Thị trường bất động sản trong nguy có cơ

Trải qua năm 2022, thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp độ trầm lắng do những áp lực về dòng tiền, thanh khoản,... đè nén. Nhận định về diễn biến thị trường thời gian tiếp theo, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, những khó khăn của thị trường bất động sản 2022 vẫn có thể kéo dài tới giữa năm 2023. Tuy nhiên, thách thức vẫn luôn song hành cùng các cơ hội.

Cụ thể, về chính sách, trong năm 2023, 3 chính sách lớn của Đảng và Nhà nước sẽ dần đi vào cuộc sống, gồm: Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; Nghị định 44/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Nghị định 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Đây được ví như ánh sáng cuối đường hầm để tạo niềm tin với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, góp phần định hướng cho sự phát triển bền vững của thị trường.

“Thị trường bất động sản cũng đang dần minh bạch và lành mạnh hơn. Các đòn bẩy về tài chính sẽ được cải thiện, room tín dụng cũng được nới trong thời gian tới. Các cơ chế chính sách, đặc biệt là chính sách về trái phiếu doanh nghiệp, tiếp tục được tháo gỡ và doanh nghiệp cũng dần làm quen với quy định mới về phát hành trái phiếu. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ được khơi thông nguồn vốn, doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp tục với các dự án dang dở cũng như đầu tư thêm nhiều sản phẩm”, ông Hà nói.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho rằng, tốc độ đô thị hóa cũng tăng từ 35% (năm 2019) lên 37% (năm 2021) và mục tiêu đến năm 2025 đạt 45%. Khi quá trình đô thị hóa tăng nhanh thì nhu cầu nhà ở cũng gia tăng rất cao, kéo theo đó là các hoạt động dịch vụ nghỉ dưỡng, văn phòng… phát triển theo. Với những yếu tố này, có thể hy vọng thị trường bất động sản 2023 sẽ mang gam màu tươi sáng và dần lấy lại đà tăng trưởng.

“Sốt đất” vẫn có thể xảy ra

Theo ông Hà, trong năm 2023, có một số yếu tố có thể tác động đến giá của bất động sản. Cụ thể, nền kinh tế toàn cầu vẫn chịu ảnh hưởng bởi một số bất ổn chính trị trên thế giới, kéo theo đó thị trường bất động sản cũng sẽ chịu tác động nhất định. Bên cạnh đó, lạm phát tăng cao trên toàn cầu và khó đoán định tại Việt Nam. Nguồn nguyên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang.

Cùng đó, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị đội lên, khiến các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó. Do vậy, nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ còn tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực.

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá bán bất động sản ở một số khu vực và phân khúc nhất định hiện nay đang cao gấp 20 - 25 lần khả năng chi trả của người dân và con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Cụ thể, các phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%.

Đặc biệt, phân khúc căn hộ ở tầm giá 25 triệu đồng/m2 hiện nay không còn tìm thấy trên thị trường. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15 - 20%. Giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2021. Như vậy, dù khó khăn của thị trường là điều không thể phủ nhận nhưng giá bất động sản sẽ khó giảm đồng loạt như thời điểm 2011 - 2013.

Theo vị chuyên gia, trong năm 2023, thị trường bất động sản vẫn sẽ xuất hiện những cơn sốt đất cục bộ tại một số địa phương khi có quy hoạch và đầu tư hạ tầng mới. Đặc biệt, giá bất động sản tăng không phải do sốt ảo, tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn trước, mà là tăng giá trị thật do hạ tầng phát triển và chất lượng dự án tốt.

Nhìn chung, giá bất động sản khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đến một mốc thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản được tháo gỡ thì giá bất động sản có thể hạ nhiệt.

“Nghiên cứu về khẩu vị của các nhà đầu tư hiện nay, chúng ta có thể nhận thấy rõ một sự dịch chuyển quan trọng, đó là nhà đầu tư không còn mặn mà với những dự án nhỏ lẻ. Thay vào đó, họ hướng tới những đô thị được đầu tư và phát triển đồng bộ”, ông Hà nói.

Theo Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đối với bất động sản nhà ở, đây vẫn là nhu cầu thiết yếu của đại đa số người dân. Thực tế nhu cầu mua ở thực vẫn luôn hiện hữu và thường trực, vấn đề chỉ là có sản phẩm phù hợp hay không. Trong phát triển sản phẩm nhà ở, cần suy tính đến nhu cầu tương lai của người mua. Trong đó, các đại đô thị nhà ở với nhiều tiện ích, dịch vụ vẫn luôn là lựa chọn hàng đầu của người mua nhà.

Tuy nhiên, thị trường sẽ cần nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường và điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà, từ đó, giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận được nguồn cung phù hợp hơn. Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Đây là tín hiệu tích cực cho nguồn cung nhà ở trong tương lai.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, các đô thị du lịch all - in - one đã trở thành xu hướng đầu tư khi nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, du lịch kết hợp với hội nghị - hội thảo, du lịch kết hợp chăm sóc sức khỏe, vui chơi, hưởng thụ ngày càng lớn, tiêu chuẩn chất lượng cũng ngày càng cao. Những đại đô thị này đồng thời sẽ có sức hút nhờ khả năng khai thác cho thuê, kinh doanh, mang lại nguồn lợi lớn cho chủ sở hữu.

Cuối cùng, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường trong những năm tới. Việc đón sự dịch chuyển của làn sóng đầu tư, cộng hưởng với hàng loạt lợi thế như quỹ đất dồi dào, giá nhân công rẻ, chính sách ưu đãi của từng địa phương, phân khúc này chắc chắn sẽ bùng nổ.

Mặt khác, Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương và các doanh nghiệp ngày càng quan tâm hơn tới các loại hình dịch vụ cho công nghiệp, như nhà ở cho công nhân, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí nhằm cải thiện và nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của công nhân. Điều này sẽ tác động tích cực tới sự phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp trong giai đoạn tới.