Vẫn ổn nhưng phải biết cách đầu tư

Vị Phó TGĐ Him Lam Land phân tích, thời gian qua thị trường nghi nhận nguồn cung căn hộ trung cao cấp tăng mạnh, trong đó đối tượng NĐT mua cho thuê chiếm khá lớn, trong khi nhu cầu thuê căn hộ lại không tăng kịp. 

Điều này dẫn đến tình trạng, cung thuê vượt cầu thuê, giá thuê có xu hướng bị sụt giảm so với những năm trước, việc tìm khách thuê cũng khó khăn hơn trước rất nhiều.

Đặc biệt ở dòng sản phẩm căn hộ trung – cao cấp ghi nhận sức thuê "giảm nhiệt" rõ nét nhất. Lý do là ở phân khúc căn hộ cao cấp thường NĐT hướng đến đối tượng khách hàng có thu nhập cao, có yếu tố nước ngoài trong khi lượng cầu lại không bắt kịp, khiến giá thuê giảm. 

Lợi tức cho thuê cũng bị sụt giảm. Thời gian trước theo bà Bích Ngọc lợi tức thu về từ việc cho thuê căn hộ có thể đạt 8-10%/năm, hiện nay chỉ dao động ở mức 6-7%/năm, thậm chí có những dự án chỉ đạt 5%/năm. Đó chính là lý do NĐT không còn mặn mà khi bỏ tiền đầu tư căn hộ cho thuê. 

Theo ghi nhận của bà Ngọc, tại thị trường TP.HCM, đối tượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê giảm sút từ 20-30% so với cùng kỳ năm ngoái.

"Hiện nay, theo tôi mặc dù thị trường căn hộ cho thuê sụt giảm so với những năm trước nhưng nhìn chung vẫn tương đối tốt và NĐT vẫn có thể bỏ tiền vào được ở giai đoạn này. Bởi vì, nếu NĐT đầu tư cho thuê dài hạn thì ít nhất họ vẫn thu khoản tiền bằng tiền gửi tiết kiệm ngân hàng, ngoài ra, khi thị trường tốt lên NĐT còn được hưởng lợi từ giá trị tăng giá của BĐS cho thuê đang sở hữu", Phó TGĐ Him Lam Land cho hay.

Tuy vậy, theo bà Ngọc NĐT cần đầu tư vào những sản phẩm có sự khác biệt, làm khác đi so với sản phẩm khác thì mới tăng sức cạnh tranh trên thị trường hiện nay. 

NĐT cần đầu tư vào những sản phẩm có sự khác biệt, làm khác đi so với sản phẩm khác thì mới tăng sức cạnh tranh trên thị trường hiện nay.

Thứ nhất, khi thị trường căn hộ cho thuê đang có dấu hiệu đi xuống, NĐT cần cân nhắc và phải xác định rõ đối tượng khách hàng của mình. Họ là ai, đến từ đâu…từ đó, NĐT tìm những khu căn hộ thuận lợi cho những đối tượng khách mà mình đang hướng đến.

Thứ hai, NĐT nên cân nhắc số vốn mình bỏ ra khi đầu tư cho thuê nhằm bảo đảm hiệu quả đầu tư mà lại hạn chế rủi ro về tài chính khi thị trường đi xuống. Đối với sản phẩm trung – cao cấp thường giá trị mua vào tương đối lớn, vì thế NĐT phải tìm được những sản phẩm thực sự có hiệu quả về mặt khai thác cho thuê.

Thứ ba, NĐT cần chủ động hơn trong việc tìm kiếm khách hàng, đồng thời, thiết kế lại căn hộ cho phù hợp. Đặc biệt, ở phân khúc cao – trung cấp đối tượng khách thuê chủ yếu là người nước ngoài nên NĐT phải hiểu được nhu cầu của họ, cần tạo không gian nhiều ánh sáng, thiết kế lại căn hộ vừa đẳng cấp, sang trọng, vừa tinh tế thì mới thu hút được khách thuê và tăng giá thuê.

Theo bà Ngọc, ở các dự án của Him Lam Land, khách hàng xuống tiền mua đầu tư chiếm khoảng 40-50% tổng số căn dự án, trong đó có khoảng 20% NĐT mua rồi khai thác cho thuê lại.

Đầu tư BĐS cần lưu ý gì?

