký gửi cho công ty bán lại nhưng phải trả phí hoa hồng.

Còn tại Nghĩa trang Hạc cảnh viên (huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An), một nhân viên tên Thanh giới thiệu chúng tôi mua mộ đơn với giá 180 triệu đồng/phần mộ. Theo đó, bên mua thanh toán đợt đầu 50% và đến đầu năm 2019, chủ nghĩa trang bàn giao phần mộ, khách hàng sẽ trả 50% còn lại. Trong thời gian này, nhà đầu tư có thể chuyển nhượng cho người khác. Khi đó, chủ nghĩa trang thanh lý hợp đồng với người mua trước, chuyển sang ký hợp đồng với người mua sau.

Chủ đầu tư làm môi giới

Tại dự án Sala Garden, ngày 10/11, chúng tôi ghi nhận có khoảng 30 nhà đầu tư khảo sát thực tế từng khu mộ, tìm hiểu chức năng, tính pháp lý của dự án, trong đó có 3 người đã đặt cọc và thanh toán tiền mua 22 phần mộ.

Lê Văn Tiến - người đã mua 7 phần mộ đơn tại khu M6 - cho biết anh ký hợp đồng chuyển nhượng góp vốn thông qua chủ đầu tư chứ không rõ người bán là ai. Nội dung hợp đồng chỉ thể hiện giá bán là 30 triệu đồng/phần mộ (mức giá ban đầu khi mở bán) nhưng anh phải thanh toán tới 70 triệu đồng/phần mộ, tổng cộng 490 triệu đồng.

Trong khi đó, những người còn lại có tâm lý e ngại việc mua đi bán lại phần mộ là kinh doanh đất dành cho người đã chết nên rất khó bán lại cho các nhà đầu tư khác. Vì vậy, họ chưa dám bỏ vốn vào.

Đề cập đến rủi ro chôn vốn sau khi mua phần mộ, nhân viên dự án Sala Garden cho biết với vai trò môi giới, công ty luôn hỗ trợ đầu ra cho nhà đầu tư. Theo đó, hàng chục đại lý nhà đất trên toàn quốc đã kết nối bán hàng cho chủ đầu tư. Ngoài ra, công ty còn triển khai bán phần mộ online nhằm tăng thêm tính thanh khoản cho khách hàng. Giao dịch giữa bên bán và bên mua được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng góp vốn có xác nhận của chủ đầu tư. Phí môi giới mà khách hàng trả cho chủ đầu tư 7,5% cho mỗi lần chuyển nhượng.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay, hầu hết các dự án nghĩa trang công viên đều là các quần thể kiến trúc đậm nét văn hóa..., mỗi dự án có diện tích khoảng 40 ha đến 200 ha, đã được nhà nước giao đất vô thời hạn cho chủ đầu tư, thiết kế, xây dựng bài bản, bảo đảm các yêu cầu về mỹ quan, môi trường... Tuy nhiên, thực tế hầu hết các chủ đầu tư chỉ bỏ vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản rồi phân lô bán phần mộ để huy động vốn làm tiếp dự án. Chủ đầu tư sau đó cũng đứng ra làm môi giới tìm khách hàng bán lại những phần mộ của người mua trước để hưởng hoa hồng.