Ông Trần Minh Tiến

Đó là một trong những nhận định của ông Trần Minh Tiến, Trưởng phòng cao cấp - Phòng nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng OneHousing.

Đi qua một năm tăng - giảm đột ngột

Đi qua một năm biến động của thị trường bất động sản 2022, là người quan sát nhịp đập của ngành, đến hiện tại, cảm xúc của ông là gì?

Nếu nhìn lại 2022 trong 3 quý đầu năm, về cơ bản, tình hình vĩ mô của Việt Nam khá tốt, dù tình hình vĩ mô thế giới biến động như chiến tranh, tín hiệu suy thoái kinh tế Mỹ. Nhưng đến quý IV, ảnh hưởng của yếu tố vĩ mô trên thế giới đến Việt Nam rõ hơn, đặc biệt là trong tâm lý của chủ thể ngành chứng khoán, bất động sản... Dấu hiệu này thể hiện rõ rệt nhất từ tháng 10 trở đi.

Bức tranh 2022 khép lại với cảm xúc trong tôi là dấu hỏi khá lớn. Tôi có chút sốt ruột trong trong thời gian tới, liệu tình hình kinh tế có cải thiện đáng chú ý? Đó là dấu hỏi lớn trong năm 2023 bởi thị trường bất động sản sẽ chịu tác động rất rõ nét từ tình hình kinh tế vĩ mô.

Ông đánh giá như thế nào về diễn biến thanh khoản của các sản phẩm bất động sản trong năm 2022 tại Hà Nội?

Đối với bất động sản nhà ở, thanh khoản của dòng sản phẩm thấp tầng nhiều thời điểm rất tốt. Như trong quý II, dự án Vinhomes Ocean Park 2 mở bán với gần 13.000 sản phẩm, đến thời điểm hiện tại, lượng sản phẩm bán ra thị trường gần như hết.

Các dự án chung cư cao cấp đều ghi nhận tín hiệu tích cực vì đây là dòng sản phẩm có lực cầu lớn. Đơn cử như dự án Masterise Homes, thanh khoản dự án này tốt hẳn so với năm 2021.

Đến quý IV/2022, bắt đầu chững thanh khoản do tình hình chung của thị trường và ảnh hưởng tâm lý từ một số chủ đầu tư gặp vấn đề về trái phiếu. Trong khi đó, phân khúc như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu gặp khó từ nửa đầu năm 2022.

Chung cư sẽ là sản phẩm đầu tiên làm “ấm lại” thị trường

Báo cáo từ một số tổ chức nghiên cứu thị trường lại ghi nhận dữ liệu về thanh khoản chung cư toàn thị trường sụt giảm. Như ông vừa trao đổi, chung cư lại có thanh khoản tốt?

Phân khúc chung cư đang có sự chênh lệch rất lớn giữa cung và cầu. Số lượng giao dịch giảm do lượng cung sản phẩm mới ra thị trường giảm. Số lượng dự án mở bán mới cả năm ngoái và năm nay thực tế rất ít do quỹ đất cho các dự án mới ngày càng hạn chế. Đồng thời, tình trạng pháp lý các dự án khó khăn hơn với hơn 1.000 dự án vẫn đang xếp hàng chờ phê duyệt khiến rất ít sản phẩm mới ra thị trường.

Nhưng trên thị trường lại ghi nhận tín hiệu cho thấy lực cầu sản phẩm chung cư tăng với đối tượng người mua cho nhu cầu ở và cho thuê. Những tín hiệu giảm có thể đã xuất hiện ở các phân khúc khác như bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền, còn các dự án chung cư của chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận thanh khoản tốt.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc “than” lãi suất tăng cao và room tín dụng co hẹp khiến tệp khách hàng dựa vào đòn bẩy tài chính không thể mua căn hộ. Đó không phải là vấn đề lớn với dự án đang ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao?

Chất lượng sản phẩm là yếu tố quyết định việc thanh khoản của mỗi dự án chung cư. Các dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao thường sở hữu nhiều ưu thế vượt trội về hạ tầng, vị trí, chất lượng bàn giao… Thực tế, với dòng sản phẩm sơ cấp của các thương hiệu lớn, các chủ đầu tư cũng hợp tác với hệ thống ngân hàng để đưa ra nhiều giải pháp tài chính đủ hấp dẫn cho người mua cân đối được dòng tiền.

