Sáng nay (21/4), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) tổ chức họp ĐHCĐ thường niên 2018. Tính đến 9h, đại hội có sự tham dự của 154 cổ đông đại diện hơn 103,5 triệu cổ phần (chiếm 65,88% vốn), đủ điều kiện tiến hành.

Nội dung tờ trình

Mở rộng thị trường ra phía Bắc, cổ tức 15% năm 2018

HĐQT trình kế hoạch kinh doanh năm 2018 với doanh thu hợp nhất ước đạt 3.855 tỷ đồng, tăng 22%; lợi nhuận cổ đông công ty mẹ là 614 tỷ đồng, tăng 15%.

Ngoài phát triển thị trường chính tại TP HCM, trong năm 2018, Nam Long sẽ tập trung phát triển kinh doanh tại các tỉnh thành lân cận như Long An, Cần Thơ và đặc biệt mở rộng thị trường ra các tỉnh phía Bắc như Hà Nội, Hải Phòng.

Nam Long sẽ tập trung phát triển mạnh mẽ các khu đô thị với quy mô từ 5.000 sản phẩm/dự án. Ngoài các sản phẩm quen thuộc là Ehome, Flora và Valora, các khu đô thị của Nam Long sẽ bao gồm nhiều hình thái khác nhau như bất động sản thương mại, trường học, bệnh viện, dịch vụ - giải trí, khu phức hợp, văn phòng...

Tỷ lệ cổ tức dự kiến chi trả cho năm 2018 là 15%, trong đó 5% bằng tiền và 10% bằng cổ phiếu. Chi trả bằng tiền dự kiến vào tháng 12/2018 và bằng cổ phiếu sau ĐHCĐ 2019.

Trường hợp lợi nhuận sau thuế 2018 thực tế đạt cao hơn 25% kế hoạch, ĐHCĐ ủy quyền cho HĐQT quyết định mức cổ tức bằng cổ phiếu nhưng không quá 15% và trình bày tại ĐHCĐ 2019.

Cho năm 2017, tổng mức phê duyệt cổ tức là 71,06 tỷ đồng bằng tiền và 213,2 tỷ đồng bằng cổ phiếu. Do đó, công ty đã tạm ứng cổ tức 2,25% bằng tiền và sẽ tất toán 1,89% phần còn lại.

Với việc chi trả bằng cổ phiếu, công ty sẽ trả 11,25% trước tháng 8/2018, tương ứng phát hành 21,2 triệu cổ phiếu từ nguồn lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên BCTC 2017.

Mục tiêu doanh thu 13.350 tỷ đồng năm 2020

Ban điều hành đánh giá giai đoạn 2018 - 2020, thị trường có nhiều yếu tố tích cực hỗ trợ nhu cầu nhà ở. Kinh tế thế giới 2018 được dự báo tăng trưởng nhẹ 0,1% so với năm trước, trong khi vĩ mô Việt Nam sẽ tiếp tục ổn định. Lãi suất cho vay bất động sản và tăng trưởng tín dụng 17 - 19% tiếp tục ổn định. Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa nhanh, đặc biệt tại các TP lớn như HCM, Hà Nội, Cần Thơ. Cơ cấu dân số trẻ, 68% trong tuổi lao động, tỷ lệ người ở độ tuổi kết hôn có nhu cầu tách hộ chiếm phần lớn.

Vì vậy, Nam Long đặt kế hoạch tăng trưởng khá tham vọng cho giai đoạn này, với mục tiêu doanh thu 13.350 tỷ đồng và lợi nhuận công ty mẹ 1.105 tỷ đồng vào năm 2020, gấp hơn 4 lần và 2 lần so với kết quả thực hiện năm 2017.

Nam Long tiếp tục trở thành nhà phát triển bất động sản lớn trên thị trường khi sở hữu quỹ đất khổng lồ và dần hiện thực hóa bằng sản phẩm. Nam Long đang phát triển 128 ha đất là các dự án tại TP HCM, Long An với giá trị lên đến 1,1 tỷ USD. Đến 2020, Nam Long sẽ đầu tư vào 399 ha đất dự trữ hiện có để thực hiện các dự án Areco, Waterpoint và Nam Long 3. Công ty cũng có ý định mở rộng thêm 20 - 50 ha đất để làm các dự án mới như Flora, Ehome và Valora.

