Chủ tịch Nguyễn Khánh Hưng: "LDG đã đủ dự án gối đầu cho 2-3 năm tới"

“Tôi xin khẳng định rằng chúng ta chắc sẽ không còn tin xấu nữa, chỉ còn lại những điều rất tích cực tại thời điểm này và trong thời gian tới”, Chủ tịch Nguyễn Khánh Hưng phát biểu tại ĐHĐCĐ thường niên 2022 lần 3 của CTCP Đầu tư LDG (HOSE: LDG) vào chiều ngày 30/06.

Ông nói thêm: “Trước đây 4-5 năm, công ty đã tái cấu trúc về chiến lược, đầu tư và tổ chức bộ máy. Đến hôm nay, chúng ta có thể tự tin rằng quá trình tái cấu trúc đó đã thành công và đem đến hoạt động bền vững. Hôm nay, chúng ta thực sự đã đứng vững trước những sóng gió của thị trường và kinh tế xã hội trong suốt 2 năm qua”.

Vào lúc 15h20 ngày 30/06, có gần 900 người tham gia đại hội lần 3 và đại diện cho hơn 51 triệu cp LDG, chiếm 21.56% tổng số phiếu biểu quyết.

Ông Nguyễn Khánh Hưng

Mở đầu đại hội, ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch LDG, nhìn nhận về những thách thức hiện tại của Việt Nam lẫn thế giới. Kinh tế chưa hồi phục hoàn toàn nhưng lại phải gánh chịu thêm nhiều biến cố lớn như chiến tranh ở Ukraine và tình trạng đứt gãy chuỗi cung ứng do chính sách Zero Covid của Trung Quốc, ông nói.

“Trong bối cảnh đó, LDG cũng rất khó khăn để bước sang năm 2022. Những khó khăn của các năm trước cộng với những tình hình mới đã làm cho ban lãnh đạo phải có quyết sách nhanh và kịp thời để đối phó và đáp ứng được diễn biến của tình hình”, Ông Hưng chia sẻ khai mạc đại hội LDG.

Kế hoạch lãi sau thuế 310 tỷ đồng, chia cổ tức năm 2019 bằng cổ phiếu

Cho năm 2022, LDG đặt kế hoạch doanh thu 2,337 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 310 tỷ đồng. Kế hoạch này tăng mạnh so với thực hiện năm 2021, nhưng so với giai đoạn trước dịch 2018-2019, mức lợi nhuận này vẫn tương đối thấp.

Tại đại hội lần này, ban lãnh đạo LDG đề xuất điều chỉnh phương án chia cổ tức năm 2019 thành phát hành cổ phiếu thay vì phương án chia tiền mặt đã thông qua tại đại hội năm 2020 và tỷ lệ vẫn được giữ nguyên ở mức 7%. Mục đích là để đảm bảo dòng tiền hoạt động kinh doanh của LDG sau giai đoạn bị tác động bởi dịch bệnh.

Với hơn 239 triệu cp đang lưu hành, LDG sẽ phát hành thêm gần 17 triệu cp để chia cổ tức, qua đó nâng tổng số đang lưu hành lên hơn 256 triệu cp. LDG không đề cập đến phương án chia cổ tức năm 2020 và năm 2021.

Đề xuất phát hành riêng lẻ 120 triệu cp với giá 10,000 đồng

Đáng chú ý, LDG còn dự kiến phát hành riêng lẻ 120 triệu cp cho đối tượng là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Giá chào bán dự kiến là 10,000 đồng/cp, giảm so với mức dự kiến trước đó là 12,000 đồng/cp. Việc giảm giá chào bán được đưa ra trong bối cảnh cổ phiếu LDG đã giảm sâu xuống mức 8,200 đồng/cp vào cuối phiên 30/06.

Như vậy, ước tính LDG có thể thu về tối đa 1,200 tỷ đồng nếu phát hành thành công toàn bộ số cổ phiếu đã chào bán.

Tại ĐHĐCĐ năm nay, LDG cũng tổ chức bầu cử bổ sung 2 Thành viên HĐQT mới, gồm ông Ngô Văn Minh - Phó Tổng Giám đốc Công ty và ông Louis Nguyễn (Shark Louis). Trong đó, ông Louis Nguyễn được đề cử vào vị trí Thành viên HĐQT độc lập.  

Thảo luận 

Chia sẻ về tiến độ và vấn đề pháp lý của các dự án cũ?

