Trong "Đề án phát triển thị trường thị trường bất động sản TP HCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030" mà TP HCM vừa gửi Quốc hội và Chính phủ với nhiều kiến nghị rất xác đáng, phù hợp với thị trường.

Nhiều kiến nghị hợp lý

Đặc biệt, trong đó có kiến nghị về việc sớm ban hành một số giải pháp về thuế nhằm đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận nhà ở của người dân theo hướng áp dụng mức thuế suất cao đối với bất động sản thứ hai trở lên và các giao dịch bất động sản diễn ra trong thời gian ngắn sau khi mua (trong vòng 1 năm); thu thuế tài sản trên đất và giá trị tăng thêm của đất và bất động sản trên đất từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng.

Đề án cho rằng Việt Nam được xếp hạng thấp ở mức 68 về chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu chính là do không minh bạch của thị trường dẫn tới sự phổ biến của hiện tượng đầu cơ, là hiện tượng các nhà đầu tư mua nhà đất không nhằm mục tiêu chính để ở và cho thuê mà trông chờ chính vào sự tăng giá trong tương lai. Có những thời điểm nhóm nhà đầu tư này chiếm đa số nhóm người thực hiện giao dịch. Hiện tượng này góp phần đưa giá đất tăng cao, khiến việc tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực thêm khó khăn. Đó cũng là lý do mà nhiều kiến nghị nhằm tạo ra một thị trường bất động sản TP HCM minh bạch và bền vững.

Theo đó, TP HCM đề xuất Chính phủ xây dựng cơ chế thu thuế hằng năm đối với bất động sản và nguồn thu từ giá trị tăng thêm của đất và bất động sản có được nhờ vào việc đầu tư cơ sở hạ tầng và cải tạo, chỉnh trang đô thị. Đặc biệt, Đề án cũng mong muốn Chính phủ phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình, huy động vốn từ các ngân hàng, các tổ chức tín dụng, đầu tư tài chính trong và ngoài nước; ban hành cơ chế khả thi trong huy động vốn để đầu tư kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị. Trước mắt, cho phép thí điểm một số công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ tín thác bất động sản REITS, nhằm đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, TP HCM cũng kiến nghị chính phủ cần quy định cách tính tiền sử dụng đất theo hướng đơn giản là thay thế bằng thuế sử dụng đất ở với thuế suất ổn định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Xây dựng hành lang pháp lý cho một số công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản phát triển.

Tóm tắt lại Đề án này, ông Phan Trường Sơn, Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP HCM, thừa nhận hiện nay, hệ thống thông tin thị trường bất động sản còn chưa được chuẩn hóa, thống nhất về chế độ quản lý, xử lý và báo cáo. Một số dữ liệu là đầu vào cơ bản cho việc đánh giá và dự báo thị trường gần như không thể dùng. Nhiều dữ liệu cần thiết liên quan đến thị trường thậm chí chưa được thu thập, một số khác lại có độ vênh giữa các cơ quan quản lý. Hạn chế này khiến cho công tác đánh giá dự báo, quản lý phát triển thị trường gặp nhiều khó khăn.

Nhiêu khê

Đánh giá về những đề xuất được nêu trong Đề án, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA), cho rằng trước sau gì TP HCM cũng phải áp dụng các quy định về thuế tài sản này để điều tiết thị trường. Tuy nhiên, việc áp dụng phải có lộ trình, có điều kiện kèm theo như cần phải có các yếu tố liên quan đến mã số cá nhân của công dân, các giao dịch phải thanh toán qua ngân hàng… Thực tế thời điểm này chưa thể áp dụng ngay và đề án cũng nói đến tầm nhìn năm 2025. Và đây chỉ là một trong các công cụ đánh thuế tài sản của người có nhiều nhà, tránh đầu cơ.

Trong khi đó, chuyên gia TS Nguyễn Trí Hiếu nhận xét đề xuất đánh thuế trên tài sản bất động sản mà giao dịch bán đi trong vòng một năm ở Việt Nam có thể nói là quy định tốt nhưng thực hiện sẽ rất nhiêu khê. Bởi vì để thực hiện được công bằng, minh bạch phải có nhiều công cụ tài chính đi kèm. Ở Việt Nam, giá trị bán tài sản khó đánh giá vì nhà mới, nhà cũ, khu vực này khu vực kia.... Đặc biệt người mua không nhất thiết phải giao dịch qua ngân hàng nên có thể kê khai gian dối giá bán.

Trong khi tại Mỹ, người sở hữu căn nhà thì khi bán phải chịu thuế doanh thu nhưng Mỹ có thêm quy định có lợi cho người mua để ở. Đó làm nếu người mua căn nhà đầu tiên để ở thì được vay ưu đãi lãi suất và phần lãi vay này được khấu trừ thuế, còn nếu bán căn thứ 2 thì vẫn đóng thuế bình thường. Trong khi Việt Nam lại chưa có ưu đãi như vậy. Quan trọng hơn là Mỹ không có thuế bất động sản mà chỉ có thuế nhà đất. Mức thuế nhà tùy theo vùng mà mức giá đã áp sẵn cho người sở hữu để đóng thuế giá trị gia tăng khi bán. Không phải sợ đóng cao hay thấp theo giá bán từng căn nhà. Chưa kể, ở Mỹ mua 1 căn nhà, phải mua bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản, công ty bảo hiểm phải điều tra đất đó của ai, mua có quyền sở hữu thật sự hay có vấn đề gì, có nợ thuế không, có nợ ngân hàng không nên người mua không thể trốn tránh nghĩa vụ thuế.

Ngược lại, vấn đề thu thuế Việt Nam lại khó và rất lằng nhằng. Người có nhà khi bán đi họ giao dịch tiền mặt nên có thể khai nửa giá trị thật cũng không gặp vấn đề gì.