Để có góc nhìn khách quan về cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản, Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi đối với ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Group.

Nhìn lại thị trường bất động sản năm vừa qua, ông đánh giá thế nào?

Ông Võ Hồng Thắng: Thị trường trong năm 2022 đối diện với rất nhiều khó khăn thách thức kéo dài từ nửa cuối quý II/2022 đến nay. Cụ thể, nguồn cung - sức cầu thị trường giảm sút với thanh khoản chỉ bằng 15-20% so với cùng kỳ ở hầu hết các phân khúc.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Group.

Thị trường "tắt nghẽn" dòng vốn do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản từ giữa tháng 4/2022, bao gồm cả kênh phát hành trái phiếu của cơ quan quản lý Nhà nước. Một số chính sách pháp lý được Nhà nước ban hành để tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS trong thời gian qua như: Nghị định 65 yêu cầu các chủ đầu tư phải thu xếp nguồn tiền mua lại trước hạn các lô trái phiếu phát hành sai mục đích. Thông tư 08 quy định việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn gây khó khăn cho thị trường trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Bên cạnh đó, du lịch bị thiệt hại đáng kể do lượt khách, doanh thu du lịch sụt giảm, đặc biệt là ở nhóm khách quốc tế. Điều này tác động tiêu cực đến đà hồi phục của thị trường BĐS nhất là phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Hay như việc mất cân đối cơ cấu nguồn cung mới, thị trường phần lớn là các sản phẩm cao cấp, thiếu vắng nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp bất động sản đã thích ứng ra sao, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Trước những khó khăn hiện tại của thị trường hiện nay quan sát thấy được hầu hết các doanh nghiệp BĐS đã linh hoạt áp dụng nhiều chính sách.

Đơn cử như, doanh nghiệp đã tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự hiện hữu. Từ giữa tháng 10/2022 một số doanh nghiệp bất động sản thuộc hàng đầu trong nước tại TP.HCM đã thực hiện chính sách cắt giảm nhân sự, tùy từng doanh nghiệp mức cắt giảm từ 50-70% số lượng nhân sự hiện có. Bên cạnh đó tiến hành điều chỉnh lương nhân sự ở lại với mức giảm từ 15-30%. Đồng thời cơ cấu lại bộ máy tổ chức theo hướng tinh gọn và đa nhiệm (một nhân sự đảm đương nhiều công việc), thu gọn văn phòng… để cắt giảm chi phí. Với tình hình thị trường chưa có tín hiệu khả quan như hiện nay làn sóng cắt giảm nhân sự đồng thời giảm lương sẽ tiếp tục lan rộng trên thị trường.

Đối với doanh nghiệp bất động sản có phát hành trái phiếu đang cạn nguồn tiền cần chủ động phương án trả nợ đối với các lô trái phiếu sắp đấu hạn. Rà soát lô trái phiếu phát hành dùng sai mục đích gọi vốn. Tiến hành đàm phán với trái chủ càng nhanh càng tốt về phương án mua lại, phương án trả nợ để nhà đầu tư yên tâm trước khi quá muộn. Nghiên cứu phương án dùng tài sản hoặc bất động sản để trả nợ cho nhà đầu tư, phương án này đã có doanh nghiệp tại TP.HCM áp dụng và đã được nhà đầu tư đồng ý hướng giải quyết.

Ngoài ra, doanh nghiệp đã áp dụng một số giải pháp khác như: Áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào; Đa dạng hóa các kênh huy động vốn trong đó chú trọng kêu gọi vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài; Linh hoạt áp dụng các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh nhằm đảm bảo dòng tiền; Ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải, triển khai "cuốn chiếu" nhiều dự án cùng lúc như trước.

Theo ông, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ chuyển biến ra sao?

Ông Võ Hồng Thắng: Thị trường thời điểm hiện tại tương đối khó đoán định với việc các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước, cũng như môi trường ngành bất động sản còn nhiều bất ổn. Do đó, nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình - thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, thị trường trong năm 2023 chứng kiến đợt thanh lọc và tái cấu trúc diễn ra ở các doanh nghiệp BĐS và cả các sàn môi giới để thích nghi với điều kiện thị trường mới.

Về thị trường sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc vừa túi tiền (căn hộ thì mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP. HCM, dưới 35 triệu đồng/m2 tại các tỉnh giáp ranh) hoặc phân khúc đất nền. Các dự án bắt buộc phải đầy đủ pháp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng, có ngân hàng bảo lãnh và hỗ trợ cho vay. Năm 2023 sẽ là năm khó khăn với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Vậy, những tín hiệu nào cho thấy thị trường khởi sắc trở lại?

Ông Võ Hồng Thắng: Thị trường trong năm 2023 có thể sẽ tiếp tục đối mặt với những khó khăn như: Tình hình vĩ mô nền kinh tế, lạm phát gia tăng, bất ổn địa chính trị kéo dài; FED tiếp tục lộ trình tăng lãi suất để đối phó lạm phát, gây sức ép lên tỷ giá ngoại tệ, cán cân xuất nhập khẩu; Khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn thông qua kênh vay ngân hàng, phát hành trái phiếu; Hoạt động thanh kiểm các dự án, chủ đầu tư dự kiến triển khai mạnh mẽ xuyên suốt năm 2023;

Dư nợ trái phiếu hơn 300.000 tỷ đồng, trong đó ngành bất động sản chiếm tỷ trọng hơn 20%, dự kiến đáo hạn trong năm 2023; Các nút thắt pháp lý cấp phép dự án chưa được tháo gỡ triệt để; TP.HCM nâng hệ số điều chỉnh giá đất (k) trên địa bàn thành phố lên 1 lần, tức ở mức từ 2,5-3,5 lần, ảnh hưởng đến tâm lý sơ hữu bất động sản của người mua, nhà đầu tư/đầu cơ.

Dẫu vậy, vẫn có những tín hiệu khởi sắc mà chúng ta không thể không nhắc đến như: Gói kích thích kinh tế 350.000 tỷ đồng trong đó khoảng 114.000 tỷ đồng phục vụ cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng, nâng cao năng lực kết nối vùng, tiền đề cho sự phát triển của thị trường bất động sản; Ngân hàng Nhà nước chấp thuận nới room tín dụng từ 1,5-2% để hỗ trợ doanh nghiệp;

Việc thanh tra sàng lọc các dự án, chủ đầu tư giúp thị trường minh bạch hơn, thu hút sự quan tâm đầu tư của các bên tham gia vào thị trường; Liên tiếp diễn ra các cuộc đối thoại giữa cơ quan quản lý Nhà nước với các chủ đầu tư để tìm ra tiếng nói chung, gỡ rối những nút thắt còn tồn đọng.

Khả năng thị trường sẽ có những khởi sắc nhất định vào đầu năm 2024 khi tình hình vĩ mô nền kinh tế ổn định trở lại; hoạt động thanh kiểm các dự án, chủ đầu tư hoàn tất; vấn đề liên quan đến trái phiếu bất động sản được khắc phục; Các nút thắt pháp lý cấp phép dự án dần được tháo dỡ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và có hiệu lực.

Xin trân trọng cám ơn ông!