Chủ tịch Nguyễn Khánh Hưng: Trong các dự án cũ hiện nay, chúng ta có 3 cụm bất động sản chính nằm ở Đồng Nai, TP.HCM-Bình Dương và Cần Thơ.

Quá trình thanh tra ở dự án Đồng Nai đã kết thúc, LDG chỉ vi phạm hành chính

Đối với dự án ở Đồng Nai (như dự án Viva, Viva City, Suối Son), chúng ta đang bị “giậm chân tại chỗ”. Tuy nhiên, có lẽ quý vị sẽ quan tâm tới việc thanh tra đối với dự án LDG đang làm ở Đồng Nai. Đây là việc đã diễn ra từ năm 2020 đến nay.

Đối với việc thanh tra này, LDG đã đón tới 3-4 đoàn thanh tra từ năm 2020 đến trước Tết năm 2022. Việc thanh tra Công ty đã kết thúc được hơn 3 tháng. Các công việc của đoàn thanh tra liên quan tới khu vực Trảng Bom (Đồng Nai) hoặc khu vực khác thì đó là công việc chung của đoàn thanh tra trong nhiều dự án, trong đó có dự án của LDG.

Hiện nay sẽ có vấn đề mà cổ đông sẽ quan tâm. Đó là chúng ta có bị vi phạm liên quan tới luật hình sự hay không? Vừa rồi, năm 2021, Ủy ban tỉnh, đơn vị và thành viên liên quan tới việc thanh tra dự án của LDG khẳng định là không. Chúng ta đã có vi phạm về hành chính về trật tự xây dựng, đó là xây dựng trước khi chúng ta có đủ giấy tờ hoặc quy định pháp luật về xây dựng. Tuy nhiên, đối với các mô hình dự án ở khu vực Đồng Nai, điều này vẫn còn đang tranh cãi. Bản thân Công ty đang nỗ lực phối hợp với các cơ quan liên quan của Nhà nước và tiếp tục thực hiện các bước pháp lý cần thiết để dẫn tới bước hoàn thành dự án.

Đối với các dự án khu vực Đồng Nai, việc của Công ty và việc pháp lý xem như đã thuận lợi và khá trôi chảy. Câu chuyện liên quan tới vấn đề chống tham nhũng liên quan tới lĩnh vực bất động sản của chính quyền vẫn tiếp tục.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, việc của LDG xem như đã xong. Chúng ta chỉ chờ thời điểm bên chính quyền xử lý xong những vấn đề về tham nhũng, đồng thời chúng ta tiếp tục bổ sung thủ tục cần thiết để hoàn thiện. Trong 2 quý cuối năm 2022, chúng ta cũng hoàn thành câu chuyện ở Đồng Nai và không còn gì để lo lắng. Hiện nay, lượng sản phẩm của LDG ở Đồng Nai đang rất nhiều. Kế hoạch về doanh thu, lợi nhuận từ các dự án ở đó cũng rất lớn. Tôi nghĩ là sẽ đến ngày gặt hái.

Trong tình huống này, chúng ta lại có một điều may mắn. Vì ở thời điểm năm 2020, khi chúng ta kinh doanh sản phẩm ở Đồng Nai, chúng ta bán căn nhà xây sẵn (bao gồm cả đất) thì đâu đó chỉ được 1.8-2 tỷ đồng. Nhưng với tình hình thị trường và nhiều yếu tố khác, giá đã được xác định lại. Hiện nay, chúng tôi sẽ xác định mỗi căn nhà sẽ được khoảng 3 tỷ đồng.

Dự án High Intela và West Intela đang gặp khó khăn

Ở khu vực TP.HCM, chúng ta đã hoàn thành bàn giao và ra sổ đỏ với dự án Marina. Chúng ta đang tiến hành bàn giao dự án Sài Gòn Intela. Ở dự án Sài Gòn Intela, nhìn chung LDG cũng đã có những chậm trễ nhất định vì dịch bệnh. Gần như tất cả hoạt động ở công trường đều bị đình trệ trong khoảng thời gian COVID-19 bùng phát.

Theo thông tin cập nhật mới nhất, chúng tôi đang tiến hành bàn giao ở tầng 15-16-17. Với tốc độ bàn giao và nhận nhà của khách hàng, trung bình mỗi một ngày, LDG giao khoảng 10-20 căn hộ và trong 1 tuần, bình quân giao được 100 căn hộ. Với tiến độ này, chúng tôi dự kiến đến khoảng tháng 8/2022, chúng ta sẽ bàn giao hết. Tuy nhiên, dự án này cũng xuất hiện một số trục trặc, như chúng tôi không còn liên lạc được với khá nhiều chủ nhân đã mua căn hộ Sài Gòn Intela. Có cả trăm trường hợp như thế này. Chúng tôi đang cùng với chính quyền địa phương và gia đình phối hợp để xử lý liên quan tới thừa kế.

