Cuộc thâu tóm của nhà đầu tư ngoại

“Lên nhanh, xuống nhanh” là đánh giá của TS. Nguyễn Trí Hiếu về thị trường bất động sản trong năm 2022. Vị chuyên gia này phân tích, nếu như nửa đầu năm 2022, thị trường còn tín hiệu khả quan thì ngay sau đó, khó khăn về vốn, về thanh khoản khiến bất động sản trầm lắng. Đặc biệt, những vụ lùm xùm trên thị trường tài chính điển hình là trái phiếu và sự giảm giá của cổ phiếu cũng tác động mạnh đến tâm lý của chủ thể tham gia thị trường.

Nếu như giai đoạn 2011-2013, khó khăn của bất động sản khởi phát từ nợ xấu thì hiện tại, niềm tin bị đổ vỡ ảnh hưởng từ thị trường tài chính đã tác động đến thị trường địa ốc rơi vào nhịp trầm.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này nhấn mạnh, thị trường bất động sản không đóng băng mà chỉ trầm lắng, giao dịch ít.

Ảnh minh hoạ.

Song vấn đề mà ông Hiếu đặt ra trong bối cảnh kênh đầu tư có giá trị vốn hoá lớn này đó chính là sự chờ đợi của những nhà đầu tư nước ngoài khi bất động sản chạm đáy, để bước vào thâu tóm. Đó còn là tâm lý của người dân đang đợi thị trường bất động sản chạm đáy sẽ vào mua.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc chung nhận định: “Những nhà đầu tư nước ngoài chỉ đợi doanh nghiệp Việt Nam bên bờ vực phá sản hoặc giá bất động sản hạ để vào mua”.

Khi đánh giá về thị trường, ông Quyết cho rằng, thị trường có khó khăn nhưng bản chất không đóng băng. Ông Quyết chỉ rõ, thị trường đang bị “khủng hoảng tâm lý” khi lo lắng thái quá về sự khó khăn. Vị này cho rằng, thị trường vốn dĩ vận hành theo quy luật, có tăng trưởng, có khó khăn và khó khăn của hiện tại sẽ sớm qua nhanh. Chính bởi tâm lý lo lắng thái quá về khó khăn cũng khiến thị trường địa ốc chậm thanh khoản.

Trước đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng từng lo ngại vấn đề, doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án bất động sản với giá rẻ. Như vậy, thị trường bất động sản dễ bị đẩy vào sự kiểm soát của doanh nghiệp nước ngoài.

Thương vụ thâu tóm sẽ còn gia tăng

Một báo cáo của Cushman & Wakefield công bố mới đây đã đưa ra số liệu về thương vụ M&A trong 9 tháng năm 2022 gia tăng. Công ty nghiên cứu thị trường này ước tính khối lượng giao dịch các thương vụ M&A đã chính thức công bố trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua, chủ yếu tâp trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.

Phần lớn các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch Covid-19 và đạt được thỏa thuận trong năm 2022.

Theo công ty này, các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỉ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực.

Nhận định về “đặc điểm” của các thương vụ M&A, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, cách thức của nhà đầu tư ngoại là mua một dự án đã hoạt động, sau khoảng 6 - 7 năm thì chuyển nhượng. Nếu biên độ lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính và rủi ro lạm phát, thì Việt Nam vẫn là “điểm nóng” để tham gia đầu tư. Khi làm việc với các nhà đầu tư thời gian qua, đơn vị nghiên cứu thị trường nhận thấy, họ tập trung vào những dự án có dòng tiền nhanh thông qua việc M&A các dự án văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp.

Ông Khương cũng cho rằng, những nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông chưa bao giờ cho là, thị trường bất động sản Việt Nam không còn cơ hội nữa.

Giới nghiên cứu thị trường dự đoán, với biến động thị trường địa ốc như của Việt Nam hiện nay, khối lượng thương vụ doanh nghiệp ngoại thâu tóm dự án Việt sẽ còn gia tăng mạnh trong năm 2023.