Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Trong đó, nhiều quy định quan trọng, khơi thông thị trường trái phiếu đang được đánh giá cao. Thứ nhất, Nghị định số 08 quy định các doanh nghiệp phát hành trái phiếu trong trường hợp gặp khó khăn khi thanh toán gốc và lãi trái phiếu có thể sử dụng các tài sản hợp pháp của mình để đàm phán với các nhà đầu tư thanh toán bằng tài sản.

Thứ hai là, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP quy định các doanh nghiệp nếu gặp khó khăn thì có thể đàm phán với các nhà đầu tư để gia hạn thêm thời gian đối với trái phiếu. Thời gian gia hạn tối đa là 2 năm, cũng trên nguyên tắc là được sự nhất trí của các nhà đầu tư.

Thứ ba là, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cũng cho phép tạm ngưng một số quy định tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Đánh giá về tác động của Nghị định số 08 đến các doanh nghiệp bất động sản, nhóm phân tích từ Chứng khoán Mirea Asset nhận thấy Nghị định 08 sẽ tác động tích cực ngắn hạn đến thị trường bất động sản, khiến thị trường này như nắng hạn gặp mưa rào. Nhà phát hành sẽ có hành lang pháp lý với trái chủ để đàm phán giãn áp lực thanh khoản đáo hạn cũng như đảo nợ lô trái phiếu đã phát hành.

“Đây là điều cực kỳ quan trọng với các doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm hiện nay. Áp lực dòng tiền nhờ đó sẽ nhẹ đi trông thấy trong vòng 2 năm tới”, Mirea Asset đánh giá.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, trao đổi với chúng tôi, Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản lớn cho biết “Nghị định 08 cho thấy sự lắng nghe, thấu hiểu và hành động kịp thời của Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường trái phiếu hiện nay. Đây là tín hiệu rất tích cực, tạo cơ hội cho thỏa thuận đàm phán giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư, giúp doanh nghiệp tập trung nguồn lực sản xuất kinh doanh, tái cấu trúc và duy trì công ăn việc làm cho cán bộ nhân viên”.

Cũng theo vị này, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư trái phiếu của doanh nghiệp đã đồng ý hoán đổi sản phẩm bởi họ tin tưởng vào uy tín chủ đầu tư cũng như thực tế doanh nghiệp đã tạo ra những sản phẩm nhà ở giá hợp lý, đồng thời tin tưởng tiềm năng của các dự án trong tương lai. Các nhà đầu tư lựa chọn phương án gia hạn cũng nhận được quyền lợi gia tăng tương ứng. “Dù lựa chọn phương án nào, đây đều là những giải pháp tình thế giúp ứng phó với những thách thức trong ngắn hạn. Nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với các nhà đầu tư vẫn được doanh nghiệp ưu tiên đảm bảo”, vị này nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo vị Tổng giám đốc này sau Nghị định 08, điều quan trọng là tiếp tục hoàn thiện thể chế chính sách về trái phiếu. Đây là hoạt động đầu tư lâu đời và rất phổ biến trên thế giới, nhưng còn khá mới mẻ với Việt Nam. Do vậy để thị trường phát triển lành mạnh và hiệu quả, cần có những quy định rõ ràng, gia tăng niềm tin của nhà đầu tư và hài hòa lợi ích các bên. Mặt khác, cần tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong bất động sản. Việc các thủ tục pháp lý chưa được đẩy nhanh đang ảnh hưởng đến tiến độ dự án, làm gia tăng chi phí, tăng giá bất động sản bán ra.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực - Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng Nghị định 08 sẽ làm giảm áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn với cao điểm là năm 2023. Tuy nhiên đây vẫn chỉ là những giải pháp tình thế. Để kỳ vọng tháo gỡ đa số những vướng mắc liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay và năm tới rất cần tinh thần trách nhiệm, nghiêm túc thực hiện cam kết của doanh nghiệp, sự đồng hành, chia sẻ của nhà đầu tư và sự hỗ trợ kịp thời, giải quyết vướng mắc của các cơ quan quản lý. Đồng thời, các bên liên quan cũng cần chuẩn bị hành trang cho năm tới khi các điều kiện tiêu chuẩn cao hơn (nhà đầu tư chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm, thời gian phân phối trái phiếu…) bắt đầu áp dụng trở lại.

“Theo tôi, trong lúc này đòi hỏi sự đồng thuận và chia sẻ. Chính phủ chỉ đạo và các Bộ, ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư; sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Đặc biệt là pháp lý bất động sản”.

“Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn và đối tượng phù hợp”, ông Lực nhấn mạnh.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, Nghị định 08 vừa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững và trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung, dài hạn quan trọng của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

"Nghị định 08 chỉ quy định "tạm ngưng hiệu lực thi hành" đến hết ngày 31/12/2023, do vậy các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản phải rất nỗ lực để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao như nhà ở giá vừa túi tiền", ông Châu cho biết.

Trao đổi với chúng tôi, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằngViệc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm kỳ vọng tạo thêm thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp có thể tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án (M&A), tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho việc thanh toán/thanh khoản dễ dàng hơn".

"Bên cạnh đó, việc gia hạn trái phiếu được chấp thuận bởi các trái chủ sẽ là điều kiện quan trọng để Ngân hàng nhà nước không triển khai hạ nhóm nợ đối với các trái phiếu doanh nghiệp do ngân hàng cấp tín dụng hạn chế tác động chéo lên ngân hàng và cả thị trường tài chính chứng khoán", ông Tuấn cho biết.

Có thể nói, những năm qua, doanh nghiệp và các thành phần trong nền kinh tế đã chịu những khó khăn liên tiếp của Covid-19, lạm phát trên thế giới và ảnh hưởng tâm lý từ kinh tế trong nước. Do đó, sự hỗ trợ từ chính sách, cũng như sự đồng cảm, tin tưởng của các trái chủ là những yếu tố cần thiết để giúp doanh nghiệp tiếp tục sản xuất kinh doanh, vượt qua những khó khăn trong ngắn hạn. Như vậy, thị trường mới phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đủ điều kiện tạo ra những căn nhà như mong muốn.