2.500 chung cư cũ cần xây mới

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản cho biết, theo thống kê sơ bộ, hiện nay tại các đô thị trong cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 nghìn hộ dân sinh sống.

Trong đó Hà Nội có hơn 1.500 tòa, TPHCM có hơn 500 tòa, Hải Phòng có 205 tòa, các tỉnh như Phú Thọ hơn 20 tòa, Nghệ An hơn 20 tòa, Phú Thọ hơn 60 tòa, Thanh Hóa gần 20 tòa... Các nhà chung cư này chủ yếu được xây dựng đã lâu và hình thành từ nhiều hình thức: do Nhà nước đầu tư xây dựng từ trước những năm 1994 theo chính sách bao cấp về nhà ở, do tiếp quản từ chế độ cũ trong các thời kỳ...

Qua rà soát chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội, TPHCM, Quảng Ninh, Hải Phòng, Nghệ An...

Ông Khởi thẳng thắn, về cơ bản, khung chính sách cho cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ hiện nay đã được xây dựng trên cơ sở khảo sát, đánh giá tình hình thực tế tại các địa phương, các quy định mới này đã tạo được cơ sở pháp lý và môi trường thông thoáng cho quá trình triển khai thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Tuy nhiên, qua làm việc, khảo sát tại các địa phương cho thấy, trên thực tế cũng đã xuất hiện một số khó khăn, vướng mắc cần phải tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ để đẩy nhanh việc thực hiện chính sách này.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Dũng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hà Nội cho biết, thành phố rất quan tâm đến công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn. Giai đoạn 2007 - 2013, đã sử dụng ngân sách nhà nước để kiểm định 162 nhà chung cư cũ.

Đến năm 2014 đã tổ chức đợt rà soát chung cư cũ để rà soát nhà theo 3 cấp độ. Giai đoạn 2016 - 2017, thành phố cũng kiểm định được 165 nhà chung cư, phân loại được dạng, cấp độ nhà theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng ban hành. Hiện tại, Hà Nội có 4 chung cư cũ cấp độ D, trong đó có tại khu vực Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công và Tập thể Bộ Tư pháp.

Theo ông Dũng, hiện tại Hà Nội đã công bố 28 chung cư để kêu gọi nhà đầu tư tham gia, trước hết là tham gia về quy hoạch, và đã có 18 nhà đầu tư đều là những doanh nghiệp lớn trên thị trường bất động sản.

Qua khảo sát của các nhà đầu tư để lên ý tưởng quy hoạch thì xuất hiện một vấn đề cực khó đó là dân số hiện hữu được báo cáo lại đã vượt quá 2 lần so với dân số quy hoach chung và quy hoạch phân khu được duyệt. Trong khi đó, quy định là phải giữ dân số theo quy hoạch, thậm chí trong nội thành phải giảm dân số. Đó là việc hết sức bất cập.

Ông Dũng nhấn mạnh, để cải tạo chung cư cũ cho Hà Nội, ngoài cơ chế chính sách phải được hoàn thiện thì phải có sự thấu hiểu của người dân, đó là người điều quan trọng nhất.

Doanh nghiệp cần cơ chế đặc thù

Còn Theo GS. Đặng Hùng Võ: “Câu chuyện nằm ở chỗ đây là tồn tại lịch sử. Câu chuyện sẽ đơn giản nếu như vị trí đất này không tạo ra sự hấp dẫn. Nhưng thực tế là, tiềm năng có thể sinh lợi ở các khu vực này rất lớn, người dân, nhà đầu tư và cả chính quyền đều nghĩ nó sẽ phát triển hơn nếu cải tạo”.

“Hiện nay, chúng ta đã đưa ra chủ trương cải tạo cả khu vực là rất đúng. Tuy nhiên, không bao giờ có chuyện đồng thuận 100%. Thế nên các nước đưa ra cơ chế như thế nào để coi là đạt được sự đồng thuận. Ta đã có quy định là đạt được 70% thì coi như đồng thuận. Nhưng hiện nay cơ chế này ko được lặp lại vì có nhiều ý kiến cho rằng, đây là cơ chế thị trường thì Nhà nước không ép”, ông Võ nói.

Các chuyên gia đã đề xuất giải pháp là minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ, phải trả lời được câu hỏi cư dân được hưởng lợi bao nhiêu, doanh nghiệp và Nhà nước được hưởng lợi những gì.

“Doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đương nhiên phải có lợi nhuận nhưng cũng cần có những phân tích, minh bạch thông tin với người dân về đơn giá, tiến độ xây dựng, chất lượng dự án triển khai.

Có như vậy mới có thể tạo được sự đồng thuận của người dân”, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai chia sẻ.

Ông Bùi Khắc Sơn cũng đề xuất công khai minh bạch thông tin về chương trình, kế hoạch và chỉ tiêu quy hoạch đối với các dự án; nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quyết định thực hiện dự án cải tạọ chung cư cũ và lựa chọn chủ đầu tư.

Đồng thời, xây dựng cơ chế yêu cầu các chủ sở hữu căn hộ chấp hành việc di dời, chấp hành quy định, tiêu chuẩn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

“Chính quyền địa phương tích cực phối hợp với công ty trong giải phóng mặt bằng. Nếu làm được như vậy mới thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia” – ông Sơn khẳng định.