Giải pháp lạ mà quen được doanh nghiệp bất động sản tăng cường để vượt khó

Từ giải pháp tình thế, đến nay có doanh nghiệp đã duy trì hoạt động này được hơn 3 năm. Trong khi đó một số khác lại chớm đẩy mạnh.

Doanh thu từ hoạt động tài chính so với doanh thu thuần của không ít công ty bất động sản được duy trì ở mức cao trong nhiều năm trở lại đây. 6 tháng đầu năm 2024 tỷ lệ này tại nhiều doanh nghiệp tiếp tục ở mức cao, một số đơn vị tăng đột biến.

Như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) luôn duy trì tỷ lệ này trên 90% từ năm 2022, 6 tháng đầu năm nay tỷ lệ này đạt gần 120%; CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) ghi nhận tỷ lệ này từ 45-100% trong 4 năm qua; CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) nửa đầu năm nay có tỷ lệ này lên đến 60%, trong khi cả năm 2023 chỉ 7%,…

Theo chuyên gia kinh tế TS. Ngô Ngọc Quang – Trường Đại học Ngân hàng, việc này chủ yếu là do các nhà phát triển bất động sản đẩy mạnh bán sỉ cho những đơn vị chuyên phân phối lẻ, hoặc những chủ đầu tư lớn có năng lực về tài chính. Giải pháp này các đơn vị phát triển địa ốc sẽ có lợi về nhiều mặt và điều này cũng phù hợp với xu hướng chuyên môn hóa và phân công lao động xã hội.

Cụ thể, các nhà phát triển bất động sản nếu tham gia trực tiếp khâu bán lẻ sẽ phải mất không ít chi phí để xây dựng và duy trì đội ngũ bán hàng, làm công tác truyền thông, marketing về các dự án. Tuy nhiên, vẫn luôn tồn tại những sự không chắc chắn trong việc chuyển đổi tất cả nguồn lực đã đầu tư kể trên thành doanh thu. Điểm quan trọng nhất là thời gian bán hàng, nếu thời gian bán được các sản phẩm kéo dài, thì tình hình tài chính và khả năng tiếp tục phát triển các dự án kế tiếp sẽ dễ bị ảnh hưởng theo chiều hướng không tích cực.

Trong khi đó, các doanh nghiệp phân phối bất động sản lại là những đơn vị chuyên nghiệp thực hiện công tác bán lẻ bất động sản, với đầy đủ nguồn lực, các nhà phát triển chỉ cần chia sẻ một phần doanh thu và lợi nhuận. Điểm đáng chú ý là khi bán hàng theo mô hình doanh nghiệp tới doanh nghiệp (B2B), các doanh nghiệp bất động sản có thể thu về một lượng tiền lớn có thời hạn rõ ràng. Qua đó, tốc độ quay vòng vốn sẽ được đảm bảo, gián tiếp thúc đẩy khả năng có thể triển khai các dự án tiếp theo tốt hơn.

Ví dụ như Phát Đạt vừa qua bán sỉ 2 dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 & 2 (tỉnh Bình Dương) và khu đô thị Bắc Hà Thanh cho Realty; hay Ehome Southgate giai đoạn 3 được Nam Long bán sỉ cho Tập đoàn Khai Sáng.

“Trong bối cảnh thị trường khó khăn như vừa qua, việc các doanh nghiệp sử dụng chiến thuật bán sỉ để đảm bảo dòng tiền là điều phù hợp. Đây là hướng phát triển đúng đắn, hợp lý với việc chuyên môn hóa và phân công lao động của xã hội. Thực tế như đối với các hàng hóa tiêu dùng chúng ta có nhà sản xuất, nhà bán buôn và nhà bán lẻ. Với ngành địa ốc cũng cần tồn tại mô hình tương tự. Đặc thù của ngành phát triển bất động sản là hàng hóa có sự khan hiếm. Do đó, những đơn vị  đảm bảo được khả năng quay vòng vốn và phát triển các dự án nhanh sẽ có ưu thế hơn”, ông Quang nhận định.

Ths.Đoàn Minh Tuấn - Trưởng phòng phân tích CTCP Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản (FIDT) đồng tình với quan điểm tốc độ quay vòng vốn và khả năng phát triển dự án sẽ quyết định thành công của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, chiến lược bán lẻ và bán sỉ đều có những ưu và nhược điểm riêng. Bên cạnh đó, dù theo đuổi cùng một định hướng các doanh nghiệp cũng có sự phân hóa.

Với mảng bán sỉ thuộc phân khúc bất động sản dân cư, ông Tuấn cho biết, những doanh nghiệp có  đầy đủ pháp lý, uy tín, chỉ số vay nợ tốt, lịch sử kiểm toán không bị những vấn đề liên quan đến việc bán sỉ, đã có đối tác phân phối những dự án trọng điểm như Phát Đạt, Nam Long, sẽ là nhóm đáng chú ý.

Với mảng bán lẻ, doanh nghiệp sẽ có biên lợi nhuận cao hơn, nhưng đòi hỏi phải đảm bảo nhiều tiêu chí, như sản phẩm nổi trội, thương hiệu tốt, đội ngũ bán hàng và tiếp thị hùng hậu, các chính sách chiết khấu và khuyến mãi hấp dẫn. Trong đó, Vinhomes và Khang Điền là 2 doanh nghiệp khá nổi trội.

“Chiến lược bán lẻ và bán sỉ đều có những ưu và nhược điểm riêng. Bên cạnh đó, dù theo đuổi cùng một định hướng các doanh nghiệp cũng có sự phân hóa bởi các thế mạnh riêng. Hoạt động bán sỉ đang khá nổi bật trong các công ty bất động sản trong vài năm trở lại đây. Trong đó, những đơn vị có uy tín, năng lực tài chính được chứng minh bằng báo cáo tài chính trong nhiều năm và không bị ý kiến kiểm toán loại trừ về hoạt động bán sỉ sẽ có ưu thế hơn”, ông Tuấn nêu quan điểm.

Tựu trung lại, các chuyên gia nhìn nhận, mỗi doanh nghiệp địa ốc đều có một mô hình kinh doanh và chiến lược khác, việc lựa chọn bán sỉ hay bán lẻ chỉ là một trong nhiều yếu tố quyết định sự thành công của doanh nghiệp. Để nhận diện một công ty bất động sản tốt cho đầu tư cần phải chú ý vào 3 yếu tố gồm: năng lực pháp lý trong việc làm dự án của doanh nghiệp; năng lực được thể hiện rõ ràng qua báo cáo tài chính soát xét nhiều năm; những lợi thế cạnh tranh khác biệt.

Hà Kim Thành

FILI