Thị trường xuất hiện nhiều điểm nghẽn, doanh nghiệp BĐS làm ăn ra sao?

Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và lượng giao dịch trong 10 tháng đầu năm nay, đặc biệt là ở khu vực TP.HCM. Tuy nhiên, phản ứng với khó khăn chung của thị trường là kết quả 89% doanh nghiệp BĐS niêm yết báo lãi trong 9 tháng đầu năm.

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2018 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có viết: “Mười tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM 10 tháng đầu năm 2018 có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét”.

So với 9 tháng đầu năm 2017, số lượng dự án tại TP.HCM giảm 11.1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39.2%. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối khi căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ rất thấp, chỉ đạt 19.3%. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại chiếm đến 1/3 thị trường với tỷ lệ 31.3% và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung.

Trong 116 dự án nhà ở thương mại do Sở Xây dựng trình UBND TP.HCM, chỉ có 12 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư 25 dự án, chấp thuận đầu tư 73 dự án và điều chỉnh chấp thuận đầu tư 6 dự án.

Thị trường xuất hiện nhiều điểm nghẽn, từ việc chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến các hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết vẫn còn nhiều điểm sáng khi có 89% doanh nghiệp trong tổng số 65 doanh nghiệp báo lãi trong 9 tháng đầu năm nay.

65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tạo ra gần 157,922 tỷ đồng doanh thu thuần và 22,645 tỷ đồng lãi ròng trong 9 tháng đầu năm 2018, lần lượt tăng 42% và 87% so với cùng kỳ, thống kê của Vietstock cho thấy.

Trong đó, có 58 doanh nghiệp lãi, 7 doanh nghiệp báo lỗ, 30 doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng, 24 doanh nghiệp có lợi nhuận giảm tốc, 3 doanh nghiệp lội ngược dòng từ lỗ sang lãi và 3 doanh nghiệp chuyển từ lãi sang lỗ.

Họ nhà Vin (bao gồm VHM, VRE, VIC) tiếp tục giữ vị thế dẫn đầu lợi nhuận toàn ngành với tỷ lệ 67.61%. Tuy nhiên, tỷ lệ này đã giảm so với con số 71% ở kết quả bán niên.

Trong năm 2018, CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) đã hợp tác phát triển các dự án bất động sản lớn. Riêng doanh thu từ hợp tác kinh doanh 3 dự án bất động sản Vinhomes The Harmony, Vinhomes Imperia và Vinhomes Dragonbay đã mang lại khoản thu nhập cho Công ty 1,304 tỷ đồng trong quý 3.

Họ nhà Vin chiếm 67.61% lãi ròng toàn ngành bất động sản trong 9T/2018

Ngoài ra, nhiều dự án ở các công ty con bắt đầu bàn giao trong quý 3, chỉ tính riêng 2 dự án Vinhomes Golden River và Vinhomes Metropolis Liễu Giai đã mang lại lần lượt cho Công ty 2,930 tỷ đồng và 655 tỷ đồng doanh thu.

Nhờ đó mà lợi nhuận 9 tháng đầu năm của VHM dẫn đầu toàn ngành với 11,887 tỷ đồng, gấp gần 5 lần so với cùng kỳ năm 2017.

Góp mặt vào nhóm doanh nghiệp lãi trên ngàn tỷ đồng sau 9 tháng còn có Novaland (HOSE: NVL) với lãi ròng hơn 1,380 tỷ đồng, tăng nhẹ 4% so cùng kỳ năm trước.

Top 15 doanh nghiệp BĐS đạt lãi ròng cao nhất 9T/2018. Đvt: Tỷ đồng Nguồn: VietstockFinance

Xét về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, CTCP Xây dựng Sông Hồng (HNX: ICG) dẫn đầu toàn ngành khi lãi ròng 9 tháng đầu năm cao gấp 162 lần cùng kỳ dù rằng con số chỉ đạt 6.48 tỷ đồng. Được biết, tại thời điểm lập BCTC, dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ ở cầu Vĩnh Tuy đã đủ điều kiện hạch toán một phần doanh thu nên lợi nhuận quý 3 tăng đáng kể.

Khác với ICG, lợi nhuận của CTCP Đầu tư PV2 (HNX: PV2) tăng nhờ Công ty ghi nhận khoản thu nhập từ thu hồi công nợ trong quý 3. Theo đó, lãi ròng 9 tháng cao hơn 16 lần cùng kỳ với 10.6 tỷ đồng.

Quý 3 năm nay, CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC (HOSE: VRC) cũng lãi đột biến gấp 17 lần so với cùng kỳ khi đạt xấp xỉ 116 tỷ đồng nhờ chuyển nhượng khoản đầu tư.

Được biết, từ ngày 24/04-30/09/2018, VRC đã chuyển nhượng 15.81 triệu cp, ứng với tỷ lệ sở hữu 51% tại công ty con là CTCP Bất động sản VRC Sài Gòn (VRC Sài Gòn).

Trước đó tại ĐHĐCĐ thường niên 2018 hồi tháng 4, các cổ đông đã thông qua chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ vốn góp tại VRC Sài Gòn nhằm bổ sung nguồn vốn để triển khai các hoạt động đầu tư của Công ty.

Lũy kế trong 9 tháng đầu năm nay, doanh thu thuần và lãi ròng VRC tăng trưởng rất cao với tỷ lệ 932% và 421%, lần lượt ghi nhận 33 tỷ đồng và 175 tỷ đồng.

