Có những đòi hỏi vô lý, ngược đời

- Trong 1.500 chung cư cũ của Hà Nội thì 25% thuộc diện nguy hiểm nặng. Thế nhưng mới có 14 chung cư cũ được xây dựng mới, đưa vào sử dụng, chiếm chưa đến 1%. Ông nghĩ gì về những con số này?

- Những số liệu này chứng tỏ câu chuyện chỉnh đốn chung cư ở Hà Nội, kể cả TP HCM, gần như không có lời giải.

Các khu đã làm được thường chỉ rơi vào 2 trường hợp: nâng tầng cao ít nhất 2,5 lần so với số tầng cũ nếu các cư dân không đòi thêm diện tích hoặc các khu sắp sập nên buộc phải cưỡng chế di dời. Với trường hợp đầu tiên thì các chủ đầu tư bỏ tiền, trường hợp thứ hai là Nhà nước. Nhưng Nhà nước không thể bỏ tiền mãi được.

Tóm lại, nguyên nhân căn cơ của việc khó cải tạo chung cư cũ là việc phải có phương thức nào đó để mang lại lợi ích cho tất cả các bên: Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Trong đó, lợi ích của Nhà nước là làm cho người dân yên tâm, của nhà đầu tư là lợi nhuận, của cư dân là đời sống được đảm bảo.

Tuy nhiên hiện một số cư dân đang có những đòi hỏi rất vô lý về phương án cải tạo như đòi gấp 2-3 lần so với diện tích hiện tại. Theo tôi, điều này rất “ngược đời”. Nhà mình, đã bỏ tiền ra mua, ở cả vài chục năm, đến lúc xuống cấp thì phải tự bỏ tiền ra để sửa, đằng này lại chờ người đến sửa cho, rồi đòi diện tích sàn nhà phải gấp 2-3 lần so với trước, thậm chí cao hơn. Đó là vô lý và là câu trả lời tại sao việc cải tạo chung cư cũ khó đến vậy.

- Vậy kinh nghiệm ở các nước khác thì sao?

- Ở các nước, khi doanh nghiệp nào đó đưa ra phương án cải tạo chung cư thì có các câu hỏi được đưa ra gồm: Người dân sẽ phải đóng góp bao nhiêu tiền, chủ đầu tư bỏ tiền vào cải tạo sẽ được lợi gì, Nhà nước cho phép xây thêm bao nhiêu tầng nữa hoặc mở rộng diện tích xây dựng như thế nào hoặc biến bao nhiêu tầng thành thương mại… Trong các phương án đó sẽ phải đảm bảo được lợi ích của cả 3 bên.

Về phía cơ quan quản lý, các quốc gia sẽ quy định rõ khi sự đồng thuận của cư dân đạt cỡ 70-80% thì chính quyền quyết định thực hiện việc cải tạo, nâng cấp chung cư cũ, số người không đồng ý sẽ phải tuân theo đa số. Người ta gọi đây là cơ chế đồng thuận theo đa số, chúng ta gọi là dân chủ tập trung.

Ở Ấn Độ, người ta không cải tạo chung cư cũ mà cải tạo khu ổ chuột và họ đã thành công. Họ không sử dụng đến ngân sách trong công tác cải tạo mà dùng đến các nguồn vốn xã hội hoá, kêu gọi sự hỗ trợ tài chính từ nước ngoài lẫn các tổ chức xã hội. Sự hỗ trợ của Nhà nước được thể hiện qua việc không thu tiền đất trong trường hợp cần nới rộng diện tích xây dựng, cải tạo, cũng như cư dân khu ổ chuột không phải nộp tiền mua đất của Nhà nước đối với đất họ lấn chiếm từ xa xưa.

Tôi muốn nhấn mạnh lại, biện pháp cơ bản nhất và quan trọng nhất trong cơ chế cải tạo chung cư cũ của các nước khác vẫn là cơ chế đồng thuận theo đa số.

- Ông nhắc đến tỷ lệ đền bù, vậy ông đánh giá như thế nào về tỷ lệ 1:1?

