Toàn cảnh bức tranh kết quả kinh doanh ngành bất động sản niêm yết 2017

Năm 2017, ngành bất động sản niêm yết tiếp tục có kết quả kinh doanh tăng trưởng ấn tượng. Song song với sự phát triển là sự phình to của dư nợ vay và hàng tồn kho tính đến cuối năm.

Vingroup chiếm 60% doanh thu toàn ngành

Theo dữ liệu thống kê về báo cáo tài chính quý 4/2017 của Vietstock tính đến 05/02/2018, vẫn còn 1 đơn vị niêm yết chưa công bố số liệu là Địa ốc Khang An (HOSE: KAC). Trong 58 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố kết quả kinh doanh thì có đến 51 doanh nghiệp có lãi, gồm 36 đơn vị tăng trưởng lợi nhuận và 12 đơn vị bị giảm lãi so với cùng kỳ.

Kết thúc năm tài chính 2017, tổng doanh thu ngành bất động sản niêm yết đạt gần 155,000 tỷ đồng, tăng trưởng gần 38% so với năm 2016. Đáng chú ý là Vingroup (HOSE: VIC) đạt doanh thu hơn 90,000 tỷ đồng, chiếm 60% doanh thu toàn ngành. Trong cơ cấu doanh thu của VIC, hoạt động chuyển nhượng bất động sản mang về giá trị lớn nhất nhờ các dự án lớn như: Park Hill, Vinpearl Phú Quốc, Vinpearl Nha Trang, Vinhomes Central Park, Vinhomes Riverside - The Harmony được hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng. Đây cũng là mức doanh thu cao kỷ lục mà VIC đạt được từ khi thành lập đến nay.

Cũng nhờ đó, lãi ròng năm 2017 của VIC đạt 4,247 tỷ đồng, tăng 74% so với năm trước. Đồng thời đây là mức lãi cao nhất trong toàn ngành bất động sản niêm yết 2017.

Đứng ngay sau Vingroup là ông lớn Novaland (HOSE: NVL) với doanh thu đạt 11,632 tỷ đồng và lãi ròng 2,033 tỷ đồng, lần lượt tăng 58% và 22%. Doanh thu bán hàng trong năm của NVL chủ yếu đến từ các dự án như Lakeview City, Rivergate ResidenceThe Tresor Residence, Gardengate Residence, Lucky Palace và Orchard Garden (Q.Phú Nhuận)...

Tổng kết năm 2017, NVL đã có 5,802 căn giao dịch thành công và bàn giao 3,596 căn, nhiều hơn 271 căn so với năm 2016. Tính chung lại, lũy kế đến nay đã bàn giao 15 dự án với gần 10,000 sản phẩm đi vào vận hành, tỷ lệ hấp thụ bình quân là 93%. Giá bán bình quân một sản phẩm năm 2017 khoảng 3.3 tỷ đồng, tăng 18% so với năm ngoái. 

Dù mới niêm yết hồi cuối năm 2017 nhưng Vincom Retail (HOSE: VRE) cũng đã có đóng góp lớn cho toàn ngành bất động sản niêm yết khi đạt doanh thu hơn 5,500 tỷ đồng và lãi ròng hơn 2,000 tỷ đồng. Song, so với năm 2016 thì cả hai chỉ tiêu kinh doanh của VRE đều sụt giảm.

Top 10 đơn vị bất động sản có lãi cao nhất năm 2017

Xuất hiện trong top 10 đơn vị báo lãi lớn nhất 2017 còn có nhiều cái tên khá quen thuộc và cũng đã từng đạt kết quả tốt năm 2016. Chẳng hạn như Nam Long (HOSE: NLG) báo doanh thu 3,161 tỷ, tăng trưởng 25%. Trong đó, 838 tỷ đến từ chuyển nhượng dự án thông qua giao dịch chuyển nhượng 26 hecta đất cho liên doanh CTCP NNH Mizuki, còn lại chủ yếu là từ phát triển bất động sản.

