Quý IV/2018, thị trường căn hộ TP HCM bất ngờ xuất hiện nhiều dòng sản phẩm căn hộ có giá 7.000 - 10.000 USD mỗi m2, cao hơn gấp đôi dòng sản phẩm căn hộ hạng sang từng xuất hiện trên thị trường trước đó (4.000 - 4.500 USD mỗi m2). Gần đây nhất, hồi đầu tháng 10/2018, một dự án tọa lạc tại trung tâm quận 1, TP HCM vừa được tung ra thị trường với giá chào bán lên đến 230 triệu đồng mỗi m2.

Các đơn vị môi giới định vị căn hộ giá cao nhất thị trường hiện nay thuộc nhóm sản phẩm siêu sang vì vị trí vượt trội độc nhất vô nhị và giá cao kỷ lục. Cụ thể các dự án này, ngoài giá bán ở ngưỡng 7.000 - 10.000 USD mỗi m2 còn có vị trí nằm trong lõi trung tâm Sài Gòn, tiện ích cao cấp khép kín, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh.

Tuy nhiên, khái niệm căn hộ siêu sang dựa trên tiêu chí giá bán đang vấp phải không ít hoài nghi và tranh cãi vì chưa có quy chuẩn cụ thể để đối chiếu, mỗi đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản đều có quan điểm riêng về dòng sản phẩm siêu đắt đỏ này. Thậm chí khái niệm căn hộ siêu sang còn bị cho là mang tính tự phong và chưa được một hội đồng thẩm định độc lập công nhận.

Bà Sunny Hoàng, Phó giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở quốc tế Savills TP HCM cho biết, trên thực tế tại Việt Nam chưa có một bộ quy chuẩn chính thức về căn hộ siêu sang. Tham chiếu với các nước phát triển trong khu vực, các căn hộ vươn đến ngưỡng siêu sang phải là tổng hòa của nhiều tiêu chí vượt trội.

Ngoài vị trí hàng đầu (chủ yếu tọa lạc trên đất vàng quận trung tâm đô thị), chủ đầu tư uy tín, nội thất xa xỉ, thiết kế độc đáo, dự án còn phải mang lại trải nghiệm đẳng cấp về tiện ích và dịch vụ cho cư dân. Điểm cộng thêm của dự án như đảm bảo chỗ đậu ôtô hay ứng dụng công nghệ vào việc xây dựng và vận hành quản lý tòa nhà đang được sự quan tâm lớn từ khách hàng.

Còn Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, Stephen Wyatt cho rằng việc xếp loại căn hộ dù ở bất cứ phân khúc nào (kể cả hạng siêu sang) cơ bản có thể phân thành ba nhóm tiêu chuẩn để đánh giá thứ hạng. Đó là vị trí dự án (bao gồm khu vực phát triển dự án, hướng tiếp cận dự án...). Tiếp đến là chất lượng xây dựng, thiết kế, và quản lý dự án. Cuối cùng là đối tượng khách hàng mục tiêu (thường là nhóm các hộ gia đình có thu nhập cao nhất).

Bất động sản tại vùng lõi trung tâm TP HCM.

Thống kê của JLL, thị trường căn hộ tại TP HCM chia làm 4 hạng sau: chung cư vừa túi tiền (có giá 1.100 USD mỗi m2), trung cấp (1.200 - 2.000 USD mỗi m2), cao cấp (2.100 - 3.000 USD mỗi m2) và hạng sang (3.500 - 4.000 USD mỗi m2). Vì phân khúc căn hộ sang trọng có giá bán khoảng 4.000 USD mỗi m2 và vùng giá cao hơn (thị trường đang xuất hiện vùng giá cao gấp đôi) đang được thị trường tạm xếp vào nhóm siêu sang.

“Tuy vậy, giá bán căn hộ không phải là tiêu chí duy nhất làm căn cứ phân hạng dự án có phải là siêu sang hay không. Thị trường TP HCM đang trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển, cần thêm thời gian để thẩm định và kiểm chứng các phân khúc mới”, ông Stephen Wyatt nói.

Theo dõi thị trường căn hộ nhiều thập kỷ qua, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu có góc nhìn đầy thận trọng khi đánh giá về căn hộ siêu sang có giá bán cao nhất thị trường hiện nay, 7.000 - 10.000 USD mỗi m2.

Theo chuyên gia này, cho đến quý IV/2018 thị trường TP HCM vẫn còn xa lạ với khái niệm căn hộ siêu sang. Bởi lẽ, các dự án có giá khủng này chỉ thuộc nhóm bất động sản hình thành trong tương lai (đang trong quá trình chuẩn bị khởi công xây dựng). “Chừng nào các dự án này được xây xong, đưa vào vận hành, khi đó, giá trị và đẳng cấp thật sự của căn hộ là cao cấp hay siêu sang sẽ được thị trường kiểm chứng đúng đắn nhất”, ông Châu nói.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa nhận xét: “Khái niệm căn hộ siêu sang tại Sài Gòn đang bị ảnh hưởng bởi tâm lý tự phong và là các chiêu bài marketing có phần quá đà”.