Tiếp tục phát hành cổ phiếu ESG 3 năm 2018 - 2020

Căn cứ vào kết quả kinh doanh năm 2017 đã đạt được, HĐQT cũng trình cổ đông thông qua việc phát hành cổ phiếu cho lãnh đạo cấp cao (ESG) trong năm 2018 với số lượng gần 1,7 triệu cổ phiếu.

Việc phát hành ESG được kỳ vọng giảm thiểu tỷ lệ nghỉ việc của những vị trí lãnh đạo quan trọng chủ chốt của công ty, đã giảm từ 67% năm 2015 xuống 0% năm 2017; thúc đẩy năng lực cống hiến cũng như khích lệ sự phấn đấu của họ.

Giai đoạn 2015 - 2017, khi Nam Long thực hiện phát hành ESG, doanh thu tăng 151%, lợi nhuận sau thuế tăng 159% và giá cổ phiếu tăng 49%. Đồng thời, công ty cũng đã cùng hợp tác với đối tác Nhật "mở khóa" doanh thu còn lại cho các dự án hiện có ở quận 9, Bình Chánh như Fuji Residence, Kikyo Residence, Mizuki Park và mua các dự án mới như Hoàng Nam và Areco.

Với giai đoạn 2018 - 2020, khi doanh thu tăng trưởng 314% và lợi nhuận tăng 133% so với giai đoạn trước đó, đặc biệt Nam Long sẽ cùng đối tác "mở khóa" dự án Waterpoint Long An, Hoàng Nam và mở rộng thị trường, HĐQT đề nghị tiếp tục chính sách ESG.

Số lượng cổ phiếu ESG sẽ phát hành hàng năm theo kịch bản cơ sở

Do đó nếu công ty đạt 100% lợi nhuận kế hoạch tích lũy và 100% doanh số kế hoạch tích lũy cho 3 năm 2018 - 2020, các đối tượng tham gia chương trình sẽ được thưởng tổng số 6,3 triệu cổ phiếu, tương đương 2,5% LNST. Số lượng cổ phiếu phát hành tối đa là 7,9 triệu cổ phiếu, tương đương 125% số lượng phát hành theo kịch bản cơ sở. Số cổ phần này chỉ được chuyển nhượng sau hơn 3 năm.

Phát hành cổ phần theo hình thức đấu giá

Với tỷ lệ hơn 80%, ĐHCĐ đã thông qua phương án chào bán cổ phần ra công chúng theo hình thức đấu giá để tăng vốn điều lệ, đây cũng là doanh nghiệp tư nhân đầu tiên ở Việt Nam thực hiện việc này.

Theo đó, Nam Long sẽ phát hành tối đa 40 triệu cổ phần, tương đương 21,2% tổng số lượng cổ phần đang lưu hành. Đối tượng chào bán là các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có nhu cầu mua cổ phần NLG. Đại hội đồng cổ đông ủy quyền cho HĐQT xác định tỷ lệ được tham gia đấu giá tối đa của nhà đầu tư nước ngoài phù hợp với quy định của pháp luật về giới hạn sở hữu nước ngoài trong công ty đại chúng.

Giá khởi điểm tối thiểu là 22.300 đồng/cổ phần (tương đương với 120% giá trị sổ sách theo Báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán tại thời điểm 31/12/2017). Giá khởi điểm chính thức được Đại hội cổ đông ủy quyền cho Hội đồng quản trị quyết định trên cơ sở tham khảo nguyên tắc chiết khấu 30% trung bình giá mở cửa theo nguồn từ Sở Giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh của cổ phiếu NLG, trong 60 phiên giao dịch gần nhất tính đến ngày HĐQT lựa chọn. Giá mở cửa nêu trên sẽ được được điều chỉnh theo các yếu tố pha loãng của đợt phát hành cho cổ đông hiện hữu 5:1 (hoàn tất trong tháng 4/2018) và của đợt trả cổ tức bằng tiền mặt, cổ phiếu sẽ thực hiện trong Quý II/2018.