- Sự thực đây không phải là đền bù vì có ai lấy của cư dân ở đây mét đất nào đâu mà phải bồi thường. Đây là tỷ lệ diện tích sàn nhà ở nhận được sau cải tạo so với diện tích cũ trước cải tạo. Theo tôi, tỷ lệ 1:1 là công bằng, còn đòi theo hệ số 2-3, thậm chí cao hơn là vô lý.

Đáng lẽ cư dân ở đó phải tự bỏ tiền ra để cải tạo. Nhưng do đã có nhà đầu tư ở những dự án cải tạo trước đây chấp thuận tỷ lệ cao cho cư dân nên đã trở thành thói quen tư duy xấu, đòi tỷ lệ cao như một lẽ đương nhiên. Trong trường hợp nhà tập thể cũ có 5 tầng ở khu vực có thể xây cao tầng còn là giải pháp khả thi. Sau này, những chung cư hiện tại đã lên tới 40 tầng thì làm sao thỏa mãn được tiền lệ vô lý này.

Theo GS Đặng Hùng Võ, việc cải tạo chung cư cũ là câu chuyện lợi ích của 3 bên Nhà nước, chủ đầu tư, người dân. Ảnh: Lâm Tùng.

- Một số người dân cho rằng giá đất tại khu vực họ sinh sống rất cao, nên tỷ lệ đó là không thoả đáng, ông thấy thế nào về điều này?

- Hiện nay, giá đất chỉ chiếm 10-20% giá trị căn hộ chung cư, phần còn lại là giá xây dựng, thế nên không nên đề cập đến giá đất ở đây. Hơn nữa, đất vẫn nguyên ở đó, vẫn là đất sử dụng chung chứ đâu phải đất riêng.

Pháp luật Việt Nam đang cho đất để xây chung cư được sử dụng vô thời hạn. Tôi nghĩ nên sửa lại là đất chung cư có niên hạn bằng đúng niên hạn sử dụng của nhà chung cư. Từ đó, giá chung cư sẽ giảm nên tạo cơ hội lớn hơn cho tiếp cận nhà ở và câu chuyện cải tạo chung cư như hiện nay sẽ được xử lý dễ dàng hơn rất nhiều, khi hết niên hạn thì cư dân sẽ phải rời đi.

Doanh nghiệp nếu tham quá cũng là lẽ đương nhiên

- Nói đến câu chuyện cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, năm 2017, có 19 doanh nghiệp được giao làm quy hoạch 1/500 nhưng qua một năm, một số đã rút khỏi đề án, một số vẫn đang chờ. Góc nhìn của ông về vấn đề này?

- Doanh nghiệp, bao gồm cả những đơn vị có tính chuyên nghiệp cao, đã có đề xuất về phương án cải tạo. Họ đề xuất làm lại cả khu, thay vì chỉ cải tạo từng nhà đơn lẻ. Họ cũng có thể đưa ra phương án, lấy ý kiến cư dân, vạch ra những phương án thiết kế, quy hoạch của riêng mình, nếu đạt được đồng thuận theo đa số thì được chấp thuận.

Tuy nhiên pháp luật lại chưa quy định rõ về những điều này. Trong Luật Nhà ở cũng mới chỉ có một chương về cải tạo, phá dỡ nhà ở trong đó có nhà chung cư. Thực tế ở Việt Nam, vấn đề này dường như mới chỉ cuốc xới lên mà chưa có kế hoạch gieo hạt, tưới tắm, thu hoạch. Mọi thứ dừng lại là bởi khung pháp luật chưa rõ ràng nên thực tế không thể triển khai.

Vấn đề quan trọng nhất đối với chủ đầu tư là lợi nhuận. Thực ra, công bằng mà nói thì kinh doanh nhà ở, đạt lợi nhuận tới 25% (như mức đảm bảo đối với các doanh nghiệp tham gia cải tạo tập thể cũ - PV) thì chưa thể coi là hấp dẫn. Lượng vốn trong kinh doanh bất động sản có chu kỳ quay vòng phải 3-4 năm là tối thiểu, kèm thêm cả lãi suất ngân hàng (khoảng 10% mỗi năm), lạm phát (khoảng 3% mỗi năm).

