Theo quan niệm truyền thống, mỗi một loại hình bất động sản đều có chức năng phân biệt. Từ đấy, kể cả các nhà quản lý lẫn các nhà phát triển bất động sản đều quen với tư duy truyền thống dựa trên quan niệm BĐS đơn chức năng.

Chính vì vậy, khung pháp luật về các bất động sản du lịch kiểu mới vẫn chỉ được bàn định trong suốt 5 năm qua.

Luật vẫn chưa thể... "dẫn đường"

Khung pháp luật này bao gồm 3 nhóm vấn đề.

Một là, thời hạn sử dụng đất của các bất động sản du lịch kiểu mới là bao lâu, lâu dài như đất ở hay có thời hạn như đất kinh doanh du lịch.

Hai là, vận hành các bất động sản này theo kiểu nào, khách sạn hay chung cư hay một kiểu hỗn hợp nào khác. 

Ba là, các dự án bất động sản du lịch này có được áp dụng phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai như nhà ở không.

Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/2019/CT-TTg  trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở, trong đó có Condotel.

Trong hoàn cảnh không có khung pháp luật dẫn đường, các bên tham gia vào phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới lại đều dựa vào tư duy bất động sản truyền thống đơn công năng. Các địa phương cấp tỉnh đã tùy theo hoàn cảnh mà áp dụng pháp luật để kéo đầu tư về tỉnh mình.

Đa số giao đất để phát triển bất động sản du lịch được dài hạn như đất ở. Các cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng pháp luật cũng đã đề xuất sử dụng đất có thời hạn cho loại bất động sản này vì mục đích chính là kinh doanh du lịch. Các nhà phát triển dự án cũng coi đây là khách sạn toàn căn hộ nên đặt ra phương thức chủ sở hữu căn hộ phải trao căn hộ cho mình kèm theo các cam kết lợi nhuận hàng năm với mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng.

Đến nay, sự phát triển thiếu minh bạch pháp luật đã làm cho phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới rơi vào "đổ bể". Khi biết được thời hạn sử dụng đất chỉ là hữu hạn thì các nhà đầu tư thứ cấp quay lưng với loại hình bất động sản này. Chủ đầu tư dự án phải xin điều chỉnh quy hoạch để chuyển các bất động sản du lịch kiểu mới thành nhà ở hoặc khách sạn theo quan niệm truyền thống, vì thế mà phải xóa bỏ các cam kết lợi nhuận. Dự án lớn đầy tham vọng Cocobay là một ví dụ điển hình. Nhiều dự án khác cũng đang phải chuyển hướng như Cocobay đã làm.

Đừng để hiệu ứng domino

Tình trạng nêu trên cho thấy hiệu ứng domino có thể xảy ra, làm tê liệt phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới. Hậu quả là chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn đang gặp một trở ngại lớn. Nguyên nhân chỉ đơn giản là pháp luật không theo kịp sự phát triển của cuộc sống. Lời giải duy nhất là phải sớm nhất hoàn thiện khung pháp luật cho các bất động sản đa công năng theo tư duy của kinh tế chia sẻ sao cho phù hợp với hoàn cảnh của nước ta.

Điểm chốt của khung pháp luật cần đổi mới là thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch kiểu mới. Sử dụng đất lâu dài thì hút được các nhà đầu tư thứ cấp, sử dụng đất có thời hạn thì các nhà đầu tư thứ cấp ra đi. Vậy thì để giải quyết vấn đề ách tắc hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các bất động sản du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phuương án kinh doanh của mình. Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới. Đây chính là đặc thù của tư duy người Việt ta cho đến nay - trọng tài sản hơn hiệu quả kinh doanh.

Trong tương lai xa, để thay đổi tư duy chuyển sang lấy hiệu quả kinh doanh làm trọng thì phải đổi mới chính sách thuế đối với bất động sản. Đối với diện tích nhà ở trong hạn mức thì mức thuế phù hợp với thu nhập trung bình trong xã hội, đối với diện tích nhà ở còn lại bao gồm cả các bất động sản du lịch kiểu mới thì mức thuế đánh lũy tiến cao khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản lâu dài, lũy tiến thấp hơn khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản có thời hạn và miễn thuế khi thuê đất của nhà nước trả tiền hàng năm.

