Tăng trưởng nóng - nguồn cơn sâu xa của trầm lắng

Nếu so với 2015, giá bán BĐS hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần (tùy theo từng khu vực). Thậm chí, mức tăng nhiều nơi lên đến 7 – 10 lần. Nhiều người mặc định cho rằng, điều đó là bình thường. Thế nhưng, thực tế sự bất ổn vẫn âm thầm diễn ra trên thị trường nhiều năm qua. Một vài bất ổn có thể kể tên như: Người mua thực khó tiếp cận nhà ở; nhà đầu tư lộ rõ sự đuối sức tài chính phải bán tháo tài sản; dự án của doanh nghiệp khó thanh khoản…

Có thể thấy, sau khi tăng nóng 50 - 100%/năm trong giai đoạn 2016 - 2019 và duy trì tăng nhẹ 20 - 40%/năm giai đoạn 2020 - 2021, lập đỉnh vào đầu 2022, thị trường BĐS hiện bước vào giai đoạn trầm lắng. Tất cả đều có nguyên nhân của nó.

Phân tích dưới góc nhìn cá nhân, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, có 2 yếu tố tác động đến sự trầm lắng của thị trường BĐS hiện nay.

Thứ nhất, s ự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường trong nhưng năm trước . Có thể thấy, sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012, thị trường BĐS bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Đến giai đoạn 2015 – 2019 thị trường địa ốc chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, lượng tiêu thụ lẫn mặt bằng giá. Mức tăng khủng khiếp hiện diện ở tất cả các phân khúc, đặc biệt đất nền ở khu vực vùng xa.

Điều đáng nói, nguồn cung tăng mạnh nhưng các sản phẩm chủ yếu tập trung phân khúc cao cấp và hạng sang. Dự án vừa túi tiền (giá dưới 30 triệu đồng/m2) dành cho đại đa số người dân ngày càng khan hiếm, thậm chí là mất tích trong vòng 3 năm nay. Cùng với đó, có đến 70-80% mua BĐS là nhà đầu tư, đầu cơ, liên tục sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Điều này dẫn việc nhà đầu tư phải bán tháo tài sản. Theo cách phân tích của ông Thắng thì thị trường “hạ nhiệt”, những nhà đầu tư này lộ rõ ngay sự “đuối sức” về tài chính. Nghĩa là, họ tham gia thị trường BĐS chủ yếu để đầu cơ, lướt sóng, tính bền vững trong đầu tư không có.

Sự trầm lắng của hiện tại là kết quả của một thời gian BĐS liên tục tăng trưởng nóng. Ảnh minh hoạ.

Thứ hai, v iệc kiểm soát nguồn vốn vào BĐS còn nhiều bất cập . Sự bất ổn trong phát hành trái phiếu và sử dụng vốn của các doanh nghiệp địa ốc . Đây cũng là nguyên nhân “mấu chốt” dẫn đến tâm lý bất ổn trong đầu tư BĐS, khiến thị trường rơi vào trạng thái “khó đoán”.

Tính đến cuối tháng 9 năm 2022, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp còn lưu hành trên thị trường ước khoảng 1.3 triệu tỷ đồng, tương đương với hơn 13% GDP năm 2021. Trong đó, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp BĐS khoảng 455 ngàn tỷ đồng. Áp lực đấu hạn trái phiếu trong những năm tới là rất lớn. Tổng giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 374.3 ngàn tỷ đồng và 381.2 ngàn tỷ đồng. Trong đó, nhóm BĐS chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.4 ngàn tỷ đồng (chiếm 32.1%) và 121.1 ngàn tỷ đồng (chiếm 32.0%).

Theo ông Thắng, nhiều doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu ồ ạt để thâu tóm quỹ đất. Một số doanh nghiệp sử dụng vốn sai mục đích, phải kể đến như vụ Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát,… đã gây hệ luỵ không nhỏ cho thị trường BĐS. Không ít doanh nghiệp có nguy cơ đỗ vỡ, mất khả năng thanh toán. Nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường. Nguy cơ gây nên bất ổn xã hội là điều dễ nhìn thấy.

Cũng từ những vấn đề này mà các cơ quan quản lý nhà nước bắt buộc phải vào cuộc. Việc tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu, đặc biệt trái phiếu BĐS; thanh - kiểm tra các dự án, chủ đầu tư sai phạm; Kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực địa ốc… khiến toàn thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng giao dịch, người mua thận trọng “xuống tiền” với BĐS.

Cũng nêu quan điểm về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS nhìn nhận: Sự lỏng lẻo trong kiểm soát phát hành trái phiếu đã làm cho các doanh nghiệp “chìm đắm” trong việc huy động số lượng trái phiếu khổng lồ, tạo nên một bức tranh “xám” như thời gian qua. Từ đó, niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường BĐS suy giảm mạnh.

