Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) gặp khó khăn, doanh nghiệp (DN) khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, khó phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng dẫn đến nhiều DN thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Tồn kho hàng trăm ngàn tỉ đồng

Thống kê chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính năm của các công ty BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm ngàn tỉ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó. Điều này có nghĩa số vốn rất lớn đang nằm trong đất nhưng DN lại không xoay được tiền để triển khai tiếp. Chẳng hạn như Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) tồn gần 134.500 tỉ đồng, tăng đến 22,5% so cùng kỳ và chiếm hơn 50% tài sản của Novaland. Hiện lượng tồn này đang nằm chủ yếu ở 3 dự án lớn là Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram cũng như từ việc nhận chuyển nhượng các dự án mới.

Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng có lượng hàng tồn lớn, dù đã giảm nhẹ 7,5% so với quý trước và giảm 4% so cùng kỳ năm 2021 nhưng vẫn đang tồn gần 15.000 tỉ đồng. Các dự án dang dở đang chiếm phần lớn lượng hàng tồn của Nam Long chủ yếu ở dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari)… Còn hàng tồn của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh cũng vượt 14.200 tỉ đồng, tăng 20% so cùng kỳ năm ngoái.

Một trong các dự án của Novaland đang triển khai có hàng tồn kho lớn

Một số DN BĐS cho biết hiện tại họ chưa triển khai sản phẩm nhưng dự án đã nghẽn từ pháp lý. Trong đó, hầu hết các DN nhỏ và vừa đều vướng phải. Do đó, phải sớm tháo gỡ về pháp lý giúp DN triển khai dự án. Kế đến, các ngân hàng phải mở hầu bao giúp DN thế chấp dự án để vay vốn và sau đó mới đến bán hàng. Khi đó khách hàng cần được hỗ trợ lãi suất với chính sách, điều kiện vay thông thoáng...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết các nội dung vướng mắc hiện tại của các dự án tại TP HCM, hiệp hội đã kiến nghị nhiều lần. Hiện khoảng hơn 60 dự án thuộc diện vướng thanh tra, vướng đất công và hơn 140 dự án vướng pháp lý. Một số dự án của các DN khác tại TP HCM còn dở dang, vướng mắc rất nhiều.

Phát triển các quỹ đầu tư bất động sản

Về vấn đề giải cứu thị trường, giải quyết hàng tồn kho BĐS, theo ông Lê Hoàng Châu vẫn là câu chuyện dòng tiền. Chính vì thế, tới đây Chính phủ cần có chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước trong việc tháo gỡ chính sách tín dụng cho thị trường BĐS. Bộ Tài chính nên có "sàn giao dịch trái phiếu" dưới sự giám sát của bộ, đồng thời đẩy mạnh phát triển các quỹ đầu tư BĐS chứ không thể trông chờ vào một kênh tín dụng.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng thị trường hiện tại ngoài các chính sách mà Chính phủ, bộ, ngành quyết tâm tháo gỡ thì câu chuyện nội tại là của DN. Hiện nhiều công ty BĐS đang nợ trái phiếu nhưng hàng không bán được, bị ách lại nên không có nguồn tiền trả nợ và các chi phí khác để vận hành công ty. Cách tháo gỡ tốt nhất là làm sao để họ bán hàng như: Tăng hỗ trợ tín dụng giúp thu hút người mua tạo thanh khoản, tháo nghẽn dòng tiền cho DN có sản phẩm hoặc hỗ trợ tín dụng để DN tái cấu trúc tài chính…

Cách làm tốt nhất là các dự án tồn kho phải bán được. Trong khi đã có DN giảm giá sản phẩm tới 30%-40% nhưng không có người mua. Điều đó có nghĩa cần phải giảm thêm để thu hút người mua. "Rõ ràng là hai bên mua - bán cần thành thật với nhau chứ giải cứu như hiện nay thì hơi khó" - ông Đinh Thế Hiển nhìn nhận.

Ông Hiển phân tích thêm thị trường và các công ty BĐS nếu đóng băng hay phá sản đều ảnh hưởng đến hàng loạt vấn đề khác, trong đó có hệ thống tín dụng. Trong khi hiện nay nhiều công ty dù khó khăn nhưng vẫn còn tiềm năng, nhất là các dự án đang vướng pháp lý ở các tỉnh lân cận vì nó sẽ là động lực cho việc phát triển kinh tế, đầu tư hạ tầng trong vài năm tới nên các tổ chức tín dụng cần tìm cách hỗ trợ để họ sớm vượt khó, ổn định. Trong đó, các ngân hàng thương mại kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước có chính sách đặc biệt kéo dài việc đáo hạn nợ khoảng 3 năm giúp các DN có thể mua lại trái phiếu hoặc gia hạn nợ dưới sự kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, từ đó giúp công ty BĐS và cả nhà băng tránh tạo ra một "cục máu đông" lớn làm nghẽn thị trường…

Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ ra 2 vấn đề cấp thiết của thị trường BĐS hiện nay. Thứ nhất là giải quyết hàng tồn kho của các DN BĐS, nhất là vấn đề về thanh khoản. Vấn đề lớn nhất của thanh khoản là tiền, trong đó lãi suất đóng vai trò quan trọng. Đồng thời, cần kích thích thị trường bằng việc kích hoạt trở lại một gói hỗ trợ gần giống gói 30.000 tỉ đồng trước đây để người mua có thể tiếp cận được. Thứ hai, về lâu dài, Chính phủ phải quyết liệt đẩy nhanh chính sách tháo gỡ vướng mắc, nhất là các khâu tắc nghẽn liên quan tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính.

Giải phóng thị trường khỏi cơn bạo bệnh

Theo ông Lê Hoàng Châu, với quyết tâm của Chính phủ là sẽ triển khai các nghị định liên quan đến thị trường BĐS như về thủ tục đất đai, quản lý xây dựng... Đặc biệt, các nghị định này nằm trong khuôn khổ của pháp luật thuộc thẩm quyền của Thủ tướng mà không cần tới luật. "Nhà nước đã có cơ chế, nghị quyết sắp có nên vấn đề còn lại là từ ý chí của lãnh đạo tỉnh, thành phố phải quyết liệt chỉ đạo các sở, ngành chủ động giải quyết các vướng mắc thủ tục sớm để giải phóng thị trường khỏi cơn bạo bệnh", ông Châu nói.