Trong khi đó, dự án High Intela và West Intela đang gặp khó khăn. Tổng hai dự án này có khoảng gần 800 căn hộ. Chúng ta đã kinh doanh hai dự án này trong năm 2019. Chúng ta gặp vấn đề về tính tiền sử dụng đất. Hiện nay, dự án của chúng ta đã bị đứng lại cho tới hiện nay. Tất cả thủ tục và những vấn đề tiếp theo của dự án cũng chưa được khởi động lại.

Theo thông tin chúng tôi nhận được, sau cuộc làm việc với ủy ban kiểm tra trung ương với TP.HCM cũng như đoàn công tác đặc biệt của Phó Thủ tướng tại TP.HCM, đâu đó trong quý 3 sẽ có cơ chế đặc biệt được thông qua Quốc hội để TP.HCM xử lý toàn bộ vấn đề ách tắc hiện nay.

Đối với LDG, hai dự án này góp không nhiều về tỷ trọng doanh thu và lợi nhuận. Ảnh hưởng của hai dự án này tới Công ty chỉ dưới 10%. Trước đây, chúng ta đã booking gần hết dự án vì lúc đó việc bán hàng, marketing đang rất tốt. Cho tới thời điểm này, chúng tôi đã hoàn trả tiền cho những khách hàng không thể chờ đợi LDG hoàn thành dự án. Ở hai dự án này, LDG còn tới gần 500 căn sản phẩm chưa bán. Nhưng điều may mắn là giá của các sản phẩm này cũng đã tăng giá. Phần lợi nhuận gia tăng thêm từ các dự án này lên khoảng 200 tỷ đồng nhờ giá bán của thị trường hiện nay đã tăng gấp đôi. Chúng tôi vẫn đang phối hợp với các cơ quan liên quan để giải quyết vấn đề ở hai dự án này. Tuy nhiên, kết quả hiện nay vẫn chưa thay đổi được. Chúng tôi hy vọng từ giờ đến cuối năm sẽ tháo gỡ được.

Tuy nhiên, để chuẩn bị cho các khả năng khác, chúng tôi đã chuẩn bị 3 kế hoạch để triển khai hai dự án này. Ở kế hoạch thứ nhất, chúng tôi huy động nguồn tiền và sử dụng nguồn tiền có sẵn để tiến hành thu hồi lại sản phẩm để đảm bảo lợi ích cho khách hàng, đồng thời dự phòng rủi ro lớn nhất về pháp lý. Nếu thu hồi được 100%, đây sẽ được coi như dự án mới hoàn toàn.

Ở phương án thứ hai, chúng tôi vẫn xúc tiến đàm phán với một số đối tác có tiềm lực và khả năng thay đổi hoàn cảnh của dự án. Ở đây không chỉ là tài chính mà còn có cả pháp lý.

Ở phương án thứ ba, trong trường hợp thu hồi được 100% sản phẩm, LDG sẽ tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng lại dự án. Đây sẽ là kịch bản tốt hơn cho LDG. Vì xét tới quy mô của LDG và các dự án chiến lược, hai dự án này có quy mô khá nhỏ và làm giảm khả năng tập trung đầu tư xây dựng, quản trị của LDG.

Dự án Thành Đô sẽ là dự án khởi đầu cho LDG ở khu vực miền Tây

Đối với khu vực Cần Thơ, LDG có dự án Thành Đô ở khu vực Ô Môn. Chúng ta đã xây dựng khoảng 200 căn nhà phố ở dự án này. Dự án vẫn tiến triển bình thường. Đây là dự án để mở đầu cho một khu vực. Trong chiến lược dài hạn của LDG, Công ty đã chọn 4 khu vực địa chính trị quan trọng để đầu tư. Ở miền Bắc, LDG chọn Quảng Ninh, miền Trung là Đà Nẵng, Nha Trang, miền Nam là Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu, Hồ Tràm, còn miền Tây là Cần Thơ, Hậu Giang. Ở các khu vực này, chúng tôi đầu tư theo dạng dự án mới và sẽ chọn vị trí chiến lược trước khi chọn dự án. Thành Đô là khởi đầu cho LDG ở khu vực miền Tây. Dự án này vừa tìm kiếm doanh thu lợi nhuận, vừa xây dựng bộ máy, mối quan hệ ở khu vực miền Tây. Tỷ suất lợi nhuận của dự án khá cao, nhưng quy mô khá nhỏ.

