IDJ có đủ sức chuyển mình?

CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam (HNX: IDJ) đang ráo riết huy động vốn và triển khai thực hiện nhiều dự án bất động sản bên cạnh kênh kinh doanh truyền thống. Nhìn vào con số, năm 2018 dường như là 1 năm kinh doanh bứt phá của IDJ nhưng thực tế có đúng như mong đợi?

Tình hình tươi sáng trước khi lên sàn

IDJ được thành lập vào giữa tháng 3/2007 với vốn điều lệ gần 150 tỷ đồng. Trong năm đầu tiên, IDJ đã đầu tư và trở thành cổ đông lớn nhất của IDJ Education nhằm thực hiện dự án trường Song ngữ Quốc tế Hà Nội Academy. Sau 9 tháng đầu tiên hoạt động, Công ty lãi trước thuế gần 38 tỷ đồng, chủ yếu đến hoạt động kinh doanh chứng khoán.

Sang năm 2008 - năm khủng hoảng chung của nền kinh tế, IDJ chỉ tập trung triển khai dự án Hà Nội Academy. Lợi nhuận trước thuế ghi nhận hơn 8 tỷ đồng.

Công ty chuyển nguồn lực sang phát triển dự án trung tâm thương mại (TTTM) và văn phòng Grand Plaza. Được biết, đây là dự án nổi bật nhất của IDJ với 15,000 m² diện tích mặt sàn. Cộng với các cơ sở vật chất liên quan như 8 tầng của tòa nhà Charmvit Tower, IDJ có một tổ hợp bất động sản cao cấp gồm văn phòng, TTTM và khách sạn Grand Plaza.

Đầu năm 2009, IDJ đã ký hợp đồng thuê (trả một lần) 8 tầng TTTM cộng 2 tầng văn phòng với Công ty Charmvit (một công ty con của tập đoàn Chamrvit Hàn Quốc). Nhờ hoạt động kinh doanh cho thuê TTTM và văn phòng, IDJ có doanh thu và lãi trước thuế năm 2009 ở mức 539 tỷ đồng và gần 128 tỷ đồng, tăng đột biến so với năm trước.

Tổ hợp văn phòng - TTTM - khách sạn Grand Plaza trên đường Trần Duy Hưng, Hà Nội

Có được kết quả ấn tượng, IDJ nộp hồ sơ và được chấp nhận lên sàn vào năm 2010, đánh dấu cột mốc mới với nhiều kỳ vọng cho cổ đông.

Nhà đầu tư sớm thất vọng và phải chịu nỗi đau kéo dài

Từ 2010 đến 2017, Công ty tiếp tục đặt mục tiêu đưa Grand Plaza trở thành khu tổ hợp sầm uất hàng đầu tại Hà Nội; nâng tỷ lệ lấp đầy diện tích cho thuê tại Charmvit Tower lên mức 100%; khởi động và phát triển dự án làng văn hóa Việt Mường cũng như các dự án tại Bắc Ninh, Huế, Ninh Thuận…

Kế hoạch là vậy, nhưng ngay năm đầu tiên lên sàn, IDJ đã khiến nhà đầu tư phải sớm thất vọng khi lợi nhuận sụt giảm đáng kể. Cụ thể, con số lỗ trong quý cuối năm đã kéo lãi trước thuế cả năm 2010 xuống còn chưa tới 21 tỷ đồng, giảm rõ rệt so với con số gần 128 tỷ đồng trong năm 2009. Doanh thu cả năm 2010 chỉ đạt gần 184 tỷ đồng, xấp xỉ 1/3 năm 2009.

Song đây chưa phải là điều khó chịu nhất, bởi nhiều năm sau đó, thua lỗ vẫn luôn đeo bám đơn vị này. Trong giai đoạn 2011-2016, doanh thu mỗi năm duy trì ở mức vài chục tỷ đồng khiến Công ty phải báo lỗ đến 4 lần.