Theo vị chuyên gia này, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc thị trường địa ốc trầm lắng vào nửa cuối năm 2022. Trong đó, nổi bật phải kể đến một số lý do. Thứ nhất, có đến 80% mua BĐS là để đầu tư, sản phẩm không đáp ứng nhu cầu ở thực. Khi thị trường lao dốc, nhóm đầu tư này bị “cuốn theo”. Thứ hai, BĐS hàng hiệu liên tục ra đời khiến giá nhà đất tại các khu vực biến động liên tục, thậm chí tăng “ảo”, tăng vô tội vạ. Ngoài ra, không thể không nhắc đến việc, nhiều chủ đầu tư thiếu hoạch định chiến lược, chạy theo lợi nhuận nên triển khai nhiều quỹ đất tính khả thi thấp; lãi suất ngân hàng cao, room tín dụng cạn kiệt dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường…

“Tăng trưởng nóng đã khiến thị trường BĐS đang chứng kiến một cột dấu lịch sử khi đạt đỉnh vào đầu năm 2022 nhưng hiện tại rơi vào khủng hoảng”, chuyên gia Trần Khánh Quang nhấn mạnh.

Xem BĐS là công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính”

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Quốc Kiên, Cố vấn, nhà đầu tư BĐS kì cựu cho rằng, không ít nhà đầu tư “tay không bắt giặc” nhưng còn thắng lớn hơn những người bỏ tiền thật. Đó là nghịch lý của thị trường địa ốc đã âm thầm diễn ra nhiều năm qua.

Vì xem BĐS như một công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính”, cho nên thị trường đã tồn tại những bất ổn. Nhiều nhà đầu tư bỏ qua câu hỏi: vị trí BĐS ở đâu, loại hình gì, nhu cầu sử dụng thực tế thế nào, giá trị thị trường khu vực, uy tín chủ đầu tư ra sao… tất cả không bằng kì vọng lợi nhuận . Nhiều trường hợp nhà đầu tư không biết chính xác mảnh đất ở vị trí nào từ lúc mua đến lúc bán. Họ chỉ quan tâm chi phí sử dụng vốn bao nhiêu, giá BĐS kì vọng đã tăng lên được bao nhiêu…

Thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư, môi giới BĐS lộ sự "đuối sức". Ảnh: Hạ Vy

Ông Kiên lấy ví dụ, nhà đầu tư mua một BĐS trị giá 5 tỷ đồng, có 1,5 tỷ tiền mặt và đòn bẩy 3,5 tỷ. Chi phí sử dụng vốn của 1,5 tỷ tiền mặt là 7%/năm (Lãi suất gửi tiết kiệm 1 năm), tương đương 105 triệu đồng. Chi phí sử dụng vốn đòn bẩy 3,5 tỷ là 12%/năm (Lãi suất vay bao gồm các phụ phí), tương đương 420 triệu đồng. Như vậy, tổng chi phí sử dụng vốn là 525 triệu đồng/năm, trung bình 10,5% cho khoản đầu tư 5 tỷ này.

Theo tính toán của nhà đầu tư, với mức tăng giá của BĐS từ 50% - 100%/năm trong giai đoạn 2016 - 2019 và 20% - 40%/năm giai đoạn 2020 - 2021, thì cuộc chơi tài chính gần như luôn thắng lớn. Đã không ít trường hợp nhà đầu tư “tay không bắt giặc” theo kiểu: đùng đòn bẩy 6 tỉ đồng, trong đó lấy 5 tỉ mua BĐS còn 1 tỉ để dành đóng lãi vay trong 1-2 năm, chờ tài sản tăng giá bán. Thế nhưng, họ lại luôn thắng đậm, hơn cả nhà đầu tư có sẵn dòng tiền.

Cũng công thức tương tự với các dự án BĐS hình thành tương lai. Người mua chỉ cần đóng tiền từ từ theo tiến độ dự án. Dòng tiền thật nhà đầu tư bỏ vào từ 25% - 30%, phần còn lại sẽ được ngân hàng cho vay. Dự án chỉ cần tăng giá, hoặc khu sau mở bán cao hơn khu trước từ 25% - 30%, người mua đã có lợi nhuận 100% trên số tiền bỏ ra.

“Việc giá BĐS tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính”. Trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều. Điều này gây ra mất cân đối nghiêm trọng giữa lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh - hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội, với đầu cơ BĐS- chỉ mua để không chờ tăng giá”, ông Kiên bày tỏ quan điểm.

Và, hệ luỵ để lại cho chính nhà đầu tư, cho xã hội là không hề nhỏ. Đó là lý do tạo nên sự trầm lắng rõ rệt của thị trường BĐS hiện tại.

Cuộc thanh lọc đúng nghĩa toàn thị trường địa ốc?