Nếu cứ tính trần trụi chủ đầu tư bỏ ra bao nhiêu vốn, sau bao nhiêu năm cho họ mức lợi nhuận 25% của số tiền bỏ ra từ 3-4 năm trước thì không thể gọi là có lợi nhuận được, chưa tính chủ đầu tư còn phải chi tiền để đầu tư hệ thống dịch vụ trong nhà chung cư nữa.

- Có người nói doanh nghiệp không hào hứng vì họ muốn xây nhiều tầng mà điều này quy định không cho phép, và việc họ hào hứng cải tạo chẳng qua là vì giá trị của những lô đất có công trình cũ?

- Vấn đề ở đây là quy hoạch. Tất cả doanh nghiệp đều có quyền sáng tạo, đề xuất.

Tôi thì cho rằng chúng ta nên xem lại quy hoạch chỉnh đốn hệ thống chung cư Hà Nội đang như thế nào, ví dụ ở đâu được xây bao nhiêu tầng, chỗ nào bị hạn chế… Nếu có những quy hoạch rõ ràng như thế thì có thể cân bằng lợi ích cho doanh nghiệp bằng cách cho họ xây dựng lại các nhà chung cư cũ ở nội đô theo quy định thấp tầng và cho xây vượt rất cao tầng ở những khu vực khác. Cách này giống như bán bia kèm lạc hay cà phê kèm thuốc lá thời bao cấp.

Tóm lại, theo tôi, thành phố cần thiết phê duyệt quy hoạch lại tất cả nhà chung cư, đâu được xây bao nhiêu tầng, đâu bị hạn chế số tầng, đâu bị phá bỏ hẳn đi và chuyển cư dân đến chỗ khác... từ đó đưa ra yêu cầu và tiến độ cải tạo. Tiếp theo cho các chủ đầu tư đề xuất cách thức mình có thể nhận làm. Mặt khác, pháp luật cũng cần quy định trách nhiệm tài chính và lợi ích được hưởng của cư dân chung cư để tránh những đòi hỏi vô lý quá.

- Trong quy chế liên quan đến chiều cao chung cư khu vực nội đô có nêu thay vì chiều cao tối đa 9 tầng có thể lên 25 tầng, nhưng có vẻ như doanh nghiệp vẫn chưa thoả mãn, họ có đang tham quá?

- Tôi cho rằng doanh nghiệp nếu có tham quá thì cũng là lẽ đương nhiên, vì nghề của họ là nghề kiếm tiền, không thể trách họ trong câu chuyện này. Vấn đề là cần biết rằng doanh nghiệp đưa ra đề xuất thế nào thì cơ quan quản lý có thể chấp nhận mà vẫn đảm bảo được các yếu tố liên quan đến quy hoạch.

Theo tôi, câu chuyện về chiều cao chung cư hoàn toàn phụ thuộc vào cảnh quan, kiến trúc của Hà Nội. Ví dụ đại đa số diện tích của 4 quận nội thành cũ là không cho xây cao tầng. Còn những khu vực khác thì việc cho xây cao tầng là phù hợp, không có vấn đề gì vướng mắc. Chỉ có điều cho xây cao tầng nhưng phải an toàn, phê duyệt kết cấu làm sao cho khoa học, biện pháp phòng cháy chữa cháy phải cẩn thận,…

Tôi đã qua Paris vài lần, họ làm quy hoạch đô thị rất mạch lạc và cương quyết. Toàn bộ bên này sông Seine là Paris cũ, kiến trúc cũ với nhà thấp tầng, bên kia sông là Paris mới với toàn bộ kiến trúc cao tầng hiện đại. Họ giữ được nguyên tắc đó đã vài trăm năm kể từ khi công nghiệp hóa. Sông Seine vẫn thơ mộng như Victor Hugo đã mô tả từ xưa.

Hiện tại, Hà Nội có nhiều chung cư cũ thuộc diện cần cải tạo, thậm chí có những khu có nguy cơ sập bất cứ lúc nào. Ảnh: Lâm Tùng.

Cần có luật riêng về chung cư

- Thế còn vấn đề mâu thuẫn giữa nhà cao tầng và mật độ dân cư, mật độ giao thông thì sao vì có những lo ngại chồng thêm tầng lên các khu cũ sẽ tạo áp lực lên hạ tầng, giao thông? Và giải quyết câu chuyện đa số cư dân muốn tái định cư tại chỗ thì thế nào?

