Các đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đưa có nhiều hạn chế, bất cập tồn tại, nếu thay đổi theo hướng xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình, thì sẽ phải sửa đổi hàng loạt quy định pháp luật và thị trường nhà ở chung cư sẽ có xáo trộn mạnh theo hướng tiêu cực.

GIỮ QUY ĐỊNH CŨ, BỔ SUNG ĐIỀU KIỆN CẢI TẠO, XÂY DỰNG MỚI

Theo quy định tại Điều 123, Luật Nhà ở 2014: “Việc mua bán nhà ở phải lập thành hợp đồng có công chứng, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua”.

Còn tại khoản 1 Điều 98, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường”.

Về mức độ phân hạng, căn cứ Thông tư số 31/2016 của Bộ Xây dựng, thì mỗi công trình căn hộ được phân thành 3 hạng A, B, C, tùy vào mật độ xây dựng, khả năng tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị, bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu.

Việc phân hạng chung cư được cơ quan quản lý công nhận sẽ tránh việc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến mức giá dịch vụ, quản lý chung cư; đây là cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được UBND cấp tỉnh ban hành.

Vì vậy, nên giữ nguyên quy định sở hữu nhà chung cư như hiện nay và bổ sung thêm một số quy định điều kiện cải tạo, xây dựng mới, di dời, tái định cư khi công trình xuống cấp trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và một số văn bản dưới luật là đã giải quyết được những yêu cầu thực tiễn, đảm bảo hài hòa được lợi ích của nhà nước, của chủ đầu tư và người dân, đảm bảo an sinh xã hội nói chung.

ĐÃ CÓ QUY ĐỊNH VỀ THỜI HẠN SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Còn tại khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 đã có quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013 ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng.

Như vậy, trước đó chúng ta cũng đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, lần sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản này chúng ta nên bổ sung theo hướng quy định cụ thể những điều kiện cải tạo, nâng cấp, di dời, tái định cư đối với các công trình nhà ở chung cư xuống cấp, không đảm bảo an toàn.

Nên tách bạch vấn đề sở hữu và vấn đề thời hạn sử dụng, không nên đồng nhất, việc đồng nhất sẽ dẫn tới mất thời gian, không hiệu quả, bức xúc dư luận thậm chí có lợi cho một bên mà không giải quyết được vấn đề một cách hài hòa tất cả các bên cùng có lợi.

Mặt khác, theo quy định pháp luật hiện hành, nhà chung cư là một tài sản và người sở hữu có đầy đủ các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình sẽ không phù hợp với quy định pháp luật về tài sản quy định tại Bộ luật Dân sự, Luật Đất Đai, Luật Xây dựng.

Mọi định hướng và đề xuất thay đổi phải phù hợp với hệ thống pháp luật Việt Nam, phù hợp với thực tiễn, gộp thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình là không hợp lý, khi đó người mua sẽ quay lưng lại với loại hình nhà ở này, vô tình sẽ tác động tiêu cực tới thị trường mua bán nhà chung cư, hệ lụy lâu dài là sẽ ảnh hưởng tới chính sách và quy hoạch phát triển của địa bàn đó.

MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CẦN LÀM RÕ

Thứ nhất, mục đích của việc quy định thời hạn sở hữu chung cư để hướng tới cái gì? Mục đích là gì? Nếu chỉ để hướng tới việc tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo chung cư cũ dễ dàng hơn thì không nhất thiết phải quy định thời hạn sở hữu, bởi Luật Nhà ở năm 2014 đã đề cập về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư nhằm cải tạo chung cư cũ, nhưng chúng ta vẫn không thực hiện được, giải pháp cho vấn đề này là cụ thể hóa và bổ sung triệt để quy định cũ.

Cần đặt ra bộ tiêu chí cụ thể để cải tạo chung cư cũ, thay vì áp niên hạn chung cư để giải quyết việc này

Thứ hai, nếu đồng nhất thời hạn sở hữu và thời hạn sử dụng công trình là chúng ta đang vô tình xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người sở hữu nhà ở chung cư, cụ thể là nhóm người có thu nhập - mức sống thấp đến trung bình, gây bất bình đẳng xã hội.

Thứ ba, không cần áp dụng thời hạn sở hữu chung cư, mà nên đặt ra “bộ tiêu chí cụ thể để cải tạo chung cư cũ”, việc quy định thời hạn sở hữu là chúng ta đang đặt ra thách thức mới cho chính chúng ta, điều này là không khả thi trong thực tiễn.

Thứ tư, cần khảo sát lấy ý kiến người đang sở hữu nhà chung cư, tìm hiểu tâm tư, nguyện vọng từ phía người sử dụng căn hộ chung cư khi sửa luật, để việc sửa đổi bổ sung luật mang tính thực tiễn hơn . Bởi, mục đích cuối cùng nhằm “cải tạo chung cư cũ”, thì quy định pháp luật muốn thực thi được cũng nên ghi nhận nguyện vọng của người sở hữu nhà chung cư, giải quyết hài hòa lợi ích 03 bên: lợi ích người dân - chủ đầu tư và Nhà nước

Thứ năm, làm tốt chính sách đền bù, chính sách tái định cư khi cải tạo, phá dỡ nhà chung cư cũ, người dân họ phải thấy được họ được lợi gì khi họ di dời khỏi các căn hộ chung cư cũ, thì việc cải tạo công trình này sẽ bớt thách thức hơn, khả thi hơn.

Thứ sáu, không thể lấy quy định quốc tế áp đặt vào Việt Nam một cách cơ học được, bởi điều kiện về thu nhập – mức sống của người dân, nhận thức của người dân về sở hữu, về tài sản; pháp luật của mỗi nước về sở hữu, về tài sản có sự khác nhau rất lớn.

(*) Văn phòng Luật sư Chính Pháp