Mặc dù là “tân binh” trên thị trường condotel với những dự án mới đang “mọc lên như nấm” nhưng Cocobay Đà Nẵng “tạo sóng” ngay từ khi ra mắt. Bởi chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm và kéo dài trong 8 năm, cao hơn hẳn so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng hiện nay là 6-8% và cũng cao hơn so với cam kết thông thường 8-10% của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác trên thị trường.

Thật hay ảo?

Nhưng cũng chính mức lợi nhuận cao đột biến của Cocobay lại gây tranh cãi, thậm chí là đã có những hoài nghi về năng lực của chủ đầu tư. Bởi mức cam kết này không những cao hơn so với các dự án khác tại Việt Nam, mà còn “khủng” hơn so với một số thị trường trong khu vực.

Theo nghiên cứu của Công ty tư vấn bất động sản Alternaty, thậm chí những thị trường nóng như Thái Lan hay Bali, chủ đầu tư chỉ đưa ra mức cam kết lợi nhuận 7% và chỉ áp dụng mức cao hơn trong một số trường hợp.

Ngay tại thị trường Đà Nẵng, những dự án tương tự như AriyanaBeach Resort and Suites cũng đưa ra cam kết lợi nhuận 10%/năm trong 10 năm. Ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó Tổng giám đốc Furama Resort Đà Nẵng, đồng thời là Giám đốc Truyền thông Dự án Ariyana Beach Resort and Suites cho biết, khi đưa ra mức cam kết hoàn vốn 10%/năm, đơn vị quản lý và vận hành cũng đã phải tính toán rất kỹ lưỡng, để đảm bảo mức chia sẻ lợi nhuận là hoàn toàn nằm trong tầm tay, từ việc sinh lời trong kinh doanh khách sạn.

“Còn đối với các dự án condotel khác, tôi cho rằng, mức cam kết như trên thậm chí dưới 9% có thể cũng rất rủi ro. Lý do là vì, có dự án condotel không phải là dự án căn hộ nghỉ dưỡng mà chỉ để cho các hộ gia đình hoặc cá nhân thuê theo tháng, theo năm nên lợi nhuận không cao. Chưa kể, ở các dự án condotel cũng có thể không có các dịch vụ ăn uống và giải trí đa dạng để có thêm lợi nhuận”, ông Quỳnh nhận xét.

Vậy, mức cam kết 12% của Cocobay có “ảo”? Ông Trịnh Việt Hưng, Phó Tổng giám đốc tập đoàn Empire lý giải, mức cam kết 12%/năm trong 8 năm không có quá nhiều khác biệt so với mức cam kết 10% trong vòng 10 năm; tuy nhiên về mặt dòng tiền thì hấp dẫn hơn đối với khách hàng.

Trong khi đó, theo ông Trương Lê Quân, Giám đốc Đầu tư Savills Hà Nội, những dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng có công suất cho thuê bình quân trên 70% thì hoàn toàn có thể mang lại tỷ suất thu hồi vốn trên 10%. Tuy nhiên, theo tính toán của ông Hưng, trong trường hợp quản lý chi phí vận hành tốt thì mức này hoàn toàn có thể đạt được nếu công suất cho thuê trung bình khoảng 50%. 

Đã có thâm niên nhiều năm kinh doanh khu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, ông Quỳnh cho rằng, các dự án condotel tại Đà Nẵng sẽ sớm thành công khi đưa vào kinh doanh, bởi Đà Nẵng đang phát triển tốt và trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn tại Việt Nam, nhờ nguồn tài nguyên sẵn có, hạ tầng giao thông và sân bay đang mở rộng, cũng như sự cởi mở và hỗ trợ nhiệt tình của chính quyền địa phương.

Cũng chính vì vậy, ông Hưng – tập đoàn Empire tỏ ra rất tự tin về khả năng lấp đầy của Cocobay, và cũng vì thế đã đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao.

“Không giống với những dự án khu nghỉ dưỡng thông thường, Cocobay có sức hấp dẫn đặc biệt khi được phát triển theo mô hình điểm đến du lịch và giải trí”, ông Hưng nói và cho biết, không chỉ tạo ra những sản phẩm lưu trú đa dạng, từ 2-5 sao, Tập đoàn Empire còn tập trung phát triển “nội dung” - một điểm khác biệt sẽ làm tăng sức hấp dẫn của Cocobay, cũng như du lịch Việt Nam nói chung.

Ngoài doanh thu phòng, Cocobay còn kỳ vọng nguồn thu lớn từ hệ thống tiện ích mua sắm và giải trí

Đa dạng hoá nguồn thu

“Nội dung” mà ông Hưng đề cập ở đây chính là những hoạt động, sự kiện đặc sắc, như phát triển phố đi bộ mua sắm, tổ hợp nhà hàng đa dạng, nhà hát đẳng cấp quốc tế, sân khấu ngoài trời, đấu trường đấu võ và các hoạt động biểu diễn văn hóa thường nhật… Bên cạnh đó, được sự chấp thuận của UBND TP Đà Nẵng, ở Cocobay sẽ tổ chức các sự kiện định kỳ hàng năm như chương trình lễ hội Cocofest. Mục tiêu là đưa Cocobay trở thành “điểm đến giải trí của thế giới”.