Trong năm 2017, công ty đã bàn giao dự án tại khu Đông TP.HCM như Fuji Residence, Kikyo Residence, EhomeS Phú Hữu và phần còn lại của dự án Ehome 5, Flora Anh Đào. Tại khu Nam, Nam Long bàn giao nhà phố/biệt thự Camellia Garden và phần còn lại dự án Ehome 3. Các khu vực ngoài TP.HCM như nhà phố/đất nền Cần Thơ, Bình Dương cũng đạt được kết quả kinh doanh khá tốt.

Nam Long đạt được lợi nhuận sau thuế đã trừ lợi ích của cổ đông thiểu số là 535 tỷ đồng, tăng trưởng 55% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ suất lợi gộp đạt 41% và tỷ suất lợi nhuận đạt 17%, vượt trội so với kết quả kinh doanh các năm trước và so với trung bình các công ty phát triển bất động sản.

Đặc biệt, năm 2017 là năm mà NLG ghi nhận mức lãi cao kỷ lục từ khi thành lập.

Kết quả kinh doanh của NLG từ năm 2010-2017 (Đvt: Tỷ đồng)

Cũng không thể bỏ qua ông lớn Phát Đạt (HOSE: PDR) khi thành công trong việc bàn giao dự án The EverRich Infinity đã giúp Công ty đạt lãi ròng 448 tỷ đồng, tăng gần 85% so với năm trước.

Điểm tích cực nhất là Công ty đã trả dứt điểm toàn bộ các khoản nợ gốc trái phiếu, nợ vay và các khoản lãi phát sinh cho các trái chủ và Ngân hàng Đông Á (DongABak) từ ngày 03/01/2018.

13 đơn vị tăng trưởng lãi tính bằng lần

Có 36 đơn vị tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2017, đặc biệt có 13 đơn vị tăng trưởng trên 100%. Dẫn đầu là Bất động sản và đầu tư VRC (HOSE: VRC) - là đơn vị có lãi năm 2017 gấp 33 lần. Tuy nhiên, kết quả này không đến từ hoạt động chính (doanh thu thuần cả năm chỉ hơn 13 tỷ, giảm 72%) mà đến từ thu nhập khác.

Niêm yết cùng khoảng thời gian với VRE lên sàn, Đầu tư Văn Phú – INVEST (HNX: VPI) cũng chứng tỏ được năng lực của mình khi đạt doanh thu hơn 875 tỷ đồng và lãi ròng 422 tỷ, gấp 23 lần so với năm 2016. Trong năm, VPI tiếp tục ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ công trình nhà ở thấp tầng V5, V6, nhà chung cư The Văn Phú – Victoria, công trình nhà ở thấp tầng thuộc TT34BC thuộc dự án Khu đô thị mới Văn Phú (Hà Đông, Hà Nội).

Trong chia sẻ gần nhất với thị trường, ban lãnh đạo Văn Phú – Invest cho biết, sau giai đoạn chuẩn bị, từ 2017 – 2019, Văn Phú – Invest sẽ thay đổi chiến lược với việc mở rộng dự án không chỉ tại Hà Nội mà nhiều địa phương khác. Kế hoạch năm 2018 sẽ đạt 1,932.9 tỷ đồng doanh thu thuần và đến năm 2019 là trên 3,419.2 tỷ đồng, trở thành một trong những doanh nghiệp niêm yết đầu ngành trong lĩnh vực bất động sản.

Công ty Đệ Tam (HOSE: DTA) góp mặt vào top 3 tăng trưởng nhưng xét về con số tuyệt đối thì lãi ròng chỉ hơn 3.6 tỷ đồng. Ngoài ra, trong nhóm tăng trưởng lãi hơn 100% còn góp mặt nhiều ông lớn như QCG, BCI, HQC, DIG, CCL, DIG…

Những doanh nghiệp có lãi năm 2017 tăng trưởng so với năm 2016

Góc tối

Mặc dù đến nay đã có 4 năm phục hồi ấn tượng nhưng rõ ràng thị trường bất động sản không mang đến cơ hội cho tất cả. Nhiều doanh nghiệp tên tuổi trong ngành vẫn chưa thể thoát ra được khó khăn, thậm chí thua lỗ tiếp tục kéo dài.

