Sau 20 năm thực hiện nhiều dự án chỉnh trang, thay đổi thành công diện mạo đô thị, TP HCM đang tiếp tục triển khai chương trình nâng cấp, xây dựng lại chung cư cũ có liên quan đến 35.000 hộ gia đình.

Theo đó, từ nay đến năm 2020 sẽ có tối thiểu 50% trên tổng số 474 chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1975 được nâng cấp, chỉnh trang trở lại. Đáng chú ý, trong số này đang có khoảng 50 chung cư hiện trong tình trạng hư hỏng nặng, gây nguy hiểm cho người sử dụng.

Tuy nhiên, tổng nguồn vốn đầu tư cho "Chương trình chỉnh trang tái phát triển đô thị" này rất lớn, lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Vì vậy, theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong lúc nguồn lực ngân sách của thành phố có hạn thì chương trình này rất cần sự tham gia của cộng đồng doanh nghiệp và dân cư có liên quan - tức kêu gọi đầu tư theo hình thức hợp tác công - tư(PPP).

Theo đó, với các dự án chỉnh trang khu dân cư lụp xụp hay xây dựng lại chung cư cũ, cần có cơ chế tái điều chỉnh, tái phân lô đất đai.

Theo HoREA, trong giai đoạn 2011-2015, thành phố đã huy động được nguồn lực xã hội hóa để phát triển hệ thống hạ tầng đô thị và các dự án trọng điểm. Trước đó, từ những năm 1990, TP HCM cũng đã có nhiều dự án thành công với phương thức này. Điển hình như các dự án chỉnh trang nhà ở khu vực kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, Ruột Ngựa - Tàu Hũ, Tân Hóa - Lò Gốm, khu dân cư Bàu Cát, khu phố chợ Bà Chiểu, khu dân cư Đinh Bộ Lĩnh…

Chung cư Thanh Đa quận Bình Thạnh đã xuống cấp nghiêm trọng

Trong đó, HoREA cho rằng điển hình thành công đáng chú ý có thể nghiên cứu để nhân rộng là dự án cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp khu dân cư Xóm Cải thuộc quận 5 (năm 1993), với 100% hộ dân sau đó đã được tái bố trí nhà ở ngay tại dự án.

Đây là khu dân cư cũ lụp xụp, diện tích 3,1 ha với 563 căn nhà chủ yếu là nhà cấp 4 thấp tầng, hệ số tầng cao bình quân chỉ 1,69 tầng. Mật độ xây dựng khoảng 85%, mật độ dân số rất cao, bình quân 60.703 người/km2, diện tích cây xanh chỉ đạt 0,22 m2/người, thường xuyên bị ngập nước mùa mưa, môi trường sống bị ô nhiễm nặng, không có công trình phòng cháy chữa cháy.

Dự án cải tạo chỉnh trang, nâng cấp khu dân cư Xóm Cải theo cơ chế, chính sách tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với sự tham gia tích cực và chủ động của cộng đồng dân cư. Kết quả rất thành công, với tổng vốn đầu tư 93,6 tỷ đồng, trong đó có một phần vốn ngân sách là vốn mồi để thực hiện giải phóng mặt bằng, đầu tư một số hạng mục hạ tầng chính.

Dự án huy động được nguồn vốn ứng trước của cộng đồng dân cư, của nhà thầu, đã xây dựng được 7 block nhà chung cư và 23 cụm nhà cấp 2 với mật độ xây dựng giảm xuống còn 36,4%, số tầng trung bình 6,5 tầng. Và tất cả 100% hộ dân đã được tái bố trí nhà ở khang trang tại đây với đầy đủ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Theo HoREA, từ dự án Xóm Cải có thể rút ra những vấn đề sau đây: Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang - tái phát triển đô thị, là một phương pháp nhằm phân chia lại đất đai, tích hợp lại quỹ đất từ các thửa đất riêng lẻ, giá trị thấp do chưa có hạ tầng đầy đủ.

Khi đó mỗi người chủ thửa đất tự nguyện dành một phần thửa đất của mình đóng góp vào dự án để mở rộng, nâng cấp hệ thống giao thông, hạ tầng khu vực, từ đó giá trị đất khu vực dự án được nâng lên,

Sản phẩm chủ yếu là phát triển chung cư cao tầng, phục vụ tái định cư tại chỗ và dành một phần quỹ nhà dôi dư để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đã bỏ ra, với lợi nhuận hợp lý; Các quyền về đất đai được chuyển cho chủ sở hữu nhà (căn hộ) mới theo mục tiêu của dự án;

Xác định vai trò của 03 trụ cột của dự án tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai là: Cơ quan nhà nước với vai trò kiến tạo chính sách, cơ chế, duyệt quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mô hợp lý, thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ tín dụng ưu đãi, điều phối chung, trong đó có vai trò rất lớn của hệ thống chính quyền cấp quận và phường trong việc vận động, thuyết phục người dân đồng thuận;

Doanh nghiệp chủ đầu tư với vai trò tổ chức thực hiện dự án; các tổ chức tín dụng có liên quan với vai trò hỗ trợ cho chủ đầu tư và người dân;

Cộng đồng dân cư trong khu vực dự án vừa là chủ thể tham gia vừa là người thụ hưởng, cần đạt được sự đồng thuận cùng với cơ quan nhà nước và chủ đầu tư để thực hiện dự án;

Dự án Xóm Cải thành công do TP đã quyết định đúng đắn việc mở rộng phạm vi ranh giới khu vực chỉnh trang lên đến 3,1 ha, trọn ô phố, đã tạo điều kiện cho người dân tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư thu hồi được vốn và Nhà nước chỉ chi nguồn vốn tối thiểu từ ngân sách nhưng đạt hiệu quả rất cao.

Việc hợp nhất các thửa đất nhỏ, méo mó thành thành thửa đất lớn hơn, hợp khối các nhà liền kề cũng là phương thức hiệu quả để người dân tham gia tự chỉnh trang khu dân cư lụp xụp, khắc phục tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo hiện nay;

Từ thực tiễn các dự án chỉnh trang đô thị trong cả nước tương tự như khu dân cư Xóm Cải đã được bổ sung vào hệ thống pháp luật: Khoản (4.c) điều 40 Luật Đất đai 2013 quy định "Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh".

Hay khoản 3 điều 112 Luật Nhà ở đã quy định: "Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án; khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt".