Suy sụp vì quá sức?

Lên sàn vào tháng 5/2010 với giá 37,500 đồng/cp, cổ phiếu VCR lúc bấy giờ được xem là một ứng cử viên sáng giá trong ngành bất động sản khi sở hữu siêu dự án Cát Bà Amatina (trước đây là dự án khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà) có vốn đầu tư 1.2 tỷ USD.

Được sự hậu thuẫn lớn của 3 cổ đông sáng lập là Vinaconex (VCG), ngân hàng Eximbank (EIB) và CTCK Agriseco (AGR), kết quả kinh doanh của VCR năm trước và sau niêm yết là khá khả quan. Riêng năm 2010, VCR đạt doanh thu 155 tỷ và lãi trước thuế hơn 81 tỷ đồng, cùng vượt 16% kế hoạch đề ra. Trong năm này, VCR đã thực hiện phát hành thêm 6 triệu cp để tăng vốn điều lệ lên 360 tỷ đồng.

Song, chỉ sau 1 năm lên sàn, VCR bắt đầu bộc lộ những khó khăn, trong đó chủ yếu là tăng chi phí lãi vay. Theo đó, do dự án Cát Bà Amatina giãn tiến độ nên toàn bộ chi phí lãi vay ngân hàng Agribank và chi phí bảo lãnh vay vốn của VCG đã không được vốn hóa vào dự án. Điều này khiến VCR chịu lỗ gần 41 tỷ đồng trong năm 2012.

Năm tiếp theo đó (2013), VCR lại tiếp tục lỗ hơn 35 tỷ đồng bởi hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, do hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước gặp nhiều khó khăn, dự án Cát Bà Amatina là dự án tạo doanh thu chính của Công ty lại triển khai chậm lại từ năm 2012. Thứ hai, tính đến cuối năm 2013, công ty đang trong tình trạng thiếu hụt vốn lưu động để thanh toán công nợ đến hạn trả, hoạt động kinh doanh của VCR có thể xem là trong tình trạng độc canh (chỉ kinh doanh bất động sản và du lịch) nên gặp rủi ro nhiều khi thị trường chung đóng băng.

Đơn vị này đã dồn toàn bộ nguồn lực vào dự án Cát Bà Amatina, trong khi đây là một dự án quy mô quá lớn (hơn 170 ha, vốn đầu tư 1.2 tỷ USD). Do đó, khi thị trường đóng băng, dòng vốn để đầu tư vào dự án này (chủ yếu từ phía ngân hàng) bị xiết lại thì VCR cũng quỵ ngã theo.

Gió vừa lặng thì bão tố mới lại ập đến

Nếu những khó khăn của VCR tại dự án Cát Bà Amatina chỉ dừng lại ở câu chuyện vốn đầu tư thì Công ty cũng đã có những bước điều chỉnh phù hợp để vượt qua.

Bước vào năm 2014 (sau 2 năm lỗ nặng trước đó), VCR làm việc với UBND TP Hải Phòng xin cấp phép bán đất nền có hạ tầng kỹ thuật và xin giãn nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ kinh doanh của dự án. Bên cạnh đó, VCR cũng xin giãn tiến độ đầu tư dự án: 2006-2015 là đầu tư xây dựng hạ tầng và 2016-2020 sẽ hoàn thành toàn bộ dự án. Ngoài ra, trong năm 2014, VCR cũng sẽ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, móng một số biệt thự khu A3, B2-B3 của dự án Cát Bà Amatina để đưa vào kinh doanh. Công ty cũng làm việc với các tổ chức tín dụng để cơ cấu lại nợ vay, đảm bảo lưu chuyển về dòng tiền.

Kết quả là hai năm 2014 và 2015, VCR bắt đầu có nguồn thu trở lại từ dự án Cát Bà Amatina dù con số tuyệt đối chưa lớn. Điều này giúp VCR ghi nhận lãi ròng lần lượt 2 tỷ và 2.7 tỷ đồng, khả quan hơn nhiều so với hai năm lỗ nặng 2012 và 2013.

Năm 2016, dù doanh thu không đạt như kế hoạch nhưng lợi nhuận VCR ghi nhận năm thứ ba liên tiếp tăng trưởng, đạt hơn 7.5 tỷ đồng (vượt 90% kế hoạch).

Cũng trong năm nay, một sự kiện đáng chú ý diễn ra là Tập đoàn Sun Group được UBND TP Hải Phòng cho phép tiến hành khảo sát, nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể phát triển bền vững quần đảo Cát Bà để thực hiện đầu tư tại đây. Theo báo cáo thường niên 2016 của VCR, đây là một điểm thuận lợi, cùng với hạ tầng kỹ thuật chung huyện đảo Cát Bà đang từng bước hoàn thiện là yếu tố tích cực cho dự án Cát Bà Amatina.

Nhưng có ai đâu ngờ rằng, cái được đánh giá là thuận lợi đó đã nhanh chóng chuyển thành bão táp ập đến với VCR.

Cụ thể, ngày 02/03/2017, UBND huyện Cát Hải đã có công văn về việc tạm dừng triển khai xây dựng mới các công trình trong phạm vi ranh giới khảo sát đề xuất đầu tư của Sun Group trên địa bàn huyện Cát Hải.

Ngày 14/04/2017, Vinaconex đã có công văn gửi Thành ủy TP Hải Phòng, UBND TP Hải Phòng về việc này. Đến ngày 04/05/2017, UBND đã có công văn trả lời, trong đó yêu cầu VCR cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến chi phí đầu tư, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, vốn góp đầu tư với tổ chức, cá nhân liên quan đến dự án Cát Bà Amatina về Sở Tài chính Hải Phòng trước ngày 10/05/2017.

Và trong quá trình xem xét các đề nghị của Vinaconex, UBND yêu cầu VCR tạm dừng tất cả hoạt động liên quan đến xây dựng, đầu tư và chuyển nhượng tại dự án Cát Bà Amatina.

Có thể thuê tư vấn luật để can thiệp

Đối với VCR mà nói, dự án Cát Bà Amatina giờ đây như nguồn sống. Do đó việc ngừng triển khai tất cả các dự án trong khu vực Sun Group quy hoạch, trong đó có dự án Cát Bà Amatina, đưa VCR đối mặt với một thách thức mới.

Theo đó, VCR buộc dừng các hoạt động liên quan, kể cả việc Công ty đã thu tiền từ kinh doanh biệt thự khu A3 và bán khu bãi tắm Tùng Thu (ký kết với Công ty Hoàng Gia Quảng Ninh) hồi đầu năm giờ cũng phải dừng lại. Và đó là nguyên nhân khiến VCR đặt kế hoạch không có doanh thu năm 2017 và chịu lỗ hơn 17 tỷ đồng.

Theo biên bản họp ĐHĐCĐ thường niên 2017 mới đây, ban lãnh đạo VCR cho biết Công ty hiện đang tiếp tục làm việc với TP Hải Phòng, trường hợp TP Hải Phòng chuyển đổi chủ đầu tư dự án thì phải tạo điều kiện để VCR triển khai dự án khác trong thành phố. Ngoài ra, phải cân đối lợi ích của cổ đông Nhà nước khi TP Hải Phòng có phương án giao lại dự án cho Sun Group.

Bên cạnh đó, ban lãnh đạo VCR cũng cho biết hiện bộ phận pháp chế của cổ đông lớn đã nghiên cứu và hỗ trợ Công ty về dự án. Khi cần thiết thì Công ty sẽ thuê tư vấn luật để can thiệp./.