“Quán quân” thua lỗ ngành bất động sản niêm yết 2017 chính là PVL – đơn vị vừa đổi tên từ Địa ốc dầu khí sang Đầu tư Nhà đất Việt. Trong năm 2017, PVL đạt doanh thu gần 549 tỷ đồng, con số thành tích khi so sánh với mức chỉ 270 triệu đồng của năm 2016. Với PVL, đây là doanh thu cao nhất của công ty từ năm 2008.

Tuy nhiên, tại PVL, chỉ có doanh thu khởi sắc. Vì giá vốn lên đến 633 tỷ đồng dẫn đến công ty lỗ gộp gần 85 tỷ đồng. Tổng kết lại, lỗ ròng của PVL trong năm 2017 lên tới 146 tỷ đồng. Được biết, nguyên nhân cả năm PVL thua lỗ nặng là do hạch toán lỗ các căn hộ đã được bàn giao của hai dự án quận 2 và Linh Tây, đồng thời trích lập lợi thế thương mại.

Một doanh nghiệp ngàn tỷ khác là Petroland (HOSE: PTL) cũng báo lỗ hơn 32 tỷ đồng. Năm 2017 cũng là năm thứ 6 liên tiếp PTL bị lỗ thuần.

Góp mặt vào nhóm thua lỗ còn có PXA, IDJ, SDA và BII.

Bên cạnh 6 đơn vị thua lỗ, có 12 công ty có lợi nhuận năm 2017 giảm mạnh so với năm 2016, trong đó ICG dẫn đầu với lãi giảm 93% xuống chỉ còn 385 triệu đồng, ghi nhận năm thứ 4 liên tiếp lợi nhuận sụt giảm.

Tương tự, MCG có doanh thu và lợi nhuận thấp nhất trong 4 năm gần đây và cũng giảm dần đều qua các năm.

Trong nhóm giảm lợi nhuận, một đơn vị khá đặc biệt đó là Sudico (HOSE: SJS) khi có doanh thu âm 22 tỷ đồng. Nguyên nhân là do ghi nhận giảm doanh thu gần 66 tỷ đồng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị Nam An Khánh. Bên cạnh đó, SJS đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12.04 ha khu đô thị Hòa Hải 1-3 tại Đà Nẵng nhưng chưa hoàn thiện thủ tục nên chưa ghi nhận doanh thu. Công ty đã căn cứ giá trị chuyển nhượng hợp đồng để hoàn nhập gần 297 tỷ đồng. Chính nhờ vậy, SJS mới có được lãi 133 tỷ đồng, giảm 25% so với năm 2016.

Các doanh nghiệp có lợi nhuận 2017 giảm so với năm 2016

Dư nợ ngắn hạn tăng cao

Một điểm đáng chú ý là tính đến cuối năm 2017, tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở mức hơn 105,500 tỷ đồng, tăng 12% so với cuối năm 2016. Riêng vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn ở mức hơn 41,000 tỷ đồng, tăng 72% so với đầu năm, trong đó VRE, DXG, SCR, VIC… là những đơn vị tăng nhiều.

Bên cạnh dư nợ tăng thì tổng giá trị tồn kho toàn ngành cũng tăng 13% trong năm 2017, ở mức hơn 155,600 tỷ đồng. Trong số này thì VIC dẫn đầu với hơn 48,600 tỷ đồng, tuy nhiên chủ yếu là bất động sản đang xây dựng với hơn 43,400 tỷ đồng.

Hàng tồn kho tại thời điểm cuối năm 2017 của NVL đạt 26,886 tỷ đồng, tăng 70% so với đầu năm, phần lớn là bất động sản đang xây dựng 24,204 tỷ, gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng trả cho nhà thầu và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án do hiện tại gần 25 dự án đang cùng lúc được triển khai. Trong năm 2018, NVL dự kiến có 11 dự án được bàn giao, qua đó giảm bớt hàng tồn kho.

Nặng gánh hàng tồn kho lâu năm là câu chuyện của KBC, QCG, SJS, IJC, ITC…

Top 10 doanh nghiệp BĐS có hàng tồn kho lớn nhất cuối năm 2017

Sanh Tín

FiLi