- Tại sao nhất thiết phải để chung cư ở những khu vực nội thành, nơi vốn dĩ đã có mật độ cư dân cao và khó phát triển hạ tầng cho kịp, trong khi rõ ràng có thể quy hoạch những khu vực khác hợp lý hơn, cư dân cũng được sử dụng hạ tầng tốt hơn.

Còn với dân cư, nếu chuyển họ đi nơi khác mà đảm bảo được các yếu tố về môi trường sống, dịch vụ… thì tôi cho rằng họ sẽ đồng thuận.

Tất nhiên tôi vẫn giữ quan điểm cần thực hiện cơ chế đồng thuận theo đa số trong trường hợp này. Nếu thiểu số người dân không đồng thuận thì hoàn toàn có thể dùng đến pháp luật về áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Pháp luật đã quy định rõ, chính quyền có quyền thu hồi đất để phát triển đô thị. Nếu người dân không đồng tình thì phải dùng đến biện pháp cưỡng chế.

- Vẫn có những ví dụ về cải tạo thành công chung cư cũ, theo ông, liệu chúng ta có quyền hy vọng?

- Thực tế, những ví dụ cải tạo thành công đó đều được xây vượt tầng với số lượng lớn và doanh nghiệp phải nhượng bộ cư dân rất nhiều. Thế nhưng không phải dự án nào cũng trong hoàn cảnh có thể thực hiện được như vậy.

Nếu thoả mãn được yêu cầu về chiều cao chung cư nội đô thì có những dự án xây lên lại chưa thể đáp ứng được đòi hỏi của người dân chứ chưa nói đến chuyện lợi nhuận. Như vậy, việc cải tạo từng nhà chung cư một là không ổn.

Muốn có hy vọng trong câu chuyện này, phải để thành phố có thể quy hoạch lại về tất cả các khu chung cư, sắp đặt bao nhiêu dự án ở những quận nội đô, bao nhiêu dự án ở những khu vực khác, gắn với đó là hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện và các dịch vụ khác. Kể cả những quy hoạch chúng ta chưa đủ tiền để làm thì tiến hành các dự án đối tác công tư mà làm.

Khi hoàn thành quy hoạch hợp lý thì khuyến khích các nhà đầu tư đề xuất phương án. Nhà đầu tư có thể được hưởng chính sách giảm thuế đối với những dự án cải tạo chung cư. Đồng thời, pháp luật cần có khung quy định chi tiết về quyền và lợi ích của nhà đầu tư, của cư dân, ví dụ như cư dân có thể nhận lợi ích về diện tích tăng thêm bao nhiêu là hợp lý, nguyên tắc tính chi phí - lợi ích như thế nào. Thêm vào đó, để nhà đầu tư nhận nhiều nơi cùng cải tạo, lấy chỗ này bù đắp cho chỗ kia thì tôi tin các nhà đầu tư sẽ hào hứng.

- Vậy trong câu chuyện này, theo ông thì khó ở đâu và nên giải quyết
như thế nào?

- Cần có khung pháp luật và cơ chế rõ ràng, khi đó sẽ xử lý được mọi vướng mắc hiện tại. Chúng ta cần có lời giải cho bài toán phát triển chung cư, phải quy hoạch, phát triển theo từng khu vực, quần thể rộng, tổ chức dịch vụ thậm chí cao cấp… để thu hút người mua thay vì “bắn phát một” như hiện nay.

Nếu cải tạo từng nhà chung cư thì không thể có lời giải, quy hoạch tổng thể được. Điều này làm cho người ta liên tưởng đến hình ảnh một người dù giỏi đến mấy nhưng cứ “múa gậy trong bị” thì làm sao múa cho đẹp được. Bài toán tổng thể là một yêu cầu bức thiết được đặt ra, cả về mặt pháp luật, quy hoạch và tài chính.

Tôi nghĩ đã tới lúc cần ban hành luật riêng về chung cư, bởi vì chung cư là không gian sống chủ yếu của cư dân đô thị như Chiến lược phát triển nhà ở mà Chính phủ đã phê duyệt.