Các dự án hiện nay và các dự án chiến lược của Công ty?

Chủ tịch Nguyễn Khánh Hưng: Dự án LDG Sky là dự án đầu tiên của thời kỳ Công ty sau khi chuyển đổi mô hình thực thụ. Đó là thời điểm chúng tôi thay đổi logo, nhận diện thương hiệu Công ty. Thứ hai là cách đặt tên dự án. Bắt đầu tư LDG Sky trở đi, quy mô, tính chất, chất lượng cũng như cách làm dự án sẽ hoàn toàn khác.

Ông Nguyễn Khánh Hưng trả lời câu hỏi từ phía cổ đông

LDG Sky đang xây dựng phần móng. Sau khi nhà thầu Long Giang hoàn thành phần cọc đại trà, tổng thầu là Tập đoàn Thuận Việt đã tiếp nối. Với tốc độ và tiềm lực của Tập đoàn Thuận Việt, tốc độ của dự án đang rất tốt. Dự kiến, dự án sẽ đạt được điều kiện mua bán với khách hàng trong khoảng thời gian cuối tháng 9 và đầu tháng 10 năm nay.

Một tin vui nữa là đã có 700 khách hàng đã booking chắc chắn vào dự án. Trong tháng 7, bên hệ thống bên Đất Xanh miền Nam sẽ tổ chức đợt bán hàng với dự kiến triển khai được 200-300 sản phẩm. Khoảng quý 3/2022, tình hình kinh doanh của LDG chỉ tính riêng ở dự án này thôi đã rất tốt.

Dự án tính đến giờ vẫn đang sử dụng vốn tự có chứ chưa dùng đến vốn tín dụng. Mặt khác, hiện đang có 2-3 tổ chức tín dụng đang song song làm việc với Công ty và đã đồng ý tài trợ dự án. Công ty đang trong quá trình đàm phán một số điều khoản nhất định liên quan đến bảo lãnh cho khách hàng, dòng tiền,… Dự kiến trong nửa đầu tháng 7, LDG sẽ công bố về tổ chức tín dụng sẽ hợp tác với Công ty.

Tóm lại, LDG Sky hiện nay không có vướng mắc gì về pháp lý, kinh doanh, xây dựng hay dòng tiền. Với tốc độ hiện nay, đến cuối năm, nếu đạt được 80% dự án thì lợi ích của Công ty sẽ rất lớn. So với capex đầu tư từ năm ngoái, lượng lợi nhuận gia tăng thêm do giá thị trường lên đến gần 500 tỷ đồng.

Đối với dự án LDG River, đây là dự án Công ty hợp tác mua lại từ CTCP Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG). Hiện nay, Công ty đang dời thời gian triển khai dự án này sang năm 2023. Cách đây hơn 1 tháng, sau khi họp với QCG, các vấn đề pháp lý của dự án bắt đầu được tháo gỡ. Dự kiến trong 9 tháng nữa, dự án sẽ hoàn tất những thủ tục cần thiết để bắt đầu khởi công.

Nếu có dự trù về những trục trặc có thể xảy ra, tôi cho rằng ban lãnh đạo Công ty dời thời gian sang quý 3/2023 là hợp lý. Đối với dự án này, vì thời gian kéo dài và có sự thay đổi của thị trường, hiện nay Công ty cũng có lợi ích tăng thêm từ dự án là khá lớn. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, LDG chưa thật sự khởi công dự án đó nên cũng không nên nói nhiều về việc này.

LDG hiện có 3 dự án được xem là hoàn chỉnh về mặt đất đai và xác lập quyền sở hữu. Thứ nhất là LDG Grand Đà Nẵng, dự án này đã là đất sạch và đã đóng thuế bổ sung. Sau vấn đề thanh tra 14 dự án ở Đà Nẵng, dự án này là dự án duy nhất được tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý vì không dính đến đất rừng, đất quốc phòng và khu vực quân sự. Công ty đã được chủ trương cho phép về việc điều chỉnh lại quy hoạch theo đúng ý đồ trước đây. Sắp tới, những thủ tục cần thực hiện là công nhận lại chủ đầu tư, chấp thuận lại chủ đầu tư, chia tách doanh nghiệp,… Những cái tiếp theo sau chỉ về mặt hành chính Nhà nước nên sẽ không gây khó khăn nhiều. Những việc thách thức nhất đều đã vượt qua.

