Khởi điểm cho khó khăn bắt đầu từ tác động trên thị trường tài chính với thông tin lãnh đạo doanh nghiệp ngã ngựa như FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát. Tâm lý của nhà đầu tư trở nên hoang mang, tâm lý của người dân trở nên “ám ảnh” bởi quá nhiều biến động có thể khiến thị trường khủng hoảng, giá bất động sản lao dốc.

Khi thị trường chứng khoán, trái phiếu gặp khó, dòng vốn vay từ phía ngân hàng lại co hẹp khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư và thậm chí cả người mua nhà ở thực thiếu đi “nguồn nhựa sống” để mua bất động sản.

Chính tâm lý, dòng vốn co hẹp đã đẩy thị trường vào khoảng thời gian khó thanh khoản. Đã có nhiều lo ngại về sự khó khăn, trầm lắng của thị trường sẽ kéo dài tới năm 2023, bước sang năm 2024. Nhưng ở góc độ phân tích, đánh giá khác, nhiều chuyên gia cho rằng, 2023 sẽ là dấu mốc cho sự đảo chiều của thị trường bất động sản bởi nhiều nhân tố thúc đẩy thị trường phát triển.

Đầu tiên là nhu cầu mua nhà của người dân vẫn cao . Tại thị trường Hà Nội và TP.HCM vẫn ghi nhận lượng giao dịch mua chung cư, nhà trong ngõ. Một báo cáo mới đây của đơn vị nghiên cứu batdongsan.com.vn ghi nhận, trong quý IV/2022, lượt tìm mua bất động sản tại TP.HCM ước tính tăng 18% so với quý 1/2022, trong khi con số này của Hà Nội lại giảm 8%.

Nhu cầu tìm thuê bất động sản ở cả 2 thành phố đều hồi phục tốt trong năm 2022. TP.HCM chứng kiến tốc độ hồi phục mạnh mẽ hơn với mức độ quan tâm tới bất động sản cho thuê tăng 103% so với đầu năm, trong khi Hà Nội tăng 63%.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam – CSS của đơn vị này cũng ghi nhận, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu vẫn mua thêm ít nhất 1 bất động sản. Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có 2 BĐS cho biết họ sẽ mua thêm BĐS trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 BĐS lên đến 87%. Những số liệu này cho thấy nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao.

Thứ hai, dòng tiền từ FDI vào bất động sản vẫn không ngừng đổ mạnh, được dự báo trở thành nhân tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy tính đến ngày 20/9, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng qua với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng gần gấp đôi so với con số thu hút của cùng kỳ năm ngoái chỉ đạt 1,8 tỷ USD.

Theo nhận định của giới nghiên cứu thị trường, những nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang tìm cách thâu tóm doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn và dự án cần dòng tiền. Xu hướng M&A diễn ra mạnh mẽ trong năm 2022 và được dự báo còn bùng nổ trong năm 2023. Đây là dòng tiền được đánh giá góp phần tạo sức ấm cho thị trường địa ốc.

Thứ ba, dòng vốn tiếp cận từ ngân hàng trở nên dễ dàng. Cách đây hơn 2 ngày, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định tăng chỉ tiêu tín dụng (room) cho toàn hệ thống ngân hàng thêm khoảng 1,5 - 2%. Như vậy sẽ có thêm khoảng 200.000 tỉ đồng vốn cho nền kinh tế. Cơ hội vay mua bất động sản cũng trở nên dễ dàng khi phía nhà băng đang rộng mở room tín dụng.

Và chỉ còn chưa đầy 1 tháng, bước sang năm 2023, room tín dụng sẽ “khởi động” lại với nhiều cơ hội lớn. Nhà đầu tư, người mua nhà, hay ngay cả các doanh nghiệp địa ốc cũng sẽ rộng cửa trong tiếp cận dòng vốn ngân hàng. Trên cơ sở đó, thanh khoản của thị trường địa ốc được dự báo gia tăng.

Sự bình ổn của thị trường tài chính cũng sẽ là nhân tố thúc đẩy thị trường địa ốc. Sau biến động năm 2022, với chính sách điều hành sắp xếp lại từ phía Nhà nước, thị trường tài chính như chứng khoán, trái phiếu sẽ đi vào bình ổn. Tâm lý của nhà đầu tư trở nên an tâm. Đây là tín hiệu sáng để niềm tin vào bất động sản được khôi phục.

Trên cơ sở đánh giá chung về thị trường, nhận định kịch bản năm 2023, TS. Nguyễn Trí Hiếu kỳ vọng vào nửa cuối năm, bất động sản sẽ phục hồi. Khó khăn sẽ đi nhanh.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đặt ra hy vọng vào sự phục hồi của thị trường trong năm 2023 khi chính sách điều hành thông thoáng, vấn đề điểm nghẽn bất động sản được tháo gỡ.

Còn ông TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam dự đoán năm 2023 thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. Phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng, điều này sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.