Trên sàn HNX, giá cổ phiếu IDJ là minh chứng rõ nhất. Từ mức 17,000 đồng/cp vào những ngày đầu niêm yết, giá cổ phiếu này đã nhanh chóng “cắm đầu” về mức 2,800 đồng/cp (cuối năm 2011) và tệ hơn là mức 2,300 đồng/cp (cuối năm 2016).

Sang năm 2017, Công ty bất ngờ ghi nhận khoản doanh thu hợp đồng xây dựng, kinh doanh bất động sản hơn 263 tỷ đồng, tuy nhiên giá vốn cho hoạt động này cũng không nhỏ (gần 251 tỷ đồng). Theo đó, IDJ ghi nhận lãi trước thuế năm 2017 cũng chỉ hơn 3 tỷ đồng.

Phía sau kết quả đột biến 2018

Đến hết quý 3/2018, kết quả kinh doanh IDJ vẫn chưa có gì khởi sắc khi doanh thu thuần lũy kế chỉ đạt hơn 143 tỷ đồng cùng lãi ròng 634 triệu đồng. Những tưởng IDJ sẽ khép lại năm 2018 với kết quả “lèo tèo” như năm trước, thì bất ngờ lại đến trong quý 4, Công ty ghi nhận một khoản doanh thu đủ để khiến tình thế cả năm bị đảo ngược.

Cụ thể trong quý 4/2018, doanh thu hoạt động xây lắp ghi nhận đến 95 tỷ. Cùng với hoạt động cho thuê TTTM, IDJ thu được hơn 57 tỷ đồng lợi nhuận gộp. Kéo theo đó, Công ty này khiến cổ đông bất ngờ khi kết thúc năm 2018 với lãi ròng gần 52 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh của IDJ từ 2008 đến 2018 Đvt: Triệu đồng Nguồn: VietstockFinance

Nhìn vào con số, dường như đây là năm kinh doanh bứt phá của IDJ, nhưng thực tế có vấn đề đáng lo ngại. Theo IDJ, trong năm 2018, do phát sinh doanh thu dịch vụ với số tiền gần 23 tỷ đồng (tương ứng với lợi nhuận gộp gần 22 tỷ đồng) từ việc làm tư vấn về các hoạt động marketing, bán hàng cho dự án Royal Park Bắc Ninh và khẳng định đây là giao dịch với bên liên quan.

Nhưng điều đáng nói hơn là tại BCTC kiểm toán 2018, các kiểm toán viên nói rằng không thu thập được đầy đủ bằng chứng để đánh giá về nội dung và giá trị của khoản doanh thu này. Đây chính là điều làm tăng những nghi ngờ về tính xác thực của con số 23 tỷ đồng giúp IDJ báo lãi đột biến.

Giao dịch chồng chéo với các bên liên quan

Nhìn lại quá trình hoạt động của IDJ, vấn đề giao dịch với bên liên quan của IDJ không chỉ diễn ra năm 2018, mà thực tế đã diễn ra trong nhiều năm trở lại đây và trong đó còn tạo nguồn doanh thu đáng kể.

Các giao dịch thường xuyên diễn ra giữa IDJ với cổ đông lớn là CTCP Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (HNX: API) và 2 công ty con của API gồm Công ty TNHH Đầu tư Thái Bình Dương Bắc Ninh và CTCP Đầu tư APEC Land Huế. Được biết, Chủ tịch Nguyễn Đỗ Lăng của API đang là thành viên HĐQT công ty IDJ. Ngược lại, Chủ tịch Nguyễn Hoàng Linh của IDJ cũng có một ghế trong HĐQT của API.

Trong năm 2018, IDJ ghi nhận doanh thu bán hàng đối với Công ty TNHH Đầu tư Thái Bình Dương - Bắc Ninh gần 219 tỷ đồng, chiếm gần 90% tổng doanh thu cả năm. Đến 31/12/2018, khoản phải thu đối với đơn vị được ghi nhận gần 150 tỷ đồng.