Gần đây, loạt giải pháp vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Nhiều người đặt câu hỏi: Phải chăng, giai đoạn thanh lọc thị trường nhà đất đã thực sự đến?

Giải pháp đầu tiên chính là việc siết chặt lại pháp lý BĐS. Đặc biệt tình trạng phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan tại các tỉnh, thành.

Giải pháp thứ hai là siết room tín dụng, kiểm tra chặt chẽ nguồn tiền từ ngân hàng vào BĐS. Biện pháp này chỉ mới triển khai hơn 6 tháng nhưng đã khiến thị trường địa ốc lao đao. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã lộ rõ sự “đuối sức”. Tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc, bán cắt lỗ để thu tiền mặt, thu hồi vốn ngày càng phổ biến trên thị trường.

Giải pháp thứ ba là việc thanh - kiểm tra việc sử dụng vốn của các chủ đầu tư lớn. Động thái này cũn làm lộ diện rất nhiều chủ đầu tư đang cạn tiền, sử dụng vốn sai mục đích, nguy cơ mất khả năng thanh khoản…

Bên cạnh đó là nhiều biện pháp quản lý kiểm soát khác như thuế chuyển nhượng (đã được làm chặt hơn), luật bất động sản mới và thuế sở hữu bất động sản (đang được nghiên cứu, đề xuất lấy ý kiến để điều chỉnh)….

Thị trường BĐS đang được thanh lọc mạnh mẽ, giữ lại những doanh nghiệp, nhà đầu tư, môi giới thực sự định hướng phát triển bền vững. Ảnh: Hạ Vy

Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường BĐS đã bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Là sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng vốn thật, tiền nhàn rỗi, tiền từ thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Các sản phẩm BĐS phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật, có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. “Đầu tư BĐS có giá trị sử dụng thật và bằng chính thu nhập mình tạo ra mới là con đường bền vững”, một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh.

Ở góc độ môi giới, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cũng bày tỏ quan điểm: Nghề môi giới BĐS đang được thanh lọc. Trước đây, khi thị trường nóng sốt, nhiều quan điểm nhận định, nghề môi giới BĐS rất dễ tham gia, dễ làm và kiếm tiền nhanh. Lúc này đây, những người tạm bợ sẽ rời nghề, chỉ còn lại những môi giới thật sự “chọn nghề”, chân chính. Điều này vừa tốt cho những người đam mê với nghề thực sự, vừa thanh lọc cho thị trường BĐS.

“Với diễn biến của thị trường hiện tại, rõ ràng BĐS đang tạo ra nhiều cơ hội cho đầu tư, người mua ở thực, những ai có tiền mặt. Đây cũng chính là cơ hội lớn cho các nhà môi giới bền chí. Tôi vẫn có niềm tin lớn với những môi giới bám trụ với nghề. Các bạn sẽ học được sự khắc nghiệt của thị trường, để tôi luyện bản thân. Chính các giá trị trải nghiệm này sẽ giúp họ trở thành những đại bàng tương lai”, ông Phạm Lâm chia sẻ.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng Giám đốc Thăng Long Real Group nhận định, cuối năm 2022, thị trường BĐS diễn ra sự thanh lọc mạnh mẽ. Bên cạnh các thông tin chưa mấy lạc quan về các doanh nghiệp có rủi ro về tài chính, các doanh nghiệp BĐS còn lại cũng phải thay đổi cách vận hành, kinh doanh để thích nghi với giai đoạn thị trường có phần trầm lắng do nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp “bỏ cuộc chơi”.

Theo bà Hà, sau thời gian thanh lọc và ổn định tâm lý, thị trường BĐS sẽ tiếp tục chứng kiến sự phát triển của các doanh nghiệp định hướng bền vững. Những doanh nghiệp BĐS uy tín và các sản phẩm thanh khoản cao đã được minh chứng qua thời gian vẫn sẽ tiếp tục nhận được sự đồng hành của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

“Trong năm 2023, thị trường BĐS sẽ tiếp tục chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ. Những biến động trong giai đoạn hiện tại sẽ thúc đẩy thị trường tạo ra các sản phẩm thật, mang lại các giá trị vững chắc hơn cho thị trường và nhu cầu thực. Đây cũng là cơ hội cho các chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính và quỹ đất sạch tiếp tục triển khai các dự án có tính thanh khoản tốt trong bối cảnh thị trường đang khan hiếm nguồn cung. Đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp BĐS nhìn nhận, nỗ lực hơn trong việc tiếp thu và hoàn thiện sản phẩm của mình”, bà Hà đánh giá.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, thị trường địa ốc các năm sau có thể sẽ chuyển biến khá thận trọng. Tuy nhiên, BĐS có những niềm tin về sự ổn định và thanh lọc cho ngành, hướng đến sự phát triển bền vững trong dài hạn.