Lấy tiền ngân hàng “nuôi” ngân hàng, nhà đầu tư lời… căn nhà

Năm 2004, gia đình anh K (là một nhà đầu tư lâu năm trên thị trường BĐS) có căn nhà cấp 4 tại Q.10, Tp.HCM. Gia đình quyết định lên lầu để xây nhà trọ cho thuê (tầng trệt để ở). Anh K cho biết, lúc đó tiền xây nhà khoảng 400 triệu đồng, (vốn tự có 100 triệu), đi vay hết 300 triệu. Theo tính toán, 1 phòng trọ cho thuê thời điểm đó là 800 ngàn đồng, với 6 phòng trọ thì thu hàng tháng được 4,8 triệu đồng; một năm thu về khoảng gần 60 triệu.

Trừ khoản lãi vay ngân hàng thì hàng năm gia đình anh tích lũy được 25 triệu đồng. Sau 9 năm (khoảng năm 2013) gia đình anh K thu lại căn nhà sau khi trả hết nợ ngân hàng. Tính ra bỏ ra vốn khoảng 25%, thậm chí 0 đồng, vay ngân hàng để xây nhà khang trang và cho thuê, công thức lấy tiền thuê trả nợ ngân hàng, cứ 3 năm lấy lại một phòng.

“Với những căn nhà cấp 4, nhà nát làm theo cách này sau một thời gian sẽ lấy lại được căn nhà khang trang. Dùng dòng tiền cho thuê để trả cho chi phí vay xây nhà”, ông K cho hay.

Với mô hình xây nhà trọ khang trang cho thuê, dùng tiền vay để xây, lấy dòng tiền thuê hàng tháng để trả lãi ngân hàng, theo anh K, nhà đầu tư nên khai thác cho thuê ở phân khúc giá 3-5 triệu đồng/căn/tháng. Phân khúc này cho thuê dễ, ít bị ảnh hưởng bởi thị trường, nhất là đợt dịch Covid-19 vừa qua, lượng khách thuê ngưỡng giá này không thay đổi. Nếu là dạng ở chung, lấy lại căn nhà khang trang sau thời gian cho thuê thì nhà đầu tư có thể giảm lợi nhuận, lựa người đàng hoàng để cho thuê.

Theo nhà đầu tư này, đợt dịch vừa qua nhiều NĐT "chết" là bởi đi thuê lại phòng trọ với giá 3-4 triệu, sau khi làm nội thất và cho thuê lên 6-7 triệu đồng/căn/tháng thì khả năng cầm cự khách thuê rất khó. Tức là đi thuê lại dãy trọ của người khác rồi cho thuê thì không ăn thua.

Bên cạnh đó, làm nhà trọ cho thuê thì phải "né" chung cư. Chẳng hạn, cùng khu vực chung cư cho thuê giá 5 triệu đồng/căn thì nhà trọ của mình chỉ nên cho thuê bằng 70% giá chung cư (Quy tắc trong đầu tư cho thuê phòng trọ là 70% chung cư). Bởi lẽ, giữa phân khúc nhà trọ và chung cư cho thuê bao giờ chung cư ở cũng được nhiều người lựa chọn hơn.

Hiện nay để tiếp cận được nguồn tài chính vay không dễ như trước đây nhưng hiện người vay vốn nếu có nhu cầu mua nhà ở thực, xây/sửa nhà nâng cao đời sống, cho thuê, hay đầu tư trung - dài hạn, có tài sản đảm bảo và thu nhập tốt, cũng không quá lo lắng về lộ trình siết vốn BĐS. Vì đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân cũng như đảm bảo lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng.

Còn phù hợp với bối cảnh hiện tại?

Theo anh K, hiện anh vẫn luôn động viên các chủ nhà có nhà cấp 4, nhà nát làm theo cách này.

Việc cải tạo nhà - cho thuê sẽ có 3 dạng cơ bản. Mỗi mô hình sẽ có những những thách thức khác nhau.

Dạng “ thuê nguyên căn nhà cũ - cải tạo lại - cho thuê lẻ” . Đây là mô hình nhiều người làm nhất nhờ có ưu điểm ít vốn nhất trong các mô hình, nếu làm tốt thì tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư cao nhất (30% - trên 100%/năm). Tuy nhiên, đây cũng là mô hình mà ranh giới lời - lỗ rất gần nhau.

Ví dụ căn nhà có 10 phòng, đầu tư vào 200tr, cho thuê đầy phòng có thể có lợi nhuận 15 triệu/tháng ~ 90%/năm, nhưng trống 2 phòng là hòa vốn, 3 phòng là lỗ. Bên cạnh đó, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tư duy, kỹ năng cải tạo sửa chữa nhà tốt hơn chủ nhà, và khả năng cho thuê giá cao hơn người chủ nhà.

Một điểm quan trọng nữa mà nhiều người làm mô hình này thất bại chính là việc không tính đến “khấu hao chi phí đầu tư ban đầu”, vì chi phí phần cứng bỏ vào sửa chữa cải tạo nhà người ta thì không lấy lại được, phần thiết bị nội thất bỏ thêm vào sau thời gian thuê cũng hư hỏng kha khá.

Theo ông K, hiện nay mô hình đầu tư nay chỉ còn rất ít các bạn thật sự giỏi vẫn ổn và trụ lại được.

Dạng “ chủ nhà tự xây dựng cải tạo - tự cho thuê” : Dạng này có ưu điểm chủ nhà có thể tự quản lý kiểm soát căn nhà của mình, không phải lệ thuộc hợp đồng thuê, và nếu làm tốt sẽ có thu nhập tốt hơn 20%-40% so với cho thuê nguyên căn.

Tuy nhiên, chủ nhà phải tự bỏ vốn đầu tư ban đầu để xây dựng/xải tạo và phải tự “bỏ công làm lời” để xử lý các vấn đề: kiếm khách thuê - quản lý khách thuê - bảo trì sửa chữa - chăm sóc khách thuê - chịu rủi ro khi trống phòng.

Nếu chủ nhà làm không tốt sẽ vừa tốn tiền đầu tư, vừa mất thời gian, mà thu nhập nhiều khi ít hơn cho thuê nguyên căn.

Dạng “ xây dãy phòng trọ cấp 4 - cho thuê lẻ : Thực tế là việc giữ đất trong khi chờ tăng giá hoặc sử dụng cho mục đích khác. Dạng này không những không làm phát triển kiến trúc khu vực, mà còn tạo ra các khu phức tạp về an ninh trật tự, cháy nổ. Bên cạnh đó, do xây kiểu tạm bợ nên kết cấu cũng khá tệ, chỉ khai thác được 10-15 năm là gần như xuống cấp phải đập bỏ hoặc phải sửa chữa bảo trì liên tục.

“Trong đầu tư, dù tính toán đến đâu thì bất cứ mô hình kinh doanh nào cũng luôn có 15-20% "hên xui" cùng nhiều điều chưa thể tính tới. Nhưng, cơ hội từ hai bàn tay trắng là hoàn toàn có thể đối với một nhà đầu tư có tính được bài toán phù hợp”, ông K chia sẻ.