Chuộng đất đã có sổ đỏ

Thời điểm này, thị trường BĐS Long An có dấu hiệu “chững” giao dịch so với trước đó. Đây cũng là tình hình chung của thị trường các khu vực lân cận Tp.HCM ở giai đoạn này. Tuy vậy, các dự án đã có sổ đỏ, tọa lạc ở khu vực cư dân đã hình thành hoặc trong các khu công nghiệp ghi nhận sức mua vẫn khá tốt. Cả NĐT lẫn người mua thực vẫn ráo riết tìm kiếm nền đất ở các khu vực này với biên độ tăng giá đất khoảng từ 20-30%/năm.

Những năm qua thị trường BĐS Đức Hòa, Long An được xem là khu vực có lợi thế vì giáp ranh Tp.HCM và là nơi tập trung hàng loạt khu công nghiệp (KCN) như KCN Hải Sơn, KCN Đức Hòa, KCN Xuyên Á, KCN Tân Đức, KCN Đức Hòa Đông, KCN Thái Hòa…, chính lợi thế này đã và đang khiến thị trường đất nền Long An hút dòng tiền của người mua suốt thời gian qua. Bởi theo các NĐT, những dự án tọa lạc trong các KCN được hưởng lợi thế của việc cư dân hình thành sẵn, BĐS vì thế dễ chuyển nhượng, dễ bán ra hoặc cho thuê lại với giá tốt.

Theo JLL Việt Nam, trong xu hướng bùng nổ của ngành BĐS khu công nghiệp tại Việt Nam, Long An được xem là lựa chọn mới bên cạnh 2 thủ phủ công nghiệp truyền thống là Bình Dương và Đồng Nai. Ngành công nghiệp có tiềm năng phát triển mạnh mẽ này sẽ mang một lượng lớn nguồn nhân lực đổ về Long An, hứa hẹn kênh đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội đáp ứng nhu cầu nhà ở còn thiếu hụt.

Những dự án nằm trong các KCN, đã có sổ, hạ tầng đã đồng bộ vẫn thu hút lượng lớn người mua tìm kiếm ở giai đoạn này

Tìm hiểu cho thấy, những dự án đã có sổ đỏ, được ngân hàng hỗ trợ cho vay ở khu vực Long An khá ít ỏi. Trước việc ngân hàng đang siết chặt chính sách cho vay với BĐS, nhất là phân khúc đất nền thì việc tiếp cận nguồn vốn đối với các dự án khu vực này lại càng khó khăn. Vì thế, lựa chọn đòn bẩy tài chính cho khách cũng đang bị ít đi rõ nét. 

Những dự án được ngân hàng liên kết hỗ trợ cho khách cho vay cũng chỉ “đếm trên đầu ngón tay” ở khu vực này. Theo các NĐT, đa số họ tìm đến những dự án đã có pháp lý rõ ràng và được ngân hàng hỗ trợ cho vay. Vì những dự án mà được ngân hàng hỗ trợ chắc chắn là đã được thẩm định và khả năng sinh lời mới tốt trong tương lai. Bởi vì, khi ngân hàng đã chấp nhận hỗ trợ vốn cho dự án đồng nghĩa với việc dự án đó phải đáp ứng được các điều kiện về pháp lý, khả năng sinh lời trong tương lai.

Đây cũng chính là cách mà các NĐT đang áp dụng để tìm kiếm và lựa chọn dự án đầu tư ở khu vực Long An thời điểm này trước bối cảnh tâm lý mua bán còn khá e dè. Theo đó, tại khu vực này các dự án đã có sổ đỏ, được ngân hàng hỗ trợ cho vay vẫn thu hút lượng lớn người mua là NĐT và ở thực. Ở những dự án này biên độ tăng giá cũng khá tốt trong khoảng thời gian ngắn. Chẳng hạn, tìm hiểu được biết, một số dự án nằm trong KCN Hải Sơn (đã xong hạ tầng) hiện có mức độ tăng giá ít nhất là 15% trong vòng 3-4 tháng.

Theo các chuyên gia trong ngành, ở những thị trường có dấu hiệu chững giao dịch do tâm lý khách hàng mua bán theo đám đông thì việc nhìn rõ, xác định điểm sáng của từng dự án và dự đoán được khả năng sinh lời dựa trên yếu tố về pháp lý, tài chính và cư dân hình thành là rất quan trọng trong quyết định đầu tư. Việc chớp thời cơ ở những dự án nào pháp lý đầy đủ, được hỗ trợ từ phía ngân hàng cũng là cách mà NĐT có thể đạt kì vọng đáng kể trong tương lai.

