Trong vài năm gần đây, bất chấp diễn biến giá cao su thế giới không thực sự thuận lợi, giá cổ phiếu cao su Phước Hòa (PHR) vẫn bứt phá ngoạn mục. Dù vừa trải qua nhịp điều chỉnh mạnh nhưng PHR hiện vẫn xoay quanh mốc 60.000 đồng/cp, tăng gần gấp đôi so với đầu năm.

Vậy điều gì đã khiến cổ phiếu PHR tăng trưởng ngoạn mục như vậy? Mới đây CTCK Rồng Việt (VDSC) đã có báo cáo đánh giá hành trình chuyển đổi để trở thành "ông lớn" ngành BĐS KCN của PHR.

Biến động cổ phiếu PHR trong 1 năm qua

Thu hẹp quy mô cao su tại Việt Nam và tập trung đẩy mạnh sản xuất ở Campuchia

Với xuất phát điểm là doanh nghiệp chuyên về sản xuất cao su từ năm 2008, PHR đang quản lý hơn 15.000 ha cao su tại Việt Nam và hơn 7.000 ha cao su tại Campuchia. Tuy nhiên, với định hướng phát triển lâu dài của tỉnh Bình Dương, PHR sẽ lần lượt chuyển đổi công năng các vườn cây cao su của mình thành các dự án khác trong thời gian tới. Theo quy hoạch 2021-2025, diện tích thu hoạch cao su của công ty tại Việt Nam sẽ giảm xuống chỉ còn 5.000 ha, đồng nghĩa với việc 10.000 ha cao su còn lại sẽ được chuyển đổi công năng.

Thu hẹp cao su ở Việt Nam bắt buộc PHR đẩy mạnh sản xuất cao su tại Kampongthom - Campuchia. Dù cho đã đưa dự án vào khai thác từ 2009, PHR chỉ đang thu hoạch 5.775 ha trên tổng số 7.764 ha cao su ở Kampongthom. Dự kiến công ty sẽ khai thác 90% diện tích vào cuối năm 2019 và tiến đến 100% diện tích vào năm 2021.

Theo đó, tổng sản lượng dự kiến khai thác sẽ tăng từ 6.000 tấn trong năm 2019 lên 9.000 tấn trong năm 2020 và đạt đỉnh 15.000–16.000 tấn trong các năm tiếp theo khi mà năng suất vườn cây cao su tiến đến giai đoạn "đỉnh".

Dựa trên mức giá bán cao su hiện tại ở thị trường Việt Nam là 33 triệu đồng/tấn và lợi nhuận rơi vào khoảng 3 triệu đồng/tấn, VDSC ước tính vườn cây tại Campuchia sẽ mang lại cho công ty từ 495–528 tỷ đồng doanh thu trong khi lợi nhuận vào khoảng 45–48 tỷ đồng khi năng suất vườn cây cao su đạt "đỉnh".

Nhu cầu bất động sản khu công nghiệp tăng cao tạo động lực cho PHR tập trung vào mảng kinh doanh mới

Trong tổng số 10.000 ha chuyển đổi công năng, một nửa sẽ được quy hoạch trở thành khu công nghiệp để phục vụ cho nhu cầu phát triển của tỉnh Bình Dương, đặc biệt trong bối cảnh nguồn vốn FDI đang đổ mạnh vào Việt Nam do chiến tranh thương mai Mỹ - Trung khiến nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tăng cao. Với 10.000 ha này, sẽ có 5 khu công nghiệp được hình thành:

+ KCN Nam Tân Uyên mở rộng (quản lý bởi CTCP KCN Nam Tân Uyên): Khoảng 346 ha sẽ được bàn giao để mở rộng KCN Nam Tân Uyên hiện hữu. Hiện PHR đang sở hữu 32,85% tại CTCP KCN Nam Tân Uyên.

+ KCN VSIP III: Tương tự như Nam Tân Uyên, khoảng 691 ha cũng sẽ được PHR bàn giao cho VSIP để làm KCN VSIP III. Ngoài ra PHR dự kiến đóng góp 20% vốn điều lệ vào dự án này.

+ KCN Tân Lập: Khoảng 400 ha sẽ được quy hoạch cho KCN này với mục đích thu hút các doanh nghiệp gỗ về tỉnh Bình Dương. Theo đó PHR sẽ nắm giữ 51%, 49% còn lại được chia cho các đối tác khác, trong đó có 1 đối tác chuyên làm về gỗ là Kaiser. Dự kiến 200 ha đầu tiên sẽ bắt đầu được cho thuê vào năm 2020 và 200 ha còn lại đang xin phê duyệt vào quy hoạch KCN giai đoạn 2021-2025.