Một gương mặt mới là CTCP Địa ốc First Real (HOSE: FIR) -  đại gia môi giới bất động sản Đà Nẵng vừa mới lên sàn vào ngày 10/18 vừa qua cũng có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cao với 414%. Kết thúc niên độ 2017-2018, FIR thu được hơn 78 tỷ đồng.

Top 15 doanh nghiệp BĐS tăng trưởng lãi ròng cao nhất 9T/2018. Đvt: Tỷ đồng Nguồn: VietstockFinance (*Niên độ tài chính của FIR bắt đầu từ ngày 01/10/2017 và kết thúc ngày 30/09/2018)

Sau nhiều nỗ lực, kể từ đầu năm nay CTCP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (HOSE: NVT) đã bắt đầu có lãi trở lại. Kết quả trong 9 tháng đầu năm 2018, NVT đạt gần 8 tỷ đồng lãi ròng, trong khi cùng kỳ lỗ 301.6 tỷ đồng. Đồng thời, cổ phiếu NVT được Sở Giao dịch Chứng khoán TPHCM (HOSE) chuyển từ diện kiểm soát sang diện cảnh báo kể từ ngày 26/09/2018 (do LNST của cổ đông công ty mẹ 6 tháng đầu năm 2018 là hơn 4 tỷ đồng và lỗ lũy kế đến ngày 30/06/2018 là âm 685 tỷ đồng).

CTCP Tập đoàn Hà Đô (HOSE: HDG) cũng có bước chuyển mới khi báo lãi trong 9 tháng đầu năm nay. Kết quả 103 tỷ đồng lãi ròng của HDG đến từ việc Công ty bắt đầu bàn giao nhà tại một số dự án bất động sản, các công trình xây lắp được nghiệm thu đúng kế hoạch. Đồng thời, mảng khách sạn sau một năm hoạt động đã tăng trưởng 66% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Những doanh nghiệp BĐS chuyển từ lỗ (9T/2017) sang lãi (9T/2018). Đvt: Tỷ đồng Nguồn: VietstockFinance

Lợi nhuận nhiều ông lớn đi xuống

Kết thúc quý 3, bên cạnh những doanh nghiệp đón tin vui vẫn còn khá nhiều doanh nghiệp loay hoay với nỗi lo vỡ kế hoạch. CTCP Đệ Tam (HOSE: DTA) có lợi nhuận lao mạnh nhất toàn ngành khi chỉ đạt 70 triệu đồng ở 3 quý đầu năm, trong khi cùng kỳ lãi 1.5 tỷ đồng. Theo giải trình từ phía Công ty, hoạt động kinh doanh khu chung cư thuộc dự án Khu đô thị DTA Nhơn Trạch “chưa như dự kiến” dẫn đế cả doanh thu và lợi nhuận đồng thuận giảm.

Nhiều ông lớn khác trong ngành cũng đang gặp khó trong 9 tháng đầu năm 2018, chẳng hạn như QCG, SGR, VPH, TDH, HQC, VPI… Trong đó đáng chú ý, doanh nghiệp từng báo lãi vài chục đến vài trăm tỷ đồng hàng quý như CTCP Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) lại đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch năm nay khi lãi ròng quý 3 chỉ bằng 1% cùng kỳ với 1.4 tỷ đồng.

Sở dĩ kết quả kinh doanh của QCG lao dốc đứng là do trong kỳ Công ty chưa bàn giao căn hộ cho khách hàng, cũng không có thu nhập từ chuyển nhượng đầu tư tài chính. Tổng kết 3 quý đầu năm, QCG chỉ đạt hơn 40 tỷ đồng lãi ròng, trong khi cùng kỳ lãi hơn 394 tỷ đồng.

Top 15 doanh nghiệp BĐS giảm lãi mạnh nhất 9T/2018. Đvt: Tỷ đồng Nguồn: VietstockFinance

Kết thúc quý 3, toàn ngành ghi nhận có 7 doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ.

Lũy kế trong 9 tháng đầu năm, CTCP Cơ điện và Xây dựng Việt Nam (HOSE: MCG) báo lỗ hơn 150 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 3.6 tỷ đồng.

Nhiều dự án “mắc kẹt” thủ tục pháp lý nên CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE: FDC) phải báo lỗ 8.4 tỷ đồng trong 3 quý đầu năm. Được biết, trong quý 3, FDC hợp nhất thêm một công ty con là Công ty TNHH Thông Đức. Tuy nhiên, đơn vị này  lại báo lỗ trong quý dẫn đến khoản lỗ FDC gánh càng nặng hơn.

Doanh nghiệp BĐS báo lỗ trong 9T/2018. Đvt: Tỷ đồng Nguồn: VietstockFinance

Tính đến ngày 30/09/2018, tổng hàng tồn kho toàn ngành ghi nhận 201,921 tỷ đồng, tăng 10.6% so với cùng kỳ. Trong đó, VIC, VHM, NVL, DXG,… là những đơn vị có hàng tồn kho cao nhất ngành. Tổng dư nợ vay ghi nhận 173,507 tỷ đồng, tương ứng tăng hơn 28% và tỷ số nợ trên tổng tài sản tính chung của các doanh nghiệp hiện nay trên 50%.

Top 15 doanh nghiệp BĐS có hàng tồn kho cao nhất tính đến ngày 30/09/2018. Đvt: Tỷ đồng Nguồn: VietstockFinance

Nguyên Ngọc

FILI