Phân khúc biệt thự trầm lắng, muốn bán phải cắt lỗ sâu

Một tháng trước, anh Phạm Thanh (Giám đốc kinh doanh Công ty chuyên môi giới nhà đất) nhận được cuộc gọi điện thoại yêu cầu từ vị khách hàng quen. Vị khách hàng này đang cần xoay tiền gấp nên muốn bán nhanh căn biệt thự ở quận Thanh Xuân. Chưa đầy một ngày sau, căn biệt thự đã có khách tới cọc. Với anh Thanh, đó là một giao dịch “chớp nhoáng” với giá trị chuyển nhượng lên tới hàng chục tỷ đồng.

“Khách mua không cần phải xem nhà, cũng không cần phải đàm phán giảm giá thêm. Bởi đây là căn biệt thự nằm trong một dự án ở Thanh Xuân. Dự án này chỉ có hơn 40 căn biệt thự. Ở thời điểm mở bán, mức giá sơ cấp đã lên tới 40 tỷ đồng và chỉ mới xây thô mặt ngoài. Số lượng những căn biệt thự này ít, và chưa bao giờ dừng tăng giá từ năm 2018 tính đến nay. Giá thị trường của căn biệt thự này dao động ở ngưỡng 60 tỷ căn. Vì cần tiền gấp nên chủ nhà giảm 13 tỷ đồng”, anh Thanh chia sẻ.

Căn biệt thự ở khu vực Thanh Xuân được chào bán giảm tới hơn 10 tỷ đồng.

Theo anh Thanh, với mức giảm sâu tới hơn 20%, người mua sẽ không cần quan tâm đến nội thất bên trong. Một điểm khiến người mua sẵn sàng xuống tiền ngay còn đến từ số lượng hiếm của loại hình biệt thự nằm trong trung tâm trong khi đó, người có nhu cầu bán ra rất thấp.

Tuy nhiên, anh Thanh cho hay: “Giao dịch này chỉ hi hữu do giá biệt thự cắt lỗ quá sâu. Thực tế, trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện tại, thanh khoản trên thị trường thứ cấp của biệt thự rất thấp do giá trị cao. Đặc biệt đối với biệt thự tại dự án cách trung tâm Hà Nội từ 7-15km, người bán khó tìm được khách chốt, mua”.

Chị Thanh Mai hiện đang sống trong căn biệt thự tại An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội. Chị Mai kể, cuối năm 2021, vợ chồng chị mua căn biệt thự này với giá 23 tỷ đồng.

“Chúng tôi mua đúng thời điểm “sốt” giá. Căn biệt thự này ban đầu được chào bán với giá 22,5 tỷ đồng. Khi vợ chồng tôi chốt, chủ nhà lại đòi thêm 500 triệu đồng. Thời điểm này, người mua – người bán biệt thự rất tấp nập, giá tăng liên tục. Vì sợ để tiền nhàn rỗi hao hụt, nên chúng tôi quyết định mua.

Tại An Khánh, thị trường giao dịch thứ cấp với biệt thự chậm thanh khoản. (Ảnh: Việt Khoa)

Nhưng chỉ đến tháng 2/2022, thị trường vắng lặng như tờ. Thậm chí, hàng xóm nhà tôi rao bán giảm giá còn 22 tỷ đồng, vẫn chưa tìm được khách chốt trong 3 tháng trở lại đây”.

Thanh khoản biệt thự sẽ còn tiếp tục chậm

Một báo cáo thị trường mới đây của Cushman & Wakefield, tại Hà Nội ghi nhận, tình trạng thanh khoản loại hình nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) đang gặp khó khăn do vấn đề kiểm soát tín dụng.

Theo báo cáo này, lượng căn bán ra của Hà Nội đã giảm đáng kể xuống còn 2.163 căn, giảm 31,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý IV/2022, chỉ có 72 căn được bán ra, chiếm 11,5% nguồn cung quý III/2022.

Không chỉ có lượng căn bán ra mà ngay cả nguồn cung mới của biệt thự cũng giảm mạnh. Cụ thể, chỉ có 625 căn được mở bán, giảm một nửa so với quý II/2022. Nguồn cung mới chủ yếu được ghi nhận ở khu vực ngoại thành, trong đó, hai địa phương dẫn đầu nguồn cung mới của Hà Nội là Mê Linh (50,24%) và Gia Lâm (26,08%).

Lý giải về sự sụt giảm cả nguồn cung lẫn lực cầu, đơn vị nghiên cứu Cushman & Wakefield cho rằng, việc thắt chặt tín dụng của Chính phủ và các vấn đề pháp lý của các tập đoàn bất động sản lớn khiến khách hàng ngần ngại thực hiện giao dịch. Các nhà đầu tư thận trọng trong việc đầu tư và mua bất động sản liền thổ vì thiếu thanh khoản và thiếu vốn vay.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, với loại hình có giá trị lớn như biệt thự, liền kề, sẽ còn tiếp tục gặp khó khăn trong thanh khoản do lãi suất ngân hàng tăng cao, khả năng tiếp cận vốn của người mua bị hạn chế. Ông Quyết cũng nhấn mạnh, trong giai đoạn hiện nay, chỉ có loại hình bất động sản đánh vào nhu cầu ở thực, đem lại dòng tiền kinh doanh mới thanh khoản tốt.

Chung quan điểm, ông Lưu Ngọc Long, Chủ tịch Tràng An Group nhận định, với bất động sản có giá trị trên 10 tỷ sẽ khó thanh khoản, nhất là loại hình biệt thự. Tuy nhiên, những sản phẩm nhà phố có giá tầm 5-7 tỷ, có khả năng mang lại dòng tiền từ cho thuê, kinh doanh sẽ dễ thanh khoản. Ông Long thừa nhận, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, nhìn chung, các phân khúc đều gặp khó khăn. Khả quan tới cuối năm 2023, thị trường sẽ ấm lại, thanh khoản các phân khúc tốt hơn.