Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam đánh giá, cùng với làn sóng nhiều doanh nghiệp địa ốc Sài Gòn đổ bộ ra các tỉnh lân cận phát triển dự án, cơ hội đầu tư bất động sản ở "vùng trũng" này đang lớn dần do giá cả cạnh tranh, còn nhiều cơ hội bứt phá.

Tuy nhiên, những thách thức khi đầu tư bất động sản giáp ranh Sài Gòn không phải là ít. Ông Nam khuyến nghị người tham gia thị trường lưu ý ít nhất 5 thách thức khi đầu tư vào thị phần này.

Kén vốn, phải đua đường trường

Bất động sản giáp ranh Sài Gòn chỉ thích hợp cho việc đầu tư dài hạn, lướt sóng hay đầu tư ngắn hạn phải xem xét thật kỹ vì rủi ro cao. Hơn nữa ngân hàng cũng thận trọng và hạn chế cho vay mua bất động sản các tỉnh nằm ở ngoài địa phận TP HCM. Như vậy, van tín dụng của kênh đầu tư này khá hẹp và tỷ suất quay vòng vốn không nhanh. Đây là cuộc đua đường trường, đòi hỏi sức bền của dòng vốn thật sự khỏe mạnh.

Bị làm giá

Bất động sản ở tỉnh kế cận đã bị làm giá, thổi giá khi Sài Gòn sốt đất mấy năm qua. Trên thực tế, nhà đất thuộc nhóm vùng ven thường khó xác định giá cả hợp lý để mua hoặc bán. Khi các bất động sản này liên tục bị định vị ở vùng giá quá cao (vượt qua giá trị thật), người mua chịu nhiều rủi ro hơn.

Do khoảng cách vùng ven xa đô thị hạt nhân (TP HCM) và hạ tầng xã hội còn hạn chế nhiều mặt nên cơ hội tăng giá đột biến của bất động sản tỉnh giáp ranh khó đạt như kỳ vọng. Điều đáng quan ngại là hiện nay nhà đầu tư địa ốc thường đặt kỳ vọng biên lợi nhuận quá lớn, giá trị tài sản thực tế lại khó đuổi kịp các kỳ vọng này.

Một dự án đã hoàn chỉnh hạ tầng nhưng hoang vắng tại tỉnh giáp ranh TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Hạ tầng chậm đồng bộ - chi phí cơ hội cao

Thông tin quy hoạch, phát triển kinh tế xã hội chưa có hoặc chưa rõ ràng (còn nhiều điều chỉnh) vì tỉnh lẻ thường không có điều kiện phát triển toàn diện do dòng vốn đầu tư tổng lực vào hạ tầng không thể bì kịp TP HCM.

Việc kết nối các vùng lân cận qua các trục giao thông huyết mạch với TP HCM về mặt lý thuyết đã trở nên thuận tiện và dễ dàng hơn, rút ngắn đáng kể về thời gian so với trước đây. Song thời gian chờ để việc kết nối đồng bộ, hoàn chỉnh từ đường nhánh, đường dẫn đến đường chính thường kéo dài. Sự chờ đợi càng lâu là điểm trừ càng lớn đối với nhà đầu tư vì thời gian chờ đợi bị tính vào thất thoát chi phí tài chính và chi phí cơ hội.

Đô thị hoang - nỗi ám ảnh của nhà đầu tư 'viễn chinh'

Việc các đô thị ở tỉnh giáp ranh TP HCM bị bỏ hoang có nhiều nguyên nhân trong đó việc xây dựng theo quy định là nguyên nhân chính. Giá trị xây dựng tại đây cao hơn giá trị đất nhiều trong khi dân cư ở đây là công nhân có thu nhập trung bình thấp.

Tiếp theo là diện tích xây dựng quá lớn trong khi nhu cầu xử dụng chỉ cần 50-80 m2. Các khu dân cư có tỷ lệ lấp đầy tương đối tốt thường cho người mua xây dựng tự do. Các dự án tại tỉnh giáp ranh TP HCM thường có quy mô lớn, quỹ đất dồi dào, trong khi cơ sở hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội (giáo dục, y tế, dịch vụ, giải trí...) chưa có nên những người mua để đầu tư thường ít người ở.

Khách mua đất thường không vội xây dựng nên chưa thể khai thác cho thuê. Người mua nhà với mục đích đầu tư là chính nên tài sản bỏ không, ít người ở cho thuê cũng khó khăn. Từ đó, hình thành nên đô thị không người và bị bỏ hoang.

Khả năng chuyển hóa dòng tiền thấp hơn TP HCM

Đặc tính của bất động sản các tỉnh giáp ranh Sài Gòn là mua dễ bán khó. Đây là một thách thức lớn, nhà đầu tư không nên bỏ qua. Do ai cũng mua để đầu tư chiếm 70-80%, còn lại 20-30% là mua để ở, thậm chí một số dự án cá biệt có tỷ lệ người ở chiếm dưới 10%.

Một thị trường có trung bình 70-80% nhà đầu tư, ai cũng mua để chờ đến lúc tăng giá bán ra khiến thị trường thứ cấp bị phình to hết cỡ, lượng người bán trên thị trường thứ cấp áp đảo gấp nhiều lần so với người mua, gây tắc nghẽn đầu ra cục bộ.

Nếu muốn bán với giá cao (thu về khoản lãi kỳ vọng lớn) thì việc đẩy hàng ở tỉnh giáp ranh cũng gặp không ít trở ngại vì ai cũng muốn mua giá gốc với tâm lý có lãi mới bán. Việc người mua sau cùng tiếp cận với bất động sản có giá bị đẩy lên quá cao khiến họ thận trọng hơn rất nhiều. Mua dễ bán khó là rào cản làm cho khả năng chuyển đổi lợi nhuận từ tài sản thành tiền mặt tại tỉnh giáp ranh thấp hơn TP HCM.