Các bất động sản du lịch kiểu mới có vai trò quan trọng trong phát triển du lịch, động viên được toàn dân tham gia làm du lịch dựa trên tạo hiệu suất cao trong sử dụng bất động sản của kinh tế chia sẻ. Cần chuyển từ tư duy kinh tế truyền thống sang tư duy kinh tế chia sẻ để sửa đổi pháp luật đất đai. Mục tiêu chính là kinh tế du lịch phải trở thành kinh tế mũi nhọn.

Cuộc sống luôn vận động

Cuộc sống luôn vận động và khái niệm kinh tế chia sẻ được hình thành dựa trên nguyên tắc mọi nguồn lực cần phải được chia sẻ để sử dụng sao cho đạt hiệu suất cao nhất. Các dạng bất động sản du lịch kiểu mới không ngoài vòng quay đó.

Các BĐS du lịch kiểu mới luôn có sức hút lớn (Ảnh: Dự án Grand World Phú Quốc)

Taxi công nghệ là một ví dụ, một xe ô tô tư nhân có thể tham gia vận tải như một taxi ngoài thời gian sử dụng vào việc riêng.

Bất động sản cũng đã phát triển theo hướng này, nơi ở có thể tách ra một phần không dùng đến để cho khách du lịch thuê lưu trú. Phương thức này cũng rất phù hợp với xu hướng du lịch trải nghiệm đang rất thịnh hành. Khi khách du lịch đã thăm viếng cảnh đẹp rồi thì sức hút quay lại chính là nhu cầu trải nghiệm văn hóa, phong tục, tập quán, lịch sử của nơi mình đã đến. Toàn dân tham gia làm du lịch cũng phù hợp với nhu cầu du lịch trải nghiệm này.

Theo ngữ cảnh trên, bất động sản du lịch kiểu mới được hình thành dựa trên kinh tế chia sẻ. Đó là những bất động sản đa công năng. Một bất động sản có thể sử dụng để ở, có thể cho thuê làm văn phòng, có thể cho thuê dài hạn để ở, có thể cho thuê ngắn hạn làm nơi lưu trú... Một căn hộ 3 phòng thì chủ nhân có thể chỉ sử dụng 1 phòng, 2 phòng kia cho thể cho thuê lưu trú du lịch, cũng phù hợp với các khách du lịch trải nghiệm. Một người giàu hơn có thể có vài bất động sản làm nơi nghỉ cuối tuần ở nhiều địa điểm khác nhau, khi không sử dụng có thể cho khách du lịch thuê.

Theo quan niệm của kinh tế chia sẻ với các bất động sản đa công năng, các bất động sản du lịch kiểu mới được hình thành với tên gọi condotel, shophouse hay biệt thự nghỉ dưỡng. Một tòa condotel có thể có một phần để ở, một phần cho thuê du lịch, một phần cho thuê làm văn phòng và một phần làm cửa hàng bán lẻ. Từng căn hộ có chủ sở hữu riêng.

Từ đây, phương thức đầu tư phát triển cũng thay đổi, chủ đầu tư dự án có thể bán từng phần của một condotel hay shophouse cho các nhà đầu tư thứ cấp. Ở Việt Nam, các chủ đầu tư dự án còn áp dụng cả phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai theo kiểu bất động sản nhà ở.

Từ 2009, các dạng bất động sản du lịch kiểu mới đã được bàn đến để đưa vào Việt Nam, nhưng rồi lại bị chìm đi do thị trường bất động sản Việt Nam đã rơi vào trầm lắng. Đến năm 2014, thị trường bất động sản Việt Nam đã phục hồi nhờ chính sách của Chính phủ khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội và các nhà phát triển dự án đẩy mạnh đầu tư vào BĐS du lịch kiểu mới nói trên.

Trên thực tế, các BĐS du lịch kiểu mới có sức hút vốn đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp khá mạnh, tạo độ nóng khá cao trên thị trường. Kể từ 2014 tới nay, đã có tới trên 30 nghìn căn hộ condotel được tung ra thị trường và cũng đã tạo lợi thế cạnh tranh trong thu hút khách du lịch. Giá thuê một căn hộ condotel cao cấp rẻ hơn khá nhiều so với giá thuê một phòng đơn tại khách sạn cao cấp. Loại cơ sở lưu trú này rất phù hợp với khách du lịch ít tiền hoặc các khách du lịch đi theo gia đình hoặc nhóm gia đình.