Ví dụ như đối với dự án Masteri West Heights (Nam Từ Liêm, Hà Nội), chủ đầu tư liên kết ngân hàng Techcombank, cấp khoản vay tới 80% giá trị căn hộ, hỗ trợ lãi suất 0% tới 24 tháng, ân hạn nợ gốc 12 tháng. Nhờ đòn bẩy tài chính, người mua hoàn toàn toàn có thể an tâm vì đến 2024-2025, lãi suất đã ổn định.

Giá chung cư sẽ tăng chậm lại trong năm 2023.

Giá chung cư sẽ tăng chậm lại

Ông dự báo như thế nào về giá chung cư trong năm 2023?

Nhìn vào dữ liệu chúng tôi phân tích, giá chung cư sơ cấp năm 2023 sẽ còn tiếp tục tăng. Tuy nhiên, đà tăng chậm lại do các chủ đầu tư chưa ra hàng ở thời điểm này.

Còn đối với thị trường thứ cấp, tình trạng giá giữ nguyên hoặc giảm nhẹ sẽ xuất hiện. Hiện tượng này khiến mọi người cảm nhận giá chung cư đang hạ, tuy nhiên chỉ xuất hiện ở một số dòng sản phẩm nhất định. Riêng với dòng sản phẩm căn hộ cao cấp, thì giá vẫn tăng trong cả giao dịch thứ cấp và sơ cấp.

Ở các đô thị lớn, thị trường chung cư Hà Nội hiện đang đi theo xu hướng mà thị trường chung cư TP.HCM đã trải qua.

Ông có thể phân tích kỹ hơn về nhận định này?

Từ 2017-2018 là giai đoạn đầu tiên tại TP.HCM nguồn cung sản phẩm căn hộ cao cấp lớn hơn căn hộ trung cấp. Số lượng căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp trên thị trường TP.HCM hiện tại đang chiếm phần lớn, đẩy mặt bằng giá trung bình lên rất cao. Một số dự án chung cư hạng sang tại TP.HCM ghi nhận lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Mức giá chung cư trung bình hiện dao động khoảng gần 70 triệu/m2.

Tại thị trường Hà Nội trong vòng 10 năm trở lại đây các căn hộ mở bán, phần lớn là trung cấp. Nhưng đến quý III/2022, nghiên cứu của chúng tôi ghi nhận, tỷ trọng căn hộ cao cấp với mức giá 50 triệu trở lên chiếm phần lớn. Mặt bằng giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội ở ngưỡng trung bình 47 triệu đồng/m2 và đang có dấu hiệu tăng.

Theo quan điểm của ông, thị trường bất động sản 2023 sẽ có diễn biến hoặc xu hướng đáng chú ý nào?

Diễn biến của thị trường bất động sản 2023 sẽ phụ thuộc phần lớn vào tình hình vĩ mô và tâm lý nhà đầu tư. Diễn biến các phân khúc, từng sản phẩm sẽ khác nhau.

Tuy nhiên, các chỉ số kinh tế vĩ mô đang nhiều thuận lợi, lãi suất ngân hàng trên đà giảm là một tín hiệu tốt cho người mua nhà yên tâm giao dịch trở lại. Nhu cầu ở và cho thuê tại phân khúc cao cấp tăng do dịch chuyển dân số ở tầng lớp trung lưu lớp trên từ các tỉnh về những thành phố lớn, nhóm cư dân trung lưu ngày càng tăng và họ có nhu cầu về nơi ở chất lượng, đảm bảo tiện ích của hệ sinh thái hạ tầng. Vì vậy, những sản phẩm có tiềm năng sinh lời, giá thuê cao, ở vị trí đắc địa của những khu đại đô thị mới - đang là xu hướng lựa chọn của người mua nhà năm nay. Dự đoán phân khúc căn hộ cao cấp sẽ sớm ấm trở lại, đây cũng là thời điểm để người mua có nhiều lựa chọn và “quyền hạn”: mua được sản phẩm tốt ở vùng giá tốt.

Trong bối cảnh này, các phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền vẫn tiếp tục quay đầu giảm. Các nhà đầu tư sẽ cẩn trọng hơn tìm kiếm dòng sản phẩm tốt, pháp lý rõ ràng, chính sách hỗ trợ tài chính tốt. Những dòng sản phẩm này thu hút bởi sở hữu tiềm năng sinh lời, thanh khoản tốt và giá cho thuê cao.

Cảm ơn những chia sẻ của ông!