Mức giá hợp lý cho một căn hộ

Theo báo cáo từ công ty tư vấn thị trường DKRA, giá đất nền tại TP HCM đã tăng trung bình 5-10% trong những tháng đầu năm. Tại một số điểm nóng của thành phố, giá đất nền còn tăng mạnh hơn như tại quận 2 tăng 15-20%, quận Bình Chánh tăng 66%, gần Quốc lộ 13 tăng 70%.

Không chỉ có đất nền, CBRE chỉ ra phân khúc nhà phố cũng tăng giá trung bình 35% cùng kỳ, đạt khoảng 77,6 triệu đồng/m2; giá căn hộ sơ cấp vượt 34 triệu đồng/m2. Căn hộ là lựa chọn duy nhất cho người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, thị trường không có nhiều dự án căn hộ hợp lý về giá thành để người dân có thể lựa chọn.

Vậy thế nào là giá hợp lý cho một căn hộ để người dân có đủ khả năng chi trả?

Trong hội thảo "Giá nhà đất - Thực hay ảo và giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực", ông Nguyễn Minh Quang - Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh và Marketing Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long - đơn vị có kinh nghiệm gần 30 năm trong lĩnh vực xây dựng nhà ở vừa túi tiền đã nêu ra "công thức".

Ông Quang cho biết trọng tâm kinh doanh của Nam Long là phát triển các sản phẩm "affordable housing" (nhà ở vừa túi tiền, vừa tầm tay). Khi Nam Long nghiên cứu kinh nghiệm của Việt Nam và IFC, công ty nhận thấy bất động sản được coi là giá hợp lý khi giá trị bất động sản ấy bằng 5-7 lần thu nhập bình quân của một hộ gia đình.

Ông Quang ví dụ trong một gia đình, người vợ thu nhập 10 triệu, chồng 15 triệu/tháng thì giá bất động sản đâu đó khoảng 1,5 tỷ đồng, tối đa 2,5 tỷ đồng. Do đó, người mua nhà có thể vay ngân hàng khoảng 20 năm và thu nhập còn lại đủ nuôi gia đình. Đó là giá hợp lý với thị trường.

Khi được hỏi giá đất tăng thì giá căn hộ của Nam Long có tăng không, ông Quang khẳng định công ty không thay đổi chiến lược của mình vì có công thức xác định giá, bất chấp thị trường lên hay xuống, bất kể là căn hộ, nhà phố hay villa. Cách đây 10 năm EHome - sản phẩm nhà đất vừa túi tiền đầu tiên của Nam Long được manh nha ra đời, đến 2013 thị trường đi xuống, giá BĐS giảm trầm trọng nhưng khi tôn trọng công thức trên thì Nam Long vẫn phát triển rất bền vững. Các nhà đầu tư Nhật Bản hay IFC quyết định đầu tư vào Nam Long là do họ kiên định với chiến lược của mình.

Nói về công thức giá này, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà - Sở Xây dựng làm rõ giá sản phẩm phụ thuộc nhiều yếu tố nhưng Nam Long đưa ra công thức trên không phải là xác định mức giá cho sản phẩm. Công thức này xác định mức giá các phân khúc như vừa túi tiền cho thu nhập cao cấp, vừa túi tiền cho thu nhập trung bình khá và vừa túi tiền cho thu nhập trung bình.

Hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở

Ông Phan Trường Sơn cũng cho biết nhu cầu nhà ở của người dân thành phố là rất lớn, với dân số trên 10 triệu người và gần 1/4 có nhu cầu ở thực nhưng nguồn cung chưa đáp ứng. Nhiều trường hợp thu nhập của nhiều người dân còn không đủ để mua nhà ở xã hội mà chỉ đi thuê.

Vì vậy, thành phố đẩy mạnh khuyến khích, kêu gọi nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này nhà ở thu nhập thấp. Chủ đầu tư được quyền sử dụng đất nên chi phí đầu tư thấp hơn và thành phẩm tạo ra cũng có giá thành thấp hơn. Nhưng đầu tư hình thức nhà ở xã hội hay cho thuê đều cần vốn lớn mà thời gian thu hồi lâu khoảng trên 15 năm khiến các nhà đầu tư chưa mặn mà.

Thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ nghiên cứu, đề xuất với thành phố chuẩn bị đất sạch ở vùng ven để giai đoạn sau 2020 giao cho nhà đầu tư doanh nghiệp tham gia. Khi tham gia thì nhà đầu tư chỉ bỏ vốn để xây dựng, quản lý mà không mất chi phí đất.

Trong kế hoạch chung, TP HCM sẽ phát triển quỹ nhà ở tăng thêm 40 triệu m2 sàn giai đoạn 2016 - 2020, đồng thời hướng đến 2020 đạt 19,5 m2/người.