Theo bà Lê Thị Bích Ngọc, dòng tiền của NĐT tập trung vào căn hộ không còn nhiều như trước nhưng không có nghĩa là hoàn toàn không có. Hiện nay, NĐT căn hộ rất kỹ càng, thận trọng trong quá trình đầu tư. 

Họ chỉ "bỏ tiền" vào những dự án chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi về giao thông, cơ sở hạ tầng đồng bộ, có thanh khoản, đảm bảo tiến độ xây dựng. Ở phân khúc căn hộ thì dòng tiền của NĐT hiện chuyển dịch mạnh nhất vào loại hình giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn.

"Theo tôi, NĐT hiện nay rất sáng suốt khi đầu tư vào BĐS. Bản thân BĐS có rất nhiều hình thức, phân khúc để đầu tư. Mỗi loại hình đó đều có những "điểm" để NĐT bỏ tiền vào, sinh lợi nhuận", bà Ngọc khẳng định.

Tuy vậy, dù ở giai đoạn nào của thị trường, vấn đề pháp lý dự án luôn được cả người mua ở thực và NĐT quan tâm kỹ càng. Nếu vấn đề pháp lý trục trặc thì chắc chắn dòng tiền của NĐT sẽ bị ảnh hưởng, thậm chí 1 số trường hợp có thể mất trắng.

"Do đó, tôi luôn nói với các NĐT, với căn hộ thì nên tìm các dự án của chủ đầu tư uy tín thể hiện bằng các dự án đã làm trước đó, chất lượng, tiến độ cũng như tiện ích dự án được đầu tư chỉn chu thì mới nên bỏ tiền vào", bà Ngọc nhấn mạnh.

Theo bà Ngọc, ở phân khúc nhà thấp tầng, đất nền khu ven/lân cận Sài Gòn, cơ sở hạ tầng không đảm bảo thì NĐT nên cân nhắc thật kỹ vì nếu chỉ mua dựa trên lời hứa của chủ đầu tư thì rủi ro rất cao. 

NĐT trước khi bỏ tiền vào phải phân tích được rằng, hiện tại giá đất nền đã lên cao trong khi hạ tầng không đảm bảo thì chắc chắn việc kéo cư dân về ở sẽ rất khó khăn, giá trị gia tăng của BĐS cũng sẽ không cao. Ngay bản thân giá thời điểm mua vào đã cao thì chờ đến vài năm nữa có hạ tầng lên thì chắc chắn mức sinh lợi không nhiều so với giá mua vào. Nếu đẩy giá lên quá cao so với mặt bằng chung thì NĐT lại khó ra hàng.

Theo bà Ngọc, đất có chu kỳ 10 năm, hiện nay đã sắp kết thúc chu kỳ 10 năm, do đó khả năng tăng giá mạnh khó diễn ra. Chưa kể, NĐT cần cẩn trọng vì thời gian sắp tới, tín dụng vào BĐS sẽ thắt chặt hơn, việc đầu tư vào BĐS không được thuận lợi như trước.

Chưa kể, thời điểm này, ở phân khúc căn hộ hầu hết các CĐT đều đưa ra giá tiệm cận với giá sử dụng, không còn giá tốt cho NĐT hưởng chênh lệch cao. Do đó, chỉ có những dự án chất lượng thực sự, vị trí đẹp và NĐT làm khác biệt thì mới mang lại lợi nhuận ổn định ở thời điểm này.

"Thời điểm này với BĐS căn hộ  NĐT không thể lướt sóng được. BĐS là một chu kỳ dài, nếu không trường vốn thì NĐT không nên đầu tư. Nếu trường vốn thì NĐT vẫn có lời", Phó TGĐ Him Lam Land nhấn mạnh.

Khi được hỏi, liệu các CĐT và NĐT căn hộ hiện nay có vin vào việc nguồn cung mới hạn chế bung thị trường để đẩy giá thứ cấp lên cao, bà Ngọc khẳng định, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp hiện nay là được xác lập bởi cung – cầu. 

Có chăng, CĐT chỉ tác động vào chất lượng và dịch vụ sản phẩm, không thể phù phép tăng giá vì nó đã theo nguyên tắc thị trường. Giữa 2 dự án căn hộ trên cùng tuyến đường có sự chênh lệch giá bán có chăng đó là do CĐT đầu tư vào tiện ích tốt hơn nên giá có thể cao hơn. Đó là sự tăng giá theo nội lực của dự án. Mức tăng này chỉ đạt từ 5-7%/năm.