10 năm trở lại đây, huyện Đông Anh, Hà Nội chứng kiến nhiều đợt sốt đất nền, đất thổ cư mỗi khi đón nhận tâm lý tích cực từ thị trường như hoàn thành đưa vào sử dụng cầu Nhật Tân, nhà ga T2 sân bay quốc tế Nội Bài, dự án cầu Đông Trù, rồi thông tin huyện sẽ lên quận vào năm 2020.

Đầu tháng 9 vừa qua, ngay sau khi dự án thành phố thông minh diện tích 272 ha, vốn đầu tư 4,2 tỷ USD của Tập đoàn Sumitomo Corporation và BRG được động thổ, nhiều môi giới đã đẩy mạnh quảng cáo các lô đất nền, đất thổ cư ở cạnh siêu dự án, tiếp tục đẩy giá đất lên cao hơn so với thời điểm trước.

Không tránh được tình trạng sốt ảo

Nhận định về vấn đề này, trao đổi với VnEconomy, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam cho rằng, Đông Anh cách trung tâm 1 cây cầu, đây cũng là khu vực đang có nhiều kế hoạch về xây dựng các cầu đường kế nối khác như cầu Từ Liên. Khi các cây cầu đi vào hoạt động, khoảng cách đi từ Đông Anh vào Hà Nội sẽ càng gần hơn.

Hiện nay, Đông Anh lại có thêm một dự án quy mô lớn, nếu dự án được phát triển bài bản, triển khai đầu tư mạnh mẽ, chắc chắn đem lại nguồn lợi ích lớn cho toàn bộ địa bàn và cả chính quyền thành phố. Mang lại dân cư về ở, tạo tăng trưởng thương mại tốt cho địa bàn, chắc chắn địa phương thu được tiền thuế, hỗ trợ ngân sách nhà nước.

Thứ hai, việc thu hút khu đô thị lớn về đấy giúp cho tốc độ đô thị hóa tăng lên, các nhà đầu tư cũng kỳ vọng giá đất cũng tăng theo vì có nhiều người về ở, nhu cầu sử dụng dịch vụ nhiều, giá trị thương mại gia tăng.

Đặc biệt, sẽ hình thành khu vực thứ 2 của người Hàn Quốc sinh sống tại Hà Nội. Khi chúng ta đi du lịch ở nước ngoài sẽ thấy những khu được gọi là nơi của người Nhật, người Hàn hoặc người Hoa sinh sống. Ở Việt Nam cũng đang có những xu hướng như vậy, điều này là tất yếu khi thời gian vừa qua Việt Nam đón nhận những làn sóng đầu tư cùng với những dự án của người nước ngoài.

Tất cả những yếu tố trên cho thấy giá trị bất động sản ở Đông Anh nếu nhìn ở tương lai thì hoàn toàn có cơ sở tăng giá, nhưng "món quà" thường đi kèm có điều kiện.

Trước thông tin giá đất thổi tăng thậm chí lên đến 50%, nhiều nhà đầu tư lo ngại tình trạng sốt ảo xảy ra, ông Dương Đức Hiển khẳng định không tránh được tình trạng này. Bởi bên cạnh những khu vực sốt đất thực nhờ thấy được tiềm năng thì cũng có những khu vực sốt do yếu tố thị trường là những nhà đầu cơ, những đối tượng cò đất thổi giá trục lợi.

Ông Hiển phân tích, khi các dự án đi vào hoạt động rồi, đất nền xung quanh mới có giá trị thật sự. Người biết đầu tư thì họ sẽ nhìn vào tiềm năng phát triển dân số tăng lên, nhu cầu thương mại tăng cao, kỳ vọng vào tốc độ đô thị hóa của thị trường. Còn nếu mọi thứ chưa có gì diễn ra thì chẳng nói lên được điều gì về giá đất. Tất nhiên, đi tắt đón đầu cơ hội thì phải chấp nhận rủi ro cao, nên có những người đầu tư sai thời điểm thì phải chấp nhận điều đó.

"Tôi lấy ví dụ gần nhất như Khu đô thị Ecopark thuộc Hưng Yên, khi dự án xây dựng xong thì nhìn xem giá đất ở ngoài và trong khu đô thị thế nào? Về bản chất, rất nhiều người mua được những mảnh đất có vị trí đắc địa, kiếm lợi tốt vì xung quanh được hưởng lợi thương mại.

Còn sốt ảo hay không thì phải xem là đã có giao dịch mua bán thực hay chưa, chỉ cần lên kiểm tra lại trên các văn phòng công chứng thì mới biết đó là sốt thật hay ảo. Còn việc giá đất nền tăng thì không ai cấm rao giá cả, còn mua giá nào thì phải đàm phán", ông Hiển nhấn mạnh.

Càng cắm đầu vào mua càng làm giá cho người bán

Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam cũng cho rằng, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Là nhà đầu tư, không phải chỗ nào cũng mua, mà có thể đầu tư một mảnh đất nhưng có thể đến 20 năm sau mới quay lại xây dựng cho con cái. Quan trọng là khu đất đấy giao thông phải thuận tiện, phục vụ nhu cầu cuộc sống.

Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ trong đầu rằng đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên mất câu chuyện đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh câu chuyện tiền có thể mất giá. Bên cạnh đó, phải hiểu rằng đã đầu tư là đương nhiên phải chấp nhận rủi ro. Và những nhà đầu tư chuyên nghiệp họ vẫn dành một phần tiền đầu tư rủi ro, một phần của họ đầu tư vào tài sản sinh ra dòng tiền hàng tháng cho họ.

"Hiểu biết về thị trường của người Việt Nam thực sự có vấn đề, vẫn đầu tư theo tâm lý bầy đàn. Càng cắm đầu vào mua càng làm giá cho người bán", ông Dương Đức Hiển nêu vấn đề và khuyến cáo, trước khi xuống tiền đầu tư đón đầu cơ hội, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không.

Đói với khu đất muốn mua, phải kiểm tra trên Sở Tài nguyên Môi trường sổ đỏ có bị thế chấp, nằm trong ngân hàng nào hay chưa? Cái này phải đặc biệt lưu ý.

Thêm một cái nữa, liên quan tốc độ phát triển dự án, nếu muốn mua vì nó thì xem tiến độ dự án thực tế đến đâu, được cấp giấy phép chưa, đền bù giải phóng mặt bằng xong chưa vì những việc này có thể kéo hàng năm. "Một dự án để đến lúc đủ điều kiện bán có quá nhiều thứ phải làm, chẳng có lý do gì để sốt đất trước lúc dự án bắt đầu. Tôi chẳng bao giờ bỏ tiền đi đầu tư những chỗ tôi chưa nhìn thấy tiềm năng, lợi ích gì ở đó", ông Hiển khẳng định.