Dự kiến vào quý 4 năm nay, dự án này sẽ được khởi công và trong nửa đầu năm 2023 sẽ được triển khai kinh doanh. Lộ trình này có thể sẽ chỉ xê dịch bằng tháng chứ không nhiều vì hiện đã không còn gì vướng mắc. Đối với dự án này, tổng chi phí khoảng 7,000 tỷ đồng và tổng thu dự kiến là 14,000 tỷ đồng. Vì vậy, đây được xem là dự án chiến lược.

Tiếp theo là dự án Bình Minh - LDG Grand Hồ Tràm (222 ha). Dự án có tiến độ pháp lý tương tự như dự án Đà Nẵng nhưng thời gian triển khai sẽ sau 1 năm sau Đà Nẵng vì hiện nay các vấn đề liên quan khác của Công ty nhìn về tổng thể chưa cho phép cùng một lúc triển khai cả 2 dự án lớn ở 2 địa phương khác nhau.

Các đối tác nước ngoài hoặc trong nước nhưng có liên quan đến nước ngoài đang quan tâm đến LDG Grand Đà Nẵng rất lớn. Hiện nay, LDG đã ký kết các triển khai và hợp đồng tư vấn với 3 đơn vị gồm SAM đảm nhận thị trường châu Á – Thái Bình Dương; RIM đảm nhiệm cho thị trường Trung Đông; CBRE đảm nhiệm thị trường châu Âu và châu Mỹ. Đối với LDG Grand Hồ Tràm, dự án sẽ được thực hiện thủ tục pháp lý và liên quan nhưng việc khởi công và triển khai kinh doanh sẽ theo sau LDG Grand Đà Nẵng 1 năm.

Đối với dự án ở Nha Trang (Vạn Hương – Vân Phong), dự án vẫn chưa được đặt ra lộ trình triển khai dự án chính xác do 2 yếu tố.

Thứ nhất, trong chu kỳ từ 2-3 năm tới, LDG đã có gối đầu các dự án lớn như LDG Sky, LDG River, LDG Grand Đà Nẵng và LDG Grand Hồ Tràm. Do đó, đối với dự án Vân Phong ở Nha Trang, LDG chủ trương chưa vội đặt ra lộ trình triển khai cụ thể để có thể chuẩn bị các thủ tục pháp lý một cách nhẹ nhàng cũng như không gây sức ép đến tài chính của Công ty khi phải tổ chức quản trị bộ máy và các vấn đề liên quan khác. Thay vào đó, Công ty sẽ lựa chọn triển khai dự án thích hợp. Dự kiến LDG Grand Vân Phong sẽ được triển khai ở giai đoạn cuối 2024 và đầu 2025.

Thứ hai, rất có thể nếu cụm các tuyến đường Gia Lai, Buôn Mê Thuột nối đến Nha Trang đang chuẩn bị được khởi công, cũng như khu kinh tế đặc biệt Vân Phong đang được sắp xếp lại, tôi cho rằng nên xác định thời điểm triển khai dự án rơi trúng vào các vấn đề lớn của cả nước đó thì lợi nhuận sẽ cao nhất. Trong trường hợp Công ty không trực tiếp thi công, phát triển dự án đó, giá trị chuyển nhượng cũng sẽ tốt nhất và lợi nhuận cũng cao nhất.

Đối với LDG Grand Hạ Long, trong chuỗi 4 vùng miền của đất nước, vùng miền Bắc sẽ đi thứ 3, sau miền Trung và miền Nam. Đối với dự án 418 ha ở Hạ Long, Công ty đang trong giai đoạn chấp thuận địa điểm, đã thông qua quy hoạch chung và quy hoạch riêng. Sắp tới sẽ thực hiện các vấn đề về quy hoạch 1/500 và các vấn đề về đất.

Với lộ trình đi thứ 3, Công ty sẽ có thời gian gần 3 năm để chuẩn bị. Dự án Hạ Long là dự án duy nhất hiện nay mà LDG thực hiện các thủ tục làm chủ đầu tư từ sơ cấp và đi theo trình tự của tỉnh kêu gọi đầu tư mà không thông qua đấu giá, đấu thầu. Nếu không làm mà chuyển nhượng cho đối tác khác thì cũng mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ.

Đại hội kết thúc với tất cả tờ trình đều được thông qua.

Bài cập nhật

Hà Lễ - Vũ Hạo

FILI