+ KCN Tân Bình mở rộng (quản lý bởi CTCP KCN Tân Bình): Với việc khu Tân Bình hiện hữu gần như được lấp đầy trong năm nay, PHR đã xin chủ trương làm khu mở rộng với quy mô khoảng 1.500 ha cho giai đoạn 2021-2025. Hiện PHR đang sở hữu 80% tại CTCP KCN Tân Bình.

+ KCN Lai Hưng: quy mô 600 ha.

Các khu công nghiệp của PHR đều tọa lạc tại những vị trí đắc địa nhất của tỉnh Bình Dương do đó giá cho thuê được duy trì khá ổn định từ mức 60–80 USD/m2 (khu Tân Bình) hoặc ở mức 90 USD/m2 (khu Nam Tân Uyên).

Lợi nhuận chủ yếu đến từ KCN và thanh lý vườn cây

Với việc tập trung vào KCN trong thời gian tới, VDSC đánh giá lợi nhuận của PHR chủ yếu đến từ việc thanh lý vườn cây cao su và chuyển nhượng đất để làm KCN trong năm 2019-2020.

Đối với chuyển nhượng đất làm KCN, PHR sẽ lần lượt bàn giao 346 ha đất cho Nam Tân Uyên với giá 2,5 tỷ đồng/ha và 691 ha đất cho VSIP với mức giá tối thiểu là 2,5 tỷ đồng/ha, trong đó 1,3 tỷ đồng/ha sẽ được giao trước trong khi phần còn lại sẽ phụ thuộc vào tiến độ cho thuê của KCN VSIP III nhưng không thấp hơn 1,2 tỷ đồng/ha. VDSC cho rằng khoảng tiền 1,2 tỷ đồng/ha từ KCN VSIP III sẽ được ghi nhận từ 2021 trở đi. Tổng cộng, PHR có thể ghi nhận 1.763 tỷ đồng lợi nhuận từ việc chuyển nhượng đất cho giai đoạn 2019-2020.

Đối với việc thanh lý vườn cây, PHR dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận từ thanh lý 1.000 ha vườn cây già trong năm 2019 và 1.000 ha (gồm 500 vườn cây già và phần còn lại đến từ việc giải tỏa mặt bằng để bàn giao đất cho Nam Tân Uyên và VSIP) trong năm 2020. Với giá thanh lý khoảng 250tr/ha ở thời điểm hiện tại, PHR có thể ghi nhận 500 tỷ từ thanh lý vườn cây cho giai đoạn 2019-2020.

Tổng cộng PHR sẽ có thêm 2.263 tỷ đồng từ thanh lý vườn cây và KCN trong giai đoạn 2019-2020, từ đó giúp công ty tự tin vào việc sẽ đạt được chỉ tiêu lợi nhuận đã đề ra vào đầu năm nay khoảng 1.246 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế.

Lợi nhuận từ vườn cây cao su ở Campuchia được dự báo sẽ cải thiện trong tương lai. Hiện tại, mức lợi nhuận từ dự án này chưa cao do chi phí đầu tư vào tài sản cố định tương đối lớn trong khi diện tích, năng suất vườn cây vẫn còn thấp ở giai đoạn đầu khai thác cùng với đó là các chi phí khác phát sinh ngoài dự kiến. Hiệu quả sử dụng vốn đầu tư sẽ cao hơn khi công ty đẩy mạnh việc khai thác trên toàn bộ diện tích trong các năm tới bên cạnh việc năng suất vườn cây cao hơn trong tương lai nhờ độ tuổi bắt đầu vào thời ký "chín". Từ đó cải thiện doanh thu cũng như lợi nhuận trong điều kiện giá bán được duy trì ở mức hiện tại.

Về mảng bất động sản KCN, vị trí đắc địa cùng với việc giải phóng mặt bằng diễn ra thuận lợi giúp cho các khu công nghiệp của PHR đạt hiệu quả cao hơn so với các đơn vị khác. PHR đang nỗ lực đẩy mạnh cho thuê các khu công nghiệp quản lý trong các năm tới, từ đó công ty tăng tỷ trọng doanh thu mảng khu công nghiệp trong hoạt động kinh doanh của mình.

VDSC kết luận mảng bất động sản KCN sẽ là động lực tăng trưởng chính cho PHR trong khi dự án cao su ở Cambodia sẽ là câu chuyện dài hạn.