Ông nhận định thế nào về thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại?

Tôi cho rằng trong khó khăn vẫn có cơ hội. Giai đoạn này khác hoàn toàn so với cách đây hơn 10 năm. Còn nhớ cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008-2009 tiền mặt lúc đó rất khan hiếm. Giai đoạn này tình hình hoàn toàn khác. Chúng ta thấy Chính phủ vào cuộc rất sớm. Cùng với đó, hiện nay người dân vẫn có tiền nhưng họ đang bị yếu tố tâm lý phanh lại.

Đây là giai đoạn "bơi qua sông nhưng phải nhả bớt vàng". Đối với một số doanh nghiệp, thời gian vừa qua họ M&A quá nhiều dự án đến thời điểm hiện tại phải "nhả ra" để bảo toàn sức. Nhiều doanh nghiệp đã M&A dự án một cách thầm kín.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, người có tài chính tốt sẽ có cơ hội đi thâu tóm hàng tốt từ những nhà đầu tư đang phải "gồng mình" trả lãi vay và nợ gốc ngân hàng sau thời gian ưu đãi.

Nếu quan sát kỹ chúng ta sẽ thấy cách đây tầm 3 tháng, tâm lý thị trường bị tác động bởi yếu tố vĩ mô. Tuy nhiên, từ tháng 3-6 tháng tới thị trường sẽ bị ảnh hưởng bởi tâm lý của nhà đầu tư cá nhân. Người kẹt tiền sẽ bán tháo ra, tuy nhiên, loại sản phẩm này cần "tiền tươi" nên cũng sẽ rất kén khách, phải là khách hàng thực sự có tiềm lực tài chính.

Theo ông, sản phẩm nào sẽ vẫn hấp dẫn với người mua trong năm 2023?

Chúng ta vẫn cho rằng thị trường đóng băng giao dịch nhưng có những dự án vẫn bán tốt khi có chính sách hỗ trợ tốt, đặc biệt là những sản phẩm nhu cầu thật như căn hộ chung cư. Nhiều dự án vẫn đang bán khá tốt trong bối cảnh cả thị trường lặng sóng.

Tôi lấy ví dụ như dự án Masteri West Heights Tây Mỗ của Masterise có chính sách chỉ cần thanh toán 20% tương đương từ 700 triệu đồng là có thể sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ bàn giao trong năm 2023. Sau khi về ở người mua còn được tiếp tục hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc thêm 1 năm nữa. Như vậy, khách hàng có thể an tâm sống qua giai đoạn 2 năm khó khăn của thị trường đến hết 2024 lúc đó thị trường tốt rồi, "bơi được qua sông rồi".

Nói như vậy, sản phẩm nhu cầu thực như căn hộ chung cư mới có cửa phát triển, các phân khúc khác thì sao, thưa ông?

Trước đây, giá đất thấp, tâm lý nhà đầu tư "thả đất" đâu thấy thắng. Chính vì vậy năm 2021 nhiều nhà đầu tư lao vào đất nền, giá đất được đẩy lên đỉnh. Đến năm 2022 giá đất nền tại tất cả các tỉnh đều bị đẩy lên mặt bằng mới. Tuy nhiên, giá chung cư không có biến động nhiều.

Tôi còn nhớ năm 2016, giá đất tại đường Cổ Linh, đường Hồng Tiến (Long Biên) chỉ có khoảng 80 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 400 triệu đồng. Tuy nhiên, giá chung cư trước 40 triệu đồng thì nay không tăng hoặc chỉ tăng nhẹ lên khoảng 45 triệu đồng/m2. Nói như thế để thấy hiện tại cơ hội tăng giá đất nền sẽ khó hơn rất nhiều cơ hội căn hộ chung cư tăng giá.

Còn đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đối tượng cạnh tranh cao nhất của căn hộ trung và cao cấp là condotel. Nhưng hành lang pháp lý bị tắc kéo theo sự rời bỏ phân khúc căn hộ này của giới nhà giàu. Chính vì vậy, nghỉ dưỡng cũng sẽ vẫn là một cửa chưa sáng trong năm nay và sẽ còn khó khăn dài nữa.

Vậy ông đánh giá thế nào về triển vọng của phân khúc căn hộ chung cư hạng sang?

Có bao nhiêu người Việt Nam có nhu cầu mua túi bình thường về tích lũy, người ta chỉ mua túi Dior, Hermes hay đồng hồ Rolex làm của để dành. Bất động sản cao cấp cũng như hàng hiệu bởi người giàu chỉ giữ những gì là khan hiếm và nó phục vụ cho tầng lớp của họ.

Nhìn từ Singapore, Thai Lan hay Hong Kong, Nhật xu hướng của họ cũng đã diễn ra giống hệt Việt Nam, chỉ khác là họ đi trước chúng ta. Người giàu có nhiều nhà mặt đất, nhưng họ vẫn muốn sở hữu căn hộ hạng sang vì họ mỗi năm họ làm được rất nhiều tài sản, mỗi người có thể sở hữu nhiều tài sản khác nhau, thế nên sản phẩm bất động sản sinh ra việc đầu tiên là bán cho người giàu đã, sau 3 năm 5 năm người giàu sau lại nâng cấp mua lại của nhau.

