Chỗ vắng, chỗ đông…

Nếu các phòng công chứng đất đai trên địa bàn Q.9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) và khu vực Q.5 khá vắng vẻ khách ra vào đầu năm thì phòng công chứng tại huyện Nhơn Trạch, Định Quán (Đồng Nai) lại có phần đông đúc hơn. Tuy nhiên, so với đầu năm 2022, hoạt động đầu tư công chứng đất đai tại các khu vực này giảm khoảng 70-90%.

Tại một phòng công chứng trên địa bàn Q.9, Tp.HCM ghi nhận lượng khách đến công chứng khá ít. Hồ sơ công chứng chủ yếu là giao dịch uỷ quyền tặng con cái, khai di sản thừa kế. Trong khi hồ sơ liên quan chuyển nhượng đất đai giữa các nhà đầu tư với nhau rất ít. Theo một công chứng viên phòng công chứng, chuyển nhượng đất đai lâu lâu mới có một hồ sơ. Điều này khác hẳn với thời điểm cùng kì năm ngoái.

“Có thể giai đoạn đầu năm nên lượng hồ sơ còn ít, thường giao dịch sẽ diễn ra nhiều giữa năm hoặc cuối năm. Tuy nhiên, tình hình thị trường bất động sản năm nay cũng chưa biết trước được điều gì”, công chứng viên này cho hay.

Tại phòng công chứng trên địa bàn Q.9 cũ, lượng hồ sơ công chứng đất đai giảm mạnh so với cùng kì năm ngoái. Ảnh: Hạ Vy

Q.9 cũ vốn là “điểm nóng” của thị trường bất động sản khu Đông Tp.HCM. Vào giai đoạn nóng sốt, các phòng công chứng trên địa bàn gần như “cháy chỗ ngồi”. Còn nhớ, thời điểm sau Tết nguyên đán năm 2022, tại các phòng công chứng lượng hồ sơ mua bán nhà đất liên tục được đưa vào. Công chứng viên làm việc không có thời gian nghỉ trưa. Hiện tại, số lượng hồ sơ đất đai đã sụt giảm hơn 80%.

Tại một phòng công chứng lâu năm trên đường Hồng Bàng, Q.5, Tp.HCM tình hình cũng diễn ra tương tự. Lượng khách ra vào công chứng khá ít. Hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng đất đai giữa các cá nhân cũng chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Đây là phòng công chứng lớn trên địa bàn Q.5, thường tiếp nhận các hồ sơ công chứng ở các khu vực phía Tây Tp.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, Long An, Cần Giờ…

Nhìn vào hoạt động của phòng công chứng đầu năm 2023 cũng thấy được tình hình thị trường bất động sản tại Tp.HCM và các khu vực lân cận.

“Thực mục sở thị” tại các phòng công chứng trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, Định Quán (Đồng Nai) nhận thấy, lượng hồ sơ công chứng đầu năm có phần nhỉnh hơn Tp.HCM. Thị trường khu vực này đã xuất hiện một vài giao dịch đầu năm. Cùng với đó, một số giao dịch đã diễn ra trước Tết, hiện làm thủ tục sang tên tại phòng công chứng. Tuy nhiên, nếu so với thời điểm cùng kì năm ngoái, lượng hồ sơ công chúng tại các khu vực này đã giảm khoảng 70-80%.

Tại địa bàn huyện Nhơn Trạch, phòng công chứng có phần đông hơn Tp.HCM nhưng hồ sơ chủ yếu đến từ uỷ quyền cho con cái, khai di sản thừa kế... ít hồ sơ chuyển nhượng đất đai. Ảnh: Hạ Vy

Tình hình trầm lắng thanh khoản đất nền từ giữa năm 2022 đến nay đã kéo theo sự sụt giảm hồ sơ tại các phòng công chứng. Theo các môi giới tại khu vực Đồng Nai, hồ sơ công chứng đầu năm chủ yếu rơi vào các giao dịch đã diễn ra trước Tết. Có thể phải sau thời điểm rằm tháng Giêng, hoạt động mua bán đất đai trên địa bàn mới diễn ra. Tuy nhiên, với bối cảnh lãi suất tăng, tín dụng chưa mở, thị trường bất động sản cũng khó đoán trong năm 2023.

Nhà đầu tư vẫn tâm lý chờ đợi

Khác với sự “nhộn nhịp” của cùng kì năm ngoái, thị trường bất động sản đầu năm 2023 có phần "đảo chiều" khi nhà đầu tư vẫn rất thận trọng trước những diễn biến có phần ảm đạm của thị trường.

Theo chuyên gia đầu tư bất động sản Trần Khánh Quang, tâm lý nhà đầu tư là khi thấy thị trường đi lên, sợ bị mất cơ hội nên phải mua vào bằng được. Còn khi thị trường đi xuống và nhìn nhận tương lai không sáng sủa, họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này đã dẫn đến câu chuyện downtrend trên toàn thị trường. Nếu nhà đầu tư muốn hạn chế rủi ro nên quan sát thêm đến quý 2/2023 để nắm bắt được xu hướng của thị trường. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho rằng, nhà đầu tư không nên quá e dè nếu có sẵn tài chính.

“Khi đã xác định được sản phẩm muốn mua hãy dành 2 tuần để quan sát. Bên cạnh việc khảo sát mặt bằng giá ở khu vực, hãy chú ý đến mức giảm giá của sản phẩm. Nếu thấy mức điều chỉnh giá từ 3 - 7% trong thời gian này thì khả năng cao chủ đầu tư đang có nhu cầu thoát hàng nhanh. Nhà đầu tư không nên tìm kiếm dàn trải mà nên tập trung vào các loại sản phẩm sát trung tâm nhằm hạn chế rủi ro. Ngoài ra, nhà đầu tư nên chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng thương lượng, mua vào giá tốt. Pháp lý của sản phẩm cũng là một yếu tố nhà đầu tư nên tìm hiểu trước khi đưa ra quyết định”, ông Quang nhấn mạnh.

Tại một phòng công chứng trên địa bàn Định Quán, Đồng Nai. Ảnh: Hạ Vy

Theo dự báo, những tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục giao dịch chậm lại, giá bán không tăng nhưng cũng không giảm.

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers (Việt Nam) cho rằng, mặc dù thận trọng trong năm 2023 nhưng nhà đầu tư vẫn nhìn thấy cơ hội ở các nhóm tài sản thuộc phân khúc công nghiệp, bán lẻ và bất động sản nghỉ dưỡng. Quan trọng nhất, doanh nghiệp bất động sản đang quan sát chặt chẽ các động thái điều chỉnh thị trường của Chính phủ cũng như những sửa đổi luật và quy định trong thời gian tới.

Đại diện đơn vị này phân tích, phân khúc bất động sản nhà ở tiếp tục đối diện với khó khăn về pháp lý, thanh khoản, nguồn vốn và dự kiến sẽ kéo dài đến ít nhất quý 3 năm 2023.

Tuy vậy, các động thái mới nhất của Chính phủ, từ Ngân hàng Nhà nước đến tổ công tác các Bộ ngành cho thấy quyết tâm phục hồi thị trường theo hướng bền vững. Việc hoãn triển khai các đợt mở bán mới làm thu hẹp nguồn cung, góp phần thúc đẩy giao dịch. Tương tự thị trường BĐS toàn cầu, dự báo cả hai loại hình này sẽ trải qua một đợt điều chỉnh giá mới trong thời gian tới.