“Lợi nhuận từ bán căn hộ sẽ được đầu tư phát triển nội dung nhằm làm tăng sức hấp dẫn của Cocobay. Mục tiêu của chúng tôi không chỉ kéo du khách đến Đà Nẵng mà còn giữ chân du khách, tăng mức chi tiêu trung bình của du khách vào các dịch vụ tiện ích, qua đó đẩy mạnh doanh thu của các dịch vụ đi kèm”, ông Hưng tiết lộ.

Chính vì thế, bên cạnh doanh thu cho thuê phòng, Cocobay còn kỳ vọng nguồn thu lớn từ kinh doanh hệ thống tiện ích mua sắm và giải trí “đồ sộ”. Và đó là lý do vì sao Cocobay rất tự tin khi đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao.

Bên cạnh công suất phòng thì theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Điều hành Alternaty, lợi nhuận đầu tư dự kiến còn phụ thuộc vào giá bán. Những dự án đưa ra giá bán càng cao thì lợi nhuận trên giá bán thu về có xu hướng càng thấp, còn những dự án có giá bán thấp thì ngược lại. Xét trên khía cạnh này, mức giá căn hộ ở Cocobay hấp dẫn hơn so với những dự án tương tự ở Đà Nẵng nên ông Hưng khẳng định, mức lợi nhuận dự kiến căn cứ trên mức giá là hoàn toàn khả thi.

Lợi thế của dự án “tự vận hành”

Một trong những nhân tố ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận là chi phí hoạt động, trong đó có chi phí quản lý. Theo ông Mauro Gasparotti, chi phí hoạt động điển hình cho một căn hộ - khách sạn với đầy đủ tiện ích hay một khu nghỉ dưỡng tuỳ vào tiện ích và định vị thường dao động từ 40-65% trên tổng doanh thu.

Một số chủ đầu tư thuê những thương hiệu quản lý khách sạn danh tiếng thế giới để vừa nâng tầm đẳng cấp của dự án, từ đó tạo sức hấp dẫn đối với người mua, vừa kỳ vọng vào nguồn khách trung thành của những thương hiệu này, cũng như khả năng vươn ra thị trường khách du lịch quốc tế. Nhưng đổi lại, để thỏa mãn các tiêu chuẩn của các thương hiệu nước ngoài, chi phí đầu tư thường rất lớn, mà thậm chí theo một số chủ đầu tư, thì có một số hạng mục không cần thiết nhưng vẫn phải đầu tư để đáp ứng tiêu chuẩn của thương hiệu đó.

Bên cạnh đó, chi phí thuê công ty quản lý nước ngoài khá lớn, thường từ 13-15% doanh thu, lại phải trả thêm khoản “thưởng” về doanh thu nên lợi nhuận bị bào mòn.

Một chủ đầu tư cho biết, khi đàm phán hợp đồng quản lý với một tập đoàn danh tiếng và có nhiều khách sạn tại Việt Nam, tập đoàn này hoạch định kế hoạch kinh doanh lỗ trong 2 năm đầu tiên và đến năm thứ 3 mới cân bằng thu - chi. Đây cũng là tình hình chung của nhiều dự án khách sạn do nước ngoài quản lý. Tuy nhiên, sau khi tính toán lại, chủ đầu tư này quyết định tự quản lý, từ đó cắt giảm được những chi phí không cần thiết mà vẫn đảm bảo được tiêu chuẩn dịch vụ cao cấp.

“Tự vận hành” cũng là xu hướng chung của một số chủ đầu tư có chiến lược kinh doanh dài hạn đối với những dự án lớn hoặc chuỗi dự án.

Bằng chứng sống động nhất là Khu nghỉ dưỡng 5-sao Naman Retreat – cũng do tập đoàn Empire (chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng) được đầu tư xây dựng với tốc độ rất nhanh chỉ trong vòng 16 tháng và đưa vào sử dụng năm 2015. Ban đầu, tập đoàn Empire dự định thuê một công ty nước ngoài quản lý, nhưng sau khi nhận thấy chi phí thuê quản lý nước ngoài rất cao, đồng thời, họ lại yêu cầu thời gian chịu lỗ ít nhất 2-3 năm đầu nên đã quyết định tự quản lý.

Tuy là “tự vận hành” nhưng dự án được thiết kế và xây dựng độc đáo mang đậm bản sắc văn hóa Việt Nam cùng với dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế nên giá phòng và công suất phòng ở đây luôn đạt mức cao (trung bình trên 75%). Đồng thời, nhờ quản lý chi phí vận hành tối ưu nên Naman Retreat đạt mức lợi nhuận hoạt động rất cao và đã có lãi ngay từ năm hoạt động đầu tiên.

Ông Quỳnh cho rằng, với việc phát triển mạnh mẽ của internet, các kênh mua bán đa dạng như hệ thống phân phối phòng khách sạn toàn cầu, các công ty bán phòng khách sạn qua mạng, và các hệ thống đại lý kinh doanh tiếp thị trên thế giới, thì các công ty quản lý có kinh nghiệm và sáng tạo, năng động, quen thuộc với thị trường Việt Nam, có lợi thế trong mối quan hệ địa phương và có cá tính địa phương, dễ dàng hơn trong việc mang lại lượng khách lớn. 

Trần Sơn