Thời gian dự kiến phát hành trong năm 2018, ngay sau khi được UBCKNN chấp thuận.

Số tiền huy động được từ đợt phát hành dự kiến khoảng 1.000 tỷ đồng được sử dụng để triển khai dự án hiện hữu; phát triển quỹ đất tại TP HCM, Hà Nội và các khu vực lân cận; đầu tư bất động sản thương mại.

Phần hỏi - đáp

- Vì sao đến 2020 doanh thu tăng 4 lần mà lợi nhuận chỉ tăng hơn 2 lần?

Ông Châu Quang Phúc, Giám đốc tài chính: Theo nguyên tắc hạch toán kế toán, khi hợp nhất công ty con, doanh thu hợp nhất 100% còn lợi nhuận thì phải chia về các công ty con thiểu số và chia về cho đối tác.

- Về dự án Waterpoint, khả năng phát triển dự án và khai thác giá trị ra sao? Việc thực hiện dự án trong năm nay và các năm tới?

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT: Khi lãnh đạo Nam Long bước ra khỏi biên giới, gặp các công ty bất động sản thì họ nói nhiều về land-bank (quỹ đất phát triển trong tương lai). Nam Long đi theo chuẩn quốc tế và tích lũy chuẩn đất lớn như Nguyên Sơn, dự án ở quận 9 hay Waterpoint 350 ha. Tuy nhiên khi thị trường tài chính có vấn đề, BĐS đóng băng từ 2008 đến 2014 nên nhiều người hỏi dự án này làm gì? NLG đã có sự chuẩn bị tốt từ năm 2005, giải phóng mặt bằng đã đạt trên 98%. Bản thân dự án đã làm xong công tác đầu tư như hạ tầng, xin phép quy hoạch, thuê các đơn vị xuất sắc nhất từ khu vực để thiết kế quy hoạch, đã sẵn sàng phát triển. Chưa kể, kết nối hạ tầng từ hệ thống Sài Gòn – Trung Lương đã có, đường sông cũng sẵn sàng…. Tức là các điều kiện hạ tầng đều hoàn tất.

Một may mắn khác là thị trường đã thay đổi, năm 2018 khác 2008, đặc biệt vùng đất Long An đang sôi động với nhiều dự án đầu tư lớn. Dự án đó đang đúng với chiến lược phát triển của Nam Long.

Vào tháng 12/2017, Ban điều hành đã đệ trình phương án đầu tư và đã được HĐQT phê chuẩn 900 tỷ đồng để chuẩn bị đầu tư năm 2017 – 2018, bao gồm san lấp mặt bằng…. Song song đó, NLG vẫn thực hiện chiến lược trung thành: kết hợp tìm kiếm các NĐT quốc tế đủ đẳng cấp vào dự án này. NLG đang xúc tiến đầu tư với nhà đầu tư Nhật Bản để cùng thực hiện dự án này.

Điều đó có nghĩ là dự án 350 ha đã được quyết định đầu tư và thực hiện đúng theo kế hoạch.

- Thị trường BĐS đang chật chội với nhiều đối thủ như DXG, KDH, NVL. Lợi thế cạnh tranh của NLG với các đối thủ là gì, chiến lược cạnh tranh năm 2018?

Ông Chu Chee Kwang: Trong lĩnh vực BĐS, không nên lo lắng nhiều về đối thủ cạnh tranh vì việc đối diện với cạnh tranh luôn hiện hữu. Thị trường nhà ở vừa túi tiền là miếng bánh lớn. Theo số liệu thống kê từ các công ty tư vấn BĐS, năm 2017, tổng nguồn cung các căn hộ khoảng 42.000 căn, trong đó khoảng 20.000 – 21.000 căn hộ vừa túi tiền. Do đó có thể thấy DXG hay KDH hoặc NLG khi mở bán sản phẩm nhà ở vừa túi tiền thì đều bán tốt vì thị trường rộng lớn và có tăng trưởng. Chưa kể dân số TP HCM 10 triệu dân, tỷ lệ di dân cơ học vào thành phố 3 - 4%, tương đương 340.000 dân thì nguồn cung 20.000 căn hộ là không đủ.