Chuyên gia này cho rằng không ít căn hộ siêu sang tại TP HCM hiện nay là dòng sản phẩm được quảng bá ở đẳng cấp thượng lưu để thu hút sự chú ý và định vị thị trường nhiều hơn là chú trọng đến các tiêu chuẩn định lượng và định tính.

Ông Nghĩa nhắc lại trào lưu bùng nổ căn hộ cao cấp cách đây 15 - 20 năm trước tại thị trường bất động sản Việt Nam (TP HCM là sôi động nhất). Khi đó các chủ đầu tư đua gắn mác cao cấp cho dự án để đánh bóng sản phẩm, nhưng chỉ một số ít dự án đạt được chuẩn này. Tương tự như vậy, căn hộ siêu sang xuất hiện tại TP HCM đang gây nên sự bối rối cho thị trường khi chưa có chuẩn mực nào để cân đo đong đếm và làm hệ quy chiếu.

Ông Nghĩa phân tích, nếu muốn vươn tới ngưỡng căn hộ siêu sang, bất động sản phải hội tụ được 5 tiêu chí khắt khe. Thứ nhất, vị trí đặc biệt không có sản phẩm thay thế. Thứ hai là giá bán cực cao, gây sốc. Thứ ba là số lượng sản phẩm giới hạn hoặc khan hiếm. Thứ tư sản phẩm độc đáo hoặc mang giá trị di sản, được vận hành nghiêm ngặt. Thứ năm, người sử dụng thuộc nhóm siêu giàu. Các căn hộ siêu sang đang chào bán trên thị trường TP HCM hiện nay mới đạt được 2 - 3 tiêu chí nhưng chưa thể đạt đủ 5 đòi hỏi khắt khe này.

Quan điểm của ông Nghĩa, hiện nay, các tiêu chuẩn xếp hạng căn hộ tồn tại trong hệ thống văn bản chính quy chủ yếu thiên về kết cấu, kỹ thuật và vận hành nhưng thiếu yếu tố thị trường và hoàn toàn chưa đề cập đến phân khúc căn hộ siêu sang.

Thông tư 31 ban hành ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư có hiệu lực vào ngày 15/2/2017 giới hạn trong 3 loại căn hộ. Nhà hạng A (tạm hiểu là cao cấp), B (trung cấp) và C (bình dân).

Việc phân hạng này dựa trên 4 nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành. Ví dụ: chung cư hạng A phải được xây dựng ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính dưới 0,5 km, cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao trong phạm vi dưới 0,5 km.

Chung cư hạng A có mật độ xây dựng công trình không quá 45%. Sảnh chính được bố trí độc lập với lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ, thương mại tòa nhà, có quầy lễ tân. Hành lang căn hộ rộng tối thiểu 1,8m, bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 35m2. Mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ, tối thiểu mỗi hộ phải cho một chỗ đỗ ôtô có mái che.

Quy chuẩn kỹ thuật của căn hộ hạng A cũng đề cập đến trang bị điện, nước, hệ thống truyền hình cáp, internet cho từng căn hộ, thiết bị chữa cháy tự động khu công cộng và cho từng căn hộ. Về tiện ích dịch vụ: căn hộ hạng A phải có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính một km; phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác trong bán kính 200 m. Dự án cũng phải có sân chơi trẻ em, phải có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, trường tiểu học trong bán kính 0,5 km.

Về chất lượng quản lý - vận hành, các chung cư hạng A phải có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp, thường xuyên quét dọn, hút bụi khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh sân vườn, đường nội bộ. Dự án có hệ thống camera kiểm soát bãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang và kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử. Các thiết bị chiếu sáng, thiết bị báo cháy thang máy, máy phát điện, máy bơm... phải được vận hành tốt khi công trình hoàn thành với chất lượng cao.

Chung cư hạng B cũng được xếp hạng dựa trên các tiêu chí tương tự chung cư hạng A nhưng với yêu cầu thấp hơn. Các căn hộ không đáp ứng được các tiêu chí của chung cư hạng A, hạng B sẽ được xếp là chung cư hạng C.

Việc phân hạng nhà chung cư này một thời từng được xem cơ sở định giá các căn hộ chung cư trong quản lý hoặc giao dịch trên thị trường, tránh tình trạng các dự án bị doanh nghiệp quảng cáo sản phẩm không đúng giá trị thực tế.

Tuy nhiên, ông Nghĩa khẳng định, các quy chuẩn này hiện đã có khoảng cách tụt hậu quá xa so với tốc độ phát triển mạnh mẽ của thị trường giai đoạn 2018 trở về sau. Do đó, trước mắt, các tổ chức, hiệp đội hoạt động độc lập cần nhanh chóng lấy ý kiến, nghiên cứu thực trạng của thị trường căn hộ nhằm bổ sung các quy chuẩn mới để góp phần giúp thị trường phát triển bền vững và minh bạch hơn.