Lời cảnh báo từ Evergrande: Không công ty bất động sản nào là quá lớn để sụp đổ

Nhiều năm qua, nhà đầu tư vui lòng gửi gắm tiền của vào trái phiếu quốc tế của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, cược rằng những tập đoàn lớn nhất và quyết liệt nhất rồi sẽ trở nên “quá lớn để sụp đổ” (too big to fail).

Thậm chí trong suốt đợt bán tháo của thị trường toàn cầu trong tháng 3/2020, các ngân hàng khối tư nhân cũng nói với khách hàng giàu có đừng lo ngại. Trong kịch bản tệ nhất, họ có thể chỉ cần giữ trái phiếu cho đến khi đến hạn và tận hưởng phần trả lãi coupon béo bở.

Tuy nhiên, cú đổ đèo gần đây của China Evergrande Group chính là tiếng chuông cảnh tỉnh cho nhà đầu tư. Sự chuyển dịch trong chính sách của Bắc Kinh gần đây cho thấy họ sẵn lòng “giết chết một hoặc hai con rồng mà không gây ra cháy rừng”.

* Đại gia bất động sản Trung Quốc gây hoang mang vì khoản nợ 120 tỷ USD

Evergrande, một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc với 2.3 ngàn tỷ nhân dân tệ (337 tỷ USD) tài sản, vừa rơi vào cuộc khủng hoảng niềm tin vào cuối tuần trước. Làn sóng bán tháo dữ dội của cổ phiếu lẫn trái phiếu Evergrande diễn ra sau thông tin Tập đoàn đã gửi thư tới chính quyền Quảng Đông để cảnh báo về nguy cơ khủng hoảng tiền mặt nếu không được thực hiện niêm yết cửa sau lên sàn Thâm Quyến trước tháng 1/2021. Trong một hồ sơ, Evergrande cho biết tài liệu “đã bị làm giả”.

* Câu lạc bộ tỷ phú Poker đằng sau công ty bất động sản nặng nợ nhất Trung Quốc

Thế là niềm tin của nhà đầu tư bỗng tan biến như bọt biển. Tài liệu (dù giả hay không) được đưa ra vào đúng thời điểm. Chỉ mới hơn 1 tháng trước, Bắc Kinh đề xuất chính sách “3 lằn ranh đỏ” cho các tập đoàn bất động sản lớn. Những công ty đã vượt quá 3 thước đo về đòn bẩy mà nhà điều hành đưa ra sẽ bị cấm vay thêm. Evergrande rõ ràng đã vượt lằn ranh đỏ.

Trong tài liệu “bị làm giả” mà Bloomberg có được, Evergrande đe dọa gây ra sự lan truyền rủi ro (835.5 tỷ nhân dân tệ tiền vay nợ), nguy cơ phá sản của các đối tác kinh doanh (8,441 công ty) và mất mát việc làm (3.1 triệu). Đây là một số lý do mà Gã khổng lồ bất động sản đưa ra cho việc phải niêm yết cửa sau.

Thế nhưng, tác giả bài viết Shuli Ren của Bloomberg cho là không hề có sự lan truyền rủi ro (systemic risk) như Evergrande nói. Thay vì kiểm soát chặt chẽ toàn ngành bất động sản, chính sách “3 lằn ranh đỏ” mới nhắm cụ thể tới một số công ty.

Trong số 334 tập đoàn bất động sản có thể bị áp quy định mới, chỉ 50 công ty trong số này (chiếm 35% tổng vay nợ ngành bất động sản) không đáp ứng 3 tiêu chí này, theo Gavekal Dragonomics. Trong khi đó, các tập đoàn bất động sản chiếm gần 50% tổng nợ đã vượt qua 3 bài kiểm tra này. Tương tự, trong số 18 tập đoàn lớn nhất mà Bloomberg theo dõi, 11 công ty đang nằm trong vùng an toàn và có thể vay nợ thêm 10-15% mỗi năm.

Nói cách khác, thậm chí nếu Evergrande rơi vào tình cảnh khó khăn, các tập đoàn bất động sản khác có thể nhảy vào và “chia năm sẻ bảy” tài sản của ông lớn này. Trên thực tế, đây chính là những gì mà China Vanke đang làm với Tahoe Group – tập đoàn bất động sản lớn đầu tiên vỡ nợ đối với trái phiếu trong vòng 5 năm qua. Không như những tập đoàn tài chính đa ngành như Anbang Group Holding, các tập đoàn bất động sản có nhiều tài sản cứng. Những khoản đất rộng rãi có thể bán phát mại, chủ nợ cấp cao (những người được ưu tiên trả nợ) sẽ được thanh toán và phần còn lại có thể phải hứng chịu thua lỗ. Chính phủ cũng không cần phải giải cứu họ.

Giữa chiến dịch giảm bớt đòn bẩy của Trung Quốc, Vanke cho biết mục tiêu trong vòng 3 năm kế tiếp chỉ đơn giản là “tồn tại”. Khẩu hiệu đáng kinh ngạc đó hóa ra đã có từ trước, và được nối tiếp bởi làn sóng bán tháo trái phiếu bất động sản trên diện rộng. Cuối tuần trước, Chủ tịch của Vanke, Yu Liang, cho biết thị trường bất động sản Trung Quốc có thể được chia làm 3 giai đoạn.

Trong thập niên 90, những công ty có sự liên kết hợp lý về chính trị có thể nhận được đất rẻ. Hệ thống đấu giá được triển khai trong năm 2020 đã làm đảo lộn điều đó. Sau đó, những ai có nhu cầu và khả năng tiếp cận với nguồn vốn từ ngân hàng truyền thống và ngân hàng ngầm rõ ràng là “những kẻ chiến thắng”. Tuy nhiên, kể từ năm 2021, chỉ có quản trị tốt mới là điều quan trọng, ông Yu cho biết.

Trong những năm qua, Evergrande luôn sống trong trạng thái nguy cấp với khoảng 47%  nợ đến hạn trong vòng 1 năm. Nhưng có thể có lẽ vận may đã sắp hết.

* Bài viết thể hiện quan điểm của Shuli Ren trên Bloomberg Opinion

Vũ Hạo (Theo Bloomberg)

FILI