Đầu năm 2023, chúng tôi theo chân một nhà đầu tư đất nền lâu năm tên T tìm kiếm bất động sản tại khu vực Định Quán, Cẩm Mỹ, Nhơn Trạch (Đồng Nai). Đây là nhà đầu tư đã sở hữu khá nhiều BĐS tại Tp.HCM và tỉnh lân cận. Hiện tại, nhà đầu tư này dạo quanh một vòng để vừa tìm hiểu thị trường, vừa “ngắm nghía” thêm các bất động sản giá “ngộp".

Khi môi giới giới thiệu về mảnh đất nông nghiệp gần 3.000m2 với mức giá 2.8 tỉ đồng tại Định Quán, Đồng Nai. Mức này đã giảm 500 triệu đồng so với giá mua vào thời điểm đầu năm 2022. Anh T cho rằng, mức “ngộp” này vẫn còn lời trên giá mua vào, khi đem so sánh với các bất động sản khác cùng khu vực. Như vậy, đây thực tế không phải là hàng “ngộp”.

Tại thị trường Nhơn Trạch, hoạt động đầu tư mua - bán đất đai vào đầu năm 2023 khá vắng vẻ. Ở các phòng công chứng, đa phần hồ sơ đến từ giải quyết tranh chấp, giao dịch uỷ quyền, sang nhượng tên cho các thành viên hộ gia đình hoặc khai di sản thừa kế. Trong khi, hoạt động chuyển nhượng mua bán đất đai từ các nhà đầu tư gần như không có.

Điều này trái ngược với tình hình đầu năm 2022. Suốt thời gian qua, môi giới khu vực không bán được hàng. Chỉ một số sales lâu năm có giao dịch nhưng cũng khá ít ỏi. Nhiều sàn bất động sản trên địa bàn xã Phú Hữu, Phú Đông…vắng bóng khách vào ra.

Các giao dịch tại phòng công chứng đất đai chủ yếu là giao dịch uỷ quyền, tặng thừa kế... (Ảnh: Bảo Anh)

Sau khi dạo một vòng khu vực Nhơn Trạch, anh T không “chốt” được mảnh đất nào khi giá đã khá cao. Được biết, mảnh đất nông nghiệp 1.000m2, vị trí đẹp tại Nhơn Trạch hiện có giá dao động từ 2-3 tỉ đồng. Các mảnh đất đủ rộng và đẹp có diện tích từ 2.000-3.000m2, mức giá đã gần 5-6 tỉ đồng. Giá này đã tăng gấp nhiều lần so với thời điểm trước năm 2019. Nhưng đã giảm khoảng 300-500 triệu đồng so với đầu năm 2022.

Tìm hiểu được biết, với các nền đất thổ cư diện tích 80-90m2 tại khu vực xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch hiện dao động từ 1.2-1.8 tỉ đồng/nền. Giá này đang được chủ đất rao bán “ngộp” giảm khoảng 150-200 triệu đồng/nền với những khách mua thiện chí. Tuy vậy, giao dịch ghi nhận khá chậm thời điểm này.

Nếu đầu năm 2022, tại khu vực này các nền đất có dấu hiệu tăng giá từ 50-100 triệu đồng mỗi lô. Hiện tại, mức hạ giá cao hơn mức tăng. Đây cũng được xem là cơ hội cho những nhà đầu tư đã từng tìm hiểu về đất nền Nhơn Trạch. Tuy nhiên, tâm lý dè chừng với mức giá môi giới đưa ra và chờ đợi giảm thêm vẫn khá phổ biến ở các nhà đầu tư.

Ở thị trường Cẩm Mỹ, Đồng Nai, một lô đất nông nghiệp giá hơn 1 tỉ đồng/1.000m2 đã “lọt tầm mắt” của anh T. Mức giá đã giảm khoảng 200 triệu so với thời điểm đầu năm 2022. Dù chưa đặt cọc nhưng theo cách chia sẻ của nhà đầu tư này, sẽ chốt nếu thương lượng thêm khoảng 80-100 triệu đồng với chủ đất.

Vốn đã tìm hiểu về thị trường Cẩm Mỹ trước đó, anh T nghiêng về các sản phẩm đất nông nghiệp, có vị trí đẹp, gần các trục đường lớn hướng về sân bay Long Thành. Đây sẽ là những mảnh đất có tiềm năng tăng giá khi dự đoán nhu cầu người dân được đền bù dự án sân bay sẽ “tập kết” về các khu vực này để mua đất sinh sống, canh tác. Chưa kể, đây cũng là mảnh đất diện tích vừa phải, phù hợp với túi tiền hiện tại của nhà đầu tư này.

“Không phải mảnh đất nào giảm sâu đều tốt. Có những nền đất giảm ít nhưng mình thấy ưng là sẽ chốt. Đi săn hàng ngộp không nên chỉ chăm chăm vào mức giá bán. Thực tế, lô đất có giá hạ sâu so với giá thị trường chung nhiều khả năng có vấn đề”, nhà đầu tư này chia sẻ kinh nghiệm.