Nhìn cụ thể vào DXG và KDH, DXG là công ty tốt, doanh thu và lợi nhuận của họ đến từ môi giới BĐS thông qua sàn giao dịch. KDH thì tập trung vào các BĐS liền thổ, tập trung phân khúc trung cấp và cao cấp, mới đi xuống phân khúc vừa túi tiền. Sự khác biệt của NLG là nhà phát triển BĐS thực thụ, có chuỗi phát triển từ đầu tới cuối, thế mạnh này trong thời gian hoạt động dài. NLG cũng phát triển các dự án có môi trường sống xung quanh thay vì chỉ là sản phẩm đơn lẻ nên NLG tập trung vào việc thiết kế và đáp ứng các tiêu chuẩn đó. NLG cũng có uy tín trên thị trường, có đội ngũ quản trị mạnh bao gồm nhân sự trong nước và ngoài nước, đó là khác biệt mà đối thủ khác không có.

Vì vậy, NLG sẽ có chiến lược khai thác thế mạnh đó để duy trì vị trí dẫn đầu phát triển sản phẩm vừa túi tiền.

- Vì sao NLG thực hiện đấu giá cổ phần tăng vốn thay vì phát hành như thông lệ?

Bà Nguyễn Thanh Hương, Giám đốc đầu tư: Việc đấu giá cổ phần nhằm tối ưu hóa quyền lợi cho cổ đông, vì nếu phát hành riêng lẻ thì giá mua đã được thỏa thuận trước. Còn đấu giá là tối ưu được mức giá tốt nhất cho công ty, giá bán sẽ được xác định công bằng nhất. Ngoài ra đây cũng mở rộng cơ hội cho cổ đông hiện hữu và nhà đầu tư chưa phải là cổ đông của NLG. Công ty tự tin vào kế hoạch phát hành này và sẽ thành công vì tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đến 2020 đều ở mức cao.

- Doanh số bán sản phẩm tăng 92% nhưng doanh thu chỉ tăng trên 20% của năm 2018?

Doanh số bán sản phẩm ghi nhận khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, còn doanh thu ghi nhận khi bán xong. Doanh số sẽ có độ trễ ghi nhận doanh thu từ 1 – 1,5 năm, do đó doanh số 92% năm 2018 sẽ được ghi nhận doanh thu vào 2019 – 2020.

- Waterpoint có thể đánh giá lại giá trị đất tồn kho này để ghi nhận lợi nhuận không? Thông tin thêm về dự án Mizuki Park?

Ông Nguyễn Xuân Quang: Khi có đối tác vào và liên doanh, trên cơ sở định giá đối tác liên doanh, căn cứ cổ phần NLG chiếm giữ, căn cứ vào phần vốn góp sẽ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.

Dự án Mizuki Park được quy hoạch đồng bộ, có tiện ích xung quanh. Khi mở bán dự án này, thị trường hấp thụ tốt, kỷ lục 500 sản phẩm bán ra trong 1 ngày. Dự án này rất đặc biệt, thiết kế tiêu chuẩn 50 năm không ngập lụt.

- Làm sao NLG mở rộng thị phần ra phía bắc, đặc biệt là Hà Nội, Hải Phòng và vùng xung quanh?

Ông Chu Chee Kwang: NLG có đội ngũ tìm kiếm quỹ đất, trong đó tôi cũng là người thực hiện điều này. NLG cũng có bộ phận chuyên trách nghiên cứu thị trường, có sử dụng các đối tác nghiên cứu bên ngoài như Savills, CBRE. Khi tìm kiếm các đối tác ở HN, HP, Nam Long dựa vào 1 số tiêu chí: đối tác chia sẻ tầm nhìn với Nam Long, có cùng văn hóa làm việc để đảm bảo khi triển khai dự án thì thuận lợi. Các đối tác nội địa ở phía bắc cũng có quan hệ tốt với chính quyền địa phương, Nam Long cũng vậy. Các đối tác Nhật Bản của công ty cũng quan tâm việc mở rộng ra phía bắc.

Tìm kiếm quỹ đất theo tiêu chí giá đất phù hợp. Khi tìm được khu đất thích hợp, NLG sẽ thiết lập đội triển khai để thực hiện dự án.