Cách đầu tư bất động sản với vốn mỏng

Từ năm thứ 4 đại học, anh Minh Sơn (cựu sinh viên Đại học Bách Khoa, hiện đang sống tại Gia Lâm, Hà Nội) đã hùn vốn cùng bạn đầu tư mô hình phòng trọ cho thuê. Anh Minh Sơn và một người bạn thuê lại 5 căn nhà trong ngõ, tập trung ở khu vực gần trường đại học như Bách Khoa, Kinh tế quốc dân, Đại học Thương mại,… Trung bình mỗi căn nhà có 3-5 phòng. Anh Sơn và bạn thuê theo giá nguyên căn.

Sau đó, anh và người bạn quảng cáo trong các hội nhóm sinh viên, trên trang mạng xã hội như nhóm tìm nhà trọ, nhóm cho sinh viên thuê nhà… Trung bình, mỗi một phòng, anh Sơn kiếm chênh từ 500 nghìn -1 triệu đồng/tháng. Với khoảng 20 phòng, dòng tiền thu nhập thụ động mà anh Sơn mang về ước chừng 20 triệu đồng/tháng.

Ngoài tiền phòng, anh Sơn nhẩm tính, số tiền có thể “ăn chênh” thêm từ tiền điện, nước. Bởi thuê nhà nguyên căn, giá điện, nước tính theo giá dân. Còn khi cho sinh viên hoặc người đi làm thuê, anh Sơn tăng thêm một phần giá. Đến khi ra trường, anh Sơn tự tách hoạt động một mình và duy trì mô hình đầu tư cho thuê này trong vòng 5 năm. Đều đặn mỗi tháng, anh Sơn có thu nhập thụ động 20 triệu đồng.

Căn hộ được set up để cho thuê. (Ảnh minh hoạ)

“Tôi thu tiền nhà trọ vào mùng 5 hàng tháng. Đến mùng 10, tôi chuyển cho chủ nhà. Khoản chênh ra, đó là thu nhập của tôi”, anh Sơn nói.

Về bài toán để tránh trường hợp “trống phòng” kéo dài, anh Sơn chia sẻ: “Tôi báo cho những bạn thuê rằng: Nếu chuyển đi, họ có thể tìm người đến ở. Như vậy, tôi sẽ giải quyết hợp đồng, trả lại cọc cũng như cám ơn các bạn một khoản tiền nhỏ. Với hình thức này, thông thường, tỷ lệ trống phòng rất thấp”.

Chị Minh Tuyết hiện cũng đang triển khai mô hình thuê nhà nguyên căn và cho thuê lại. Nhờ kinh nghiệm từ người anh chị đi trước, ngay từ năm 2, khi còn sinh viên Đại học Kinh tế Quốc dân), chị Tuyết đã vay tiền bố mẹ, đi thuê lại căn nhà tầng và cho sinh viên, người mới ra trường thuê. Ban đầu, chị chỉ thuê 1 căn nhà 5 phòng. Chị ở một phòng và cho thuê lại 4 phòng.

“Với căn nhà đầu tiên, tôi không phải mất tiền thuê nhà hàng tháng”. Sau hơn 1 năm làm quen với việc quản lý cho thuê, thu tiền, chị Tuyết mới mạnh dạn mở rộng quy mô hoạt động. Từ một căn nhà cho thuê, đến năm 4 đại học, chị Tuyết đã quản lý tới 4 căn nhà cho thuê. Đến khi ra trường, hiện đang làm quản lý cho công ty truyền thông, chị Tuyết vẫn duy trì mô hình đầu tư này.

“Thời gian đầu, tôi khá bỡ ngỡ trong việc làm hợp đồng, thoả thuận với chủ nhà hay các bạn sinh viên, người đi làm thuê nhà. Chưa kể các công việc liên quan quản lý cho thuê, sửa nhà khi có lỗi. Nhưng sau một thời gian, nếu vạch rõ các vấn đề cần phải làm, mọi thứ đi vào vận hành sẽ trơn tru hơn”, chị Tuyết nói thêm: “Hiện tại với thu nhập đang bị cắt giảm, tôi vẫn an tâm nhờ dòng tiền cho thuê từ mô hình này”.

Tiềm năng từ mô hình bất động sản cho thuê

Anh Trần Văn Minh, chủ văn phòng môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết: “Mô hình cho thuê bất động sản rất được sinh viên “ưa chuộng” kinh doanh. Với vốn mỏng, họ có thể kiếm được nguồn tiền đều đặn mỗi tháng. Tuy nhiên, điểm khó nhất là việc tìm căn nhà trong ngõ để thuê. Thông thường, khi chưa làm quen, các bạn sinh viên có thể làm qua môi giới. Khi đã thạo, họ tự tìm để tiết kiệm chi phí hoa hồng. Với nhà đầu tư vốn lớn, họ thường đầu tư quy mô rộng hơn, tập trung vào thuê chung cư mini hoặc căn nhà được thiết kế trung bình 5-7 phòng”.

Nhận định về tiềm năng của mô hình bất động sản cho thuê, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư giàu kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản (đến từ TP.HCM) nhận định, ở giai đoạn thị trường biến động, các bất động sản cho thuê đang cho thấy tính bền vững.

Theo ông Kiên, việc mua đất chờ tăng giá ở thời điểm hiện tại không còn khả thi. Vì vậy, khai thác bất động sản cho thuê sẽ được ưu ái trở lại.

Theo ông Kiên, những khu vực có dân cư ổn định, hạ tầng tiện ích đầy đủ sẽ đạt hiệu quả cho thuê cao. Ngược lại, những khu vực có dân cư thưa hơn, hạ tầng tiện ích còn dư địa để phát triển đầy đủ dần trong tương lai thì hiệu quả kinh doanh cho thuê thấp hơn.

Song, ông Kiên chỉ ra “bẫy huyệt” của mô hình nhà ở cho thuê. Một là tranh nhau thuê giá cao để lấy nhà bằng được; Hai là không phân biệt được đâu là "doanh thu thật", "lợi nhuận thu nhập thật"; Ba là chủ nhà neo giá cao để các bên đi thuê tự sang đi sang lại cho nhau.

Ông Kiên phân tích, ở trường hợp thứ nhất, đây là một cái bẫy phổ biến với các nhà đầu tư mới chân ướt chân ráo vào thị trường. Với công thức bỏ giá thuê cao hơn thị trường để giành quyền khai thác, đây là bước đi sai ngay từ đầu.

Đối với trường hợp thứ hai, nguyên nhân gây nên là do người đi thuê hay bị chi phối bởi các thông tin “thái quá” từ bên cho thuê và môi giới bất động sản. Ngoài ra, việc không tính toán kỹ các chi phí cũng sẽ dễ khiến nhà đầu tư "ảo tưởng" về lợi nhuận.

Trường hợp cuối cùng, ông Kiên phân tích, chủ nhà khi cho thuê nguyên căn thường là chỉ ký hợp đồng thuê tối thiểu 3 năm, trung bình 5 năm trở lên. Một khi "bên thuê sỉ" kinh doanh thua lỗ, họ sẽ tự phải tìm người thuê sau sang lại với rất nhiều chiêu trò làm tăng doanh thu - thu nhập ảo để tìm cách gỡ lại "càng nhiều vốn đã bỏ ra càng tốt".