Đất nền vẫn tiếp tục là kênh đầu tư hàng đầu

Trong báo cáo thị trường mới đây, đại diện DKRA Việt Nam khẳng định, đất nền vẫn tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu mặc dù gần đây thị trường có xu hướng giảm nhẹ, đồng thời sẽ tiếp tục duy trì sự khan hiếm trong thời gian sắp tới. Các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh,...

Đơn vị này cũng cho rằng, xu hướng dịch chuyển đầu tư đang hình thành rõ nét đến các khu đô thị vệ tinh Tp.HCM, những nơi có tiềm năng sinh lời cao như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu…giá BĐS các khu vực này có biên độ tăng khoảng 15-25%/năm (tùy khu vực, vị trí). Đáng nói, tỉ lệ tiêu thụ ở phân khúc này luôn đạt ngưỡng từ 75-85% ở các dự án mở bán giai đoạn đầu, rõ nét hơn hẳn so với các phân khúc khác trên thị trường.

Khách quan mà nói, lợi nhuận từ đầu tư đất nền mang lại luôn cao hơn các phân khúc khác là lý do phân khúc này được giới đầu tư lựa chọn. Tuy vậy, đây cũng là phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro về tính pháp lý, vì thế để lựa chọn được dự án vừa rõ ràng về pháp lý, vừa có vị trí đẹp lại giá mềm cũng là cân nhắc khá lớn của giới đầu tư.

Đất nền Long An có biên độ tăng giá khá tốt, trung bình từ 20%/năm với các dự án đã có pháp lý đầy đủ. Đây vẫn là kênh được giới đầu tư tìm kiếm nhiều nhất ở thị trường này

Hoạt động giãn dân về các khu vực vệ tinh Tp.HCM đang tạo động lực rõ nét về nguồn cầu cũng như cơ hội cho người mua BĐS tỉnh lân cận. Theo các chuyên gia, quỹ đất sạch còn lớn, giá mềm cùng với nhu cầu an cư còn rất lớn được xem là động lực chính khiến BĐS tỉnh lân cận Tp.HCM còn nhiều dư địa để phát triển. Trong đó, phân khúc đất nền vẫn là chủ đạo.

Tại Hội thảo Khoa học “Quản lý đô thị trên địa bàn Tp.HCM: Thực trạng, vấn đề và giải pháp”, Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam đã kiến nghị Tp.HCM nên mở rộng không gian đô thị về phía tỉnh Long An, lấy sông Vàm Cỏ Đông làm ranh giới tự nhiên. Theo hội này, nếu vùng đô thị này được mở rộng, Tp.HCM sẽ có thêm tổng diện tích khoảng 48.000 - 50.000 ha, dân số khoảng 37 - 42 vạn người. Long An cũng là tỉnh đã và đang tập trung vào đầu tư hạ tầng để sẵn sàng cho việc đón làn sóng đầu tư từ Tp.HCM lan tỏa đến.

Dù đề xuất trên chỉ mới là ý tưởng nhưng trước đó một làn sóng dãn dân từ khu vực Tp.HCM sang các huyện giáp ranh của tỉnh Long An như: Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức… đã diễn ra khá mạnh mẽ. Theo các chuyên gia, làn sóng này đã và đang tạo động lực rất lớn để thị trường BĐS phát triển theo.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận phân phối và tiếp thị DKRA Việt Nam nhận định, ngược lại tình trạng của Tp.HCM, đất nền Long An và Đồng Nai khá sôi động. Thị trường Long An có nguồn cung mới khoảng 1.200 nền còn Đồng Nai khoảng 600 nền, tập trung quanh khu vực sân bay Long Thành, Trảng Bom, Nhơn Trạch. Tỷ lệ tiêu thụ ổn định, lần lượt đạt 70% và 89%.

Trong đó, đồ án quy hoạch xây dựng vùng đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 xác định vùng huyện Đức Hòa (gồm Hậu Nghĩa và Đức Hòa), Long An phát triển lên thành phố trực thuộc tỉnh.

Đây cũng là lý do các cấp lãnh đạo tỉnh Long An thời gian gần đây liên tục đề ra các phương án về đầu tư hạ tầng ở khu vực này nhằm đón làn sóng đầu tư của các NĐT lớn cũng như tạo ra bộ mặt phát triển mới cho thị trường BĐS khu vực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, trong chiến lược phát triển của Tp.HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Do đó, câu chuyện giãn dân của Tp.HCM ra các khu đô thị vệ tinh đã được các nhà quản lý nhìn thấy và tính toán từ trước đó. Mà bài toán đặt ra cho xu hướng này chính là phải phát triển hệ thống giao thông hạ tầng kết nối liên vùng, đồng bộ. Theo ông Châu, bởi sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc phần lớn vào bộ mặt hạ tầng kết nối giữa các khu vực với nhau.