Sở hữu bất động sản du lịch hay sở hữu kỳ nghỉ?

Một vụ kiện tranh chấp điển hình được TAND TP. Nha Trang (Khánh Hòa) xét xử đã được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao chọn làm án lệ. Vụ kiện dân sự tranh chấp hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Long T. và ông Nguyễn Hoàng S. (nguyên đơn), bị đơn là Công ty TNHH Khu du lịch V.Sở hữu bất động sản du lịch hay sở hữu kỳ nghỉ?

Cụ thể, bà Nguyễn Thị Long T. và ông Nguyễn Hoàng S. đã khởi kiện Công ty TNHH Khu du lịch V. tại TAND thành phố Nha Trang với nội dung: Đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 ngày 26/2/2017 vô hiệu và yêu cầu Công ty TNHH Khu du lịch V. hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Long T. và ông Nguyễn Hoàng S. số tiền đã thanh toán là 300.488.000 đồng.

Trước đó, ngày 26/2/2017, bà T. và ông S. giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 với Công ty TNHH Khu du lịch V. Theo đó, giá trị hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là 388.110.000 đồng.

Theo nguyên đơn, tại thời điểm giao kết hợp đồng, do thời gian eo hẹp nên bà T. và ông S. không đọc kỹ hợp đồng. Đến ngày 26/4/2017, sau khi nhận được thư điện tử từ Công ty TNHH Khu du lịch V., bà T. và ông S. xem kỹ lại hợp đồng đã giao kết thì thấy có những điều khoản của hợp đồng không hợp lý, nên đã chủ động đề nghị chấm dứt hợp đồng, nhưng không được chấp nhận, và ông bà đã khởi kiện ra TAND TP Nha Trang.

Phía nguyên đơn cho rằng, khi tham gia ký kết hợp đồng, nhân viên tiếp thị của Công ty THHH Khu du lịch V. đã không cho nguyên đơn thời gian hợp lý để nghiên cứu nội dung hợp đồng là vi phạm Điều 17 của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Tuy nhiên, HĐXX cho rằng việc dành thời gian nghiên cứu hợp đồng là quyền của người tiêu dùng, việc nguyên đơn không sử dụng quyền này là xem như từ bỏ quyền của mình. Việc nguyên đơn đã tự nguyện ký kết hợp đồng là có thật và tại phiên tòa, đại diện cho nguyên đơn vẫn khẳng định việc giao kết hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện. Do đó, HĐXX không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Loại hình hợp đồng "sở hữu kỳ nghỉ" một mô hình kinh doanh mới xuất hiện tại Việt Nam trong những năm gần đây.

Lập luận của HĐXX là “đối tượng của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là quyền sở hữu kỳ nghỉ, chứ không phải là quyền sở hữu BĐS du lịch. Theo đó, Tòa án xác định hợp đồng nguyên đơn và bị đơn đã ký với nhau là “Hợp đồng dịch vụ trong lĩnh vực du lịch”.

HĐXX cho rằng, hợp đồng này không đồng nghĩa với quyền sở hữu bất động sản. Sở hữu bất động sản vẫn thuộc chủ đầu tư là Công ty TNHH Khu du lịch V. trong thời gian được cấp giấy phép hợp lệ.

Theo luật sư Nguyễn Thị Kim Thanh, Công ty TNHH Luật Lawlink Việt Nam, do bản chất của việc cung cấp quyền sở hữu kỳ nghỉ được xem là “dịch vụ trong lĩnh vực du lịch”, nên việc kinh doanh mua bán/trao đổi kỳ nghỉ, giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ không phải là hoạt động “kinh doanh bất động sản”, và không chịu các ràng buộc hay các điều kiện kinh doanh bất động sản. Pháp luật điều chỉnh giao dịch hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ chủ yếu là luật dân sự.

Vụ án này đã được Hội đồng thẩm phán TAND tối cao chọn làm Án lệ số 42/2021/AL (thông qua ngày 23/2/2021 và công bố ngày 12/3/2021), về quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp của người tiêu dùng trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có thỏa thuận trọng tài.

Theo đó, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ trên thuộc loại hợp đồng soạn sẵn do nhà cung cấp dịch vụ đưa ra, soạn sẵn quy định thỏa thuận trọng tài, nay nguyên đơn là người tiêu dùng không đồng ý lựa chọn trọng tài và yêu cầu TAND TP Nha Trang giải quyết là phù hợp Điều 38 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Điều 17 Luật Trọng tài thương mại và hướng dẫn tại khoản 5 Điều 4 của Nghị quyết số 01/20I4/NQ-HĐTP ngày 20/3/2014 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao.

Do đó, TAND TP.Nha Trang thụ lý và giải quyết tranh chấp là đúng thẩm quyền theo khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự và còn trong thời hiệu khởi kiện quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Nhà đầu tư cần làm gì để tránh thiệt hại?

Cũng theo luật sư Nguyễn Thị Kim Thanh, trước khi ký kết, người mua phải thận trọng, đọc kỹ nội dung hợp đồng, so sánh các thông tin trong hợp đồng với các quảng cáo và nên yêu cầu chủ đầu tư gửi hợp đồng để đọc trước rồi mới thu xếp việc ký kết. Khi đã tự nguyện ký kết thì phải chấp nhận sự ràng buộc của hợp đồng, không có ngoại lệ nào khác trừ trường hợp các bên đạt được đồng thuận sửa đổi hợp đồng.

Theo luật sư, trong bối cảnh các tranh chấp từ loại hình cung cấp dịch vụ này phát sinh khá phổ biến, việc phổ biến bản án và án lệ từ vụ tranh chấp này là có tác động tích cực đến thị trường, định hình rõ nét hơn về bản chất của hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ, giúp cho người tiêu dùng hiểu đúng hoạt động này và cơ sở pháp lý điều chỉnh.

Đối với người tiêu dùng, cần thận trọng hơn trước các quảng cáo về sản phẩm, giờ đây đã có thể hiểu rõ đối tượng của giao dịch là “quyền được nghỉ” chứ không phải là “BĐS du lịch” nên sẽ cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

Đối với tổ chức kinh doanh, có cơ sở để kịp thời rà soát và điều chỉnh hoạt động kinh doanh để vừa có những sản phẩm, dịch vụ hấp dẫn người tiêu dùng, lại vừa đảm bảo tuân thủ pháp luât, nâng cao uy tín của doanh nghiệp, và thông qua đó, lấy lại niềm tin của người tiêu dùng đối với loại hình dịch vụ này.

“Án lệ và bản án chứa án lệ như được phân tích sẽ có những tác động nhất định đến thị trường kinh doanh quyền sở hữu kỳ nghỉ ở Việt Nam, góp phần tạo lập môi trường kinh doanh an toàn, minh bạch hơn, hướng đến sự cân bằng hơn cho các bên trong quan hệ hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ”, luật sư Nguyễn Thị Kim Thanh cho biết.