Tại hội thảo "Giá bất động sản - Thực hay ảo? Giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực" do Câu lạc bộ Địa ốc Saigon Times phối hợp với Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức ngày 18/5, các chuyên gia doanh nghiệp đều cho rằng có sự tăng giá ảo của nhà đất thời gian qua.

Nhận định về mức tăng giá bất động sản tại TP.HCM thời gian qua, phía DKRA cho biết, mặt bằng đất nền tăng từ 5-10%, riêng ở quận 2 có mức tăng từ 15- 20%. Khu vực tăng “nóng” như Bình Chánh 66% hay khu gần quốc lộ 13 lên đến 70%.

Theo CBRE, phân khúc nhà phố giá trung bình hơn 77 triệu đồng/m2, tăng 35% so với cùng kỳ, căn hộ sơ cấp vượt 34 triệu đồng/m2.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savill Việt Nam cho rằng, có nhiều yếu tố tác động giá nhà đất tăng nóng. Thứ nhất là do đẩy giá của các đầu nậu và thành phần môi giới. Thứ hai là góc độ người tiêu dùng, nhu cầu ở của người dân là có thật. Trong 10 triệu dân của TP.HCM thì có đến 2 – 3 triệu là dân tỉnh, thành khác, do dó nhu cầu ở là có thật.

Ngoài ra việc thay đổi nhu cầu sinh hoạt từ 1 hộ đến nhiều hộ trong 1 gia đình. Hay việc chọn kênh đầu tư, nếu quá khứ là gửi ngân hàng thì bây giờ tham gia bất động sản nhiều hơn so với trước đây, mua làm của để dành là có.

Lý giải về hiện tượng người dân, nhà đầu tư nhỏ lẻ đổ về khu Đông gồm quận 2, quận 9, Thủ Đức làm đất nền tâng đột biến, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà ở, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, do hạ tầng kỹ thuật, giao thông ngày càng hoàn thiện. Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đã xong, tuyến Bến Lức - Long Thành đang hoàn thiện. Các tuyến đường metro số 1 đến Thủ Đức, Bình Dương… cũng hoàn thiện. Các dự án sân bay cầu cảng cũng đang tốt.

Ông Sơn cho rằng, nhà đất tăng giá theo tiến độ chung của các công trình đô thị là có cơ sở, là bình thường. Tuy nhiên tăng đột biến tới 70% thì là bất thường, không đúng giá trị thật sản phẩm. Ông Sơn lưu ý người tiêu dùng hết sức thận trọng nhìn nhận cho đúng giá trị sản phẩm sẽ mua, tăng 2-5% theo tiến độ dự án là phù hợp còn tăng 50 – 70% thì không đúng.

Để người dân sở hữu được nhà ở?

Theo CBRE, ở các thành phố lớn thì hiện căn hộ là lựa chọn của người có thu nhập trung bình.

Ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh, CTCP Đầu tư Nam Long chia sẻ, qua mấy giai đoạn khủng hoảng thị trường bất động sản giai đoạn 2006 – 2010,  2010 – 2013 và công ty đã phải trả giá. Theo đó, trọng tâm kinh doanh của Nam Long là sản phẩm vừa túi tiền, vừa tầm tay với người dân.

“Bất động sản được gọi là giá hợp lý khi giá trị bất động sản đấy bằng 5 – 7 lần thu nhập bình quân của hộ gia đình. Ví dụ mỗi tháng thu nhập người vợ 10 triệu đồng, người chồng 15 triệu đồng thì bất động sản chỉ nên đâu đó khoảng 1,5 tỷ đồng, tối đa 2,5 tỷ đồng. Theo đó, họ có thể vay ngân hàng khoảng 20 năm và còn lại thu nhập đủ nuôi gia đình. Đó là giá hợp lý với thị trường và là công thức để chúng tôi áp dụng vào phát triển sản phẩm của mình”, đại diện Nam Long cho biết.

Ông Quang cũng cho biết, cách đây hơn 1 tuần có đi Nha Trang và ghé vùng đất “nóng” Vân Phong. Ông hỏi mặt bằng giá bao nhiêu thì được biết tầm 10 tỷ đồng. Ông hỏi thuê kinh doanh thì bao nhiêu, được trả lời 5 triệu không ai thuê, 3 triệu thì may ra có. Như vậy, câu chuyện giá trị kinh tế có thể sinh ra được chưa đến 1% so với giá đất giao dịch 10 tỷ đồng. Do đó giá chênh lệch quá nhiều.

Ông Khương cho rằng, chiến lược ở trên của Nam Long là một chiến lược thuyết phục được nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư vào Nam Long ở dòng sản phẩm vừa túi tiền. Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, khó khăn hiện nay là chi phí lãi suất ngân hàng còn cao, thu nhập thấp nhưng giá nhà thì cao khiến việc sở  hữu nhà vẫn còn xa với nhiều người.

Theo đó, để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân, ông Khương cho rằng cần nhiều yếu tố. Trong đó có sự nỗ lực của các ban ngành, hệ thống ngân hàng, định hướng phát triển các sản phẩm.

Phía Sở Xây dựng cho biết, giai đoạn 2016 – 2020, quỹ nhà của thành phố tăng theo là gần 8 triệu m2. Trong đó, doanh nghiệp đầu tư phân khúc nhà ở xã hội, cấp thấp nhận được sự hỗ trợ của cơ quan nhà nước. Chỉ cần nhà nước tạo thủ tục thuận lợi để có thể phát triển dự án, thành phố có thể đi giải phóng mặt bằng trước, sau đó giao cho doanh nghiệp làm. Đây sẽ là kênh tạo ra nguồn cung tốt cho thị trường.