Giao dịch và số dư với các bên liên quan của IDJ trong năm 2018 Nguồn: BCTC hợp nhất kiểm toán năm 2018 của IDJ

Trong nửa đầu năm 2019, ghi nhận hơn 51 tỷ đồng doanh thu bán hàng đối với Công ty TNHH Đầu tư Thái Bình Dương - Bắc Ninh. Đồng thời, khoản phải thu tại ngày 30/06/2019 đối với đơn vị này là gần 82 tỷ đồng.

Một trong những hệ quả trước mắt việc giao dịch chồng chéo với bên liên quan như đã đề cập ở trên, chính là việc kiểm toán không thể xác nhận khoản lãi gộp đột biến đã làm thay đổi cả “cuộc chơi” năm 2018.

Có đủ sức chuyển mình?

Ban lãnh đạo IDJ đã quyết định hướng đi mới cho Công ty là trở thành tổng thầu xây dựng cho các dự án bất động sản. Từ năm 2018, Công ty thực hiện tìm kiếm đối tác để phát triển dự án bất động sản. Công ty đã trực tiếp tham gia đấu giá thành công lô đất vàng tại nhà máy xi măng cũ nằm cạnh quốc lộ 1A thuộc thôn Phai Duốc, xã Mai Pha, TP. Lạng Sơn và khu đất tại đường DT716 đường Xuân Thủy, Mũi Né, Bình Thuận.

Năm 2019, IDJ có kế hoạch tiếp tục làm tổng thầu xây dựng cho các dự án Apec Royal Park Huế, Apec Aqua Park Bắc Giang, triển khai các hợp đồng xây lắp cho dự án căn hộ và thương mại Apec Golden Palace tại Lạng Sơn, Apec Mandala Wyndham Phú Yên, dự án Apec Diamond Park tại Lạng Sơn, dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né Bình Thuận, Apec Mandala Officetel Hải Dương… Điều đáng lưu ý là tất cả các dự án kể trên đều của bên liên quan là API.

Theo BCTC bán niên 2019, IDJ ghi nhận giá trị đầu tư ở dự án Diamond Park Lạng Sơn đang ở mức hơn 151 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Công ty cũng cho biết đang triển khai đầu tư vào dự án Hải Tân (tại TP. Hải Dương) và dự án xây dựng công trình thương mại dịch vụ Mũi Né (tại Bình Thuận) với số tiền lần lượt là gần 15 tỷ đồng và gần 47 tỷ đồng.

Khó để nói rằng IDJ có chuyển mình hay chưa, theo định hướng trong lĩnh vực mới, cần có thời gian để thẩm định. Trước mắt, IDJ có thể phải đối mặt với một năm 2019 "bết bát" khi 6 tháng đầu năm chỉ đạt lãi ròng gần 774 triệu đồng, trừ khi Công ty lại có một khoảng doanh thu đột biến như năm trước.

Hiện, IDJ lại đang ráo riết lên kế hoạch huy động vốn từ trái phiếu, nhằm bổ sung nguồn vốn lưu động cho các dự án phát triển bất động sản, đầu tư vào các dự án trọng điểm, cung cấp nguồn vốn để thực hiện việc đấu giá, phát triển các quỹ đất mới và thực hiện M&A dự án.

Giá cổ phiếu tăng bất thường

Trong năm 2019, giá cổ phiếu IDJ hầu như đi ngang trong phần lớn thời gian với khối lượng giao dịch không quá 400,000 đơn vị/phiên. Tuy nhiên 2 tháng trở lại đây, cổ phiếu này như lột xác khi có lúc nhảy vọt từ mức 3,500 đồng/cp (01/08) lên 7,300 đồng/cp (29/08), trong đó có phiên giao dịch với khối lượng lên tới 1.4 triệu đơn vị.

Ngay sau đó, giá cổ phiếu IDJ cũng “đổ đèo” khá nhanh. Chốt phiên giao dịch ngày 27/09, giá cổ phiếu này dừng ở mức 5,300 đồng/cp, sụt hơn 27% từ mức đỉnh.

Diễn biến giá cổ phiếu IDJ từ đầu năm đến 27/09/2019 Đvt: Đồng Nguồn: https://ptkt.vietstock.vn/

Duy Na

Fili