Nếu quan sát tại rất nhiều khu chung cư hạng sang tại Hà Nội và TP.HCM nhóm mua ở chiếm 50%, nhóm thứ hai là mua để tích sản chiếm 50% tiếp theo. Và điều quan trọng một khi người giàu đã mua rồi họ ít khi bán rẻ. Chính vì vậy, các dự án hạng sang hiện nay có bước tăng giá rất tốt đặc biệt là giá ở thị trường Hà Nội còn rất thấp so với TP.HCM và còn biên độ tăng giá nhiều.

Theo ông, liệu giá căn hộ cao cấp sẽ còn tăng trong thời gian tới?

Tại TP.HCM loại căn hộ trung cấp giá 50 triệu/m2 đã tuyệt chủng, tại Hà Nội căn hộ trung cấp 30 triệu đồng/m2 cũng không còn. Điều này giống hệt câu chuyện của Seoul (Hàn Quốc) trước đây, rất nhiều người dễ dàng mua được  nhà nhưng họ không mua sau đó đến ngưỡng rất khó mua.

Hiện nay, Cầu Giấy (Hà Nội) chỗ nào đẹp xây giá đã lên ngưỡng 100 triệu/m2, Tây Hồ Tây giá cũng đang tịnh tiến dần về mặt bằng 100 triệu đồng/m2. Giá khu Vinhomes Metropolis Liễu Giai trước đây 80-90 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 120-130 triệu đồng/m2. Hiện nay, nếu những căn hộ có giá 60-70 triệu đồng/m2 tại Hà Nội tương đương với mức 100-120 triệu đồng/m2 tại Sài Gòn. Một căn hộ cao cấp tại Hà Nội có giá 3,5 tỷ thì với vị trí và chất lượng tương đương trong Sài Gòn có giá 5,5 tỷ.

Tôi cho rằng giá căn hộ sẽ tiếp tục tính tiến tăng bởi hiện nay chi phí đầu vào còn tăng, giá nguyên vật liệu, giá nhân công. Đặc biệt, sắp tới Nhà nước bỏ khung giá đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo giá thị trường sẽ là lực đẩy khiến giá nhà còn tiếp tục tịnh tiến.

Giá căn hộ liên tục tăng, đặc biệt là căn hộ cao cấp và hạng sang. Vậy ai sẽ là khách hàng mua loại sản phẩm này, thưa ông?

Chúng ta thấy rằng tầng lớp trung lưu Việt Nam tăng nhanh, đây sẽ là thế hệ sẽ quyết định lối sống xã hội và dẫn dắt "cuộc chơi" trên thị trường bất động sản trong 3-5 năm tới cũng như các năm tiếp theo.

Thế hệ trẻ tư duy khác, họ muốn cuộc sống tiện nghi, tiện ích và có cộng đồng. Tầng lớp trẻ đi du học về tất nhiên là sẽ ở những căn hộ chung cư cao cấp. Con nhà giàu từ các tỉnh lên Hà Nội học và làm việc cũng sẽ chọn căn hộ chung cư. Người trẻ sống và biết hưởng thụ, không cần nhà quá rộng nhưng cần đẳng cấp. Người trẻ thích ở chung cư, họ cũng thích ăn quán xá nhiều hơn và không có thời gian ở nhà lau chùi nhà cửa. Chính vì vậy, họ chọn sống trong những căn hộ hạng sang.

Cùng với nhu cầu mua nhà mới là nhu cầu nâng cấp. Khi cuộc sống tốt hơn, nhiều người sẽ nghĩ đến thay đổi chất lượng sống. Trước đây nhu cầu của người dân Việt Nam chỉ có ăn, mặc ở bình thường nhưng bây giờ phải là hưởng thụ. Trước kia, nhắc đến đi nghỉ mát là Sầm Sơn, Đồ Sơn. Nhưng ngày nay phải là đi nghỉ dưỡng, ở resort, đi nước ngoài.  Nhu cầu nâng cấp cuộc sống là nhu cầu không thể thay đổi được.

Nói về tương lai của thị trường bất động sản trong 5 năm tới, ông hình dung thế nào?

Thị trường bất động sản hiện tại đang hệt như câu chuyện dừng đèn đỏ ở Việt Nam. Trong lúc chờ đèn xanh, sẽ có người hết xăng, lúc có đèn xanh rồi người mạnh sẽ lao về phía trước dẫn đầu, có người vì lao nhanh sẽ trượt ngã. Thị trường hiện tại đang giống hệt một cuộc sàng lọc. Những chủ đầu tư giàu tiềm lực tài chính nhân cơ hội sẽ bật lên thâu tóm quỹ đất đẹp và bứt phá.

Và trên thị trường chỉ những sản phẩm tốt, tạo giá trị mới có chỗ đứng. Những sản phẩm theo thời gian càng gia tăng được giá trị sẽ tiếp tục phát triển như căn hộ cao cấp, chung cư hạng sang, các sản phẩm nhà thấp tầng ở các khu đô thị đẹp đáng sống, hoặc thậm chí là nhà giá thấp. Còn phân khúc đất nền hay condotel vốn là những sản phẩm dành cho đầu cơ sẽ không còn hấp dẫn người mua.

Và 2025 thị trường sẽ thăng hoa, và như vậy thì nhà đầu tư phải chuẩn bị cho mình từ 2024.