Cùng 1 dự án có thể phải chịu sự điều chỉnh về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản bởi hai hệ thống luật.

Hiện nay, theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư. Trong khi, các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS.

"Phân mảnh" thẩm quyền cấp phép

Quy định nêu trên dẫn đến "phân mảnh" thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án. Ví dụ: UBND tỉnh A lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị theo pháp luật đấu thầu. Sau khi đăng tải danh mục dự án mà chỉ có 01 nhà đầu tư C đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư C được chấp thuận để thực hiện dự án. Nhà đầu tư C sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D, thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.

Vẫn trường hợp trên nhưng có 2 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì UBND tỉnh A tổ chức đấu thầu và nhà đầu tư C trúng thầu. Nhà đầu tư C sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D thì thực hiện thủ tục theo Luật Kinh doanh BĐS.

Với 2 trường hợp trên, cách thức để nhà đầu tư C được lựa chọn có bản chất không khác nhau nhưng việc quy định 2 thủ tục riêng biệt để nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án là không cần thiết.

Sự phân chia thẩm quyền xử lý thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo 2 ngành luật khác nhau hiện nay thuần túy là phân chia cơ học, không có luận chứng rõ ràng về việc tại sao phải phân tách thành 2 trường hợp, mỗi trường hợp tại sao phải áp dụng theo Luật Đầu tư hay Luật Kinh doanh BĐS.

Theo Điều 43 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thì thủ tục cho phép chuyển nhượng mọi dự án BĐS đều thực hiện thống nhất theo Luật Kinh doanh BĐS, quy định này sẽ làm nảy sinh 2 vấn đề lớn. Thứ nhất, cần sửa Luật Đầu tư năm 2020 cho thống nhất. Và thứ hai, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án BĐS (theo Luật Kinh doanh BĐS thì nhà đầu tư còn phải "Điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư".

Như vậy, rất nhiều trường hợp nhà đầu tư phải làm nối tiếp 2 thủ tục theo 2 đạo luật khác nhau để hoàn tất việc chuyển nhượng dự án BĐS.

Đang có sự thiếu công bằng với các doanh nghiệp "bình thường" khi chuyển nhượng dự án bất động sản

Xuất phát từ phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư là luật quy định về mọi hoạt động đầu tư, chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động đầu tư nên thực hiện thống nhất theo thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư. Việc quy định 2 thủ tục, thực hiện theo 2 luật riêng biệt với 2 cơ quan thụ lý khác nhau sẽ tăng thêm thủ tục, kéo dài thời gian thực hiện cũng như chi phí tuân thủ.

Do đó, Luật Kinh doanh BĐS chỉ cần đặt ra quy định về điều kiện với dự án/phần dự án chuyển nhượng cũng như điều kiện với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng... Các điều kiện này sẽ được rà soát, xem xét trong quá trình thẩm định điều chỉnh chủ trương đầu tư để cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư.

Hoặc một giải pháp khác là cho phép "tích hợp", đơn giản hóa để chỉ phải làm một thủ tục. Chẳng hạn, trong quyết định cho phép chuyển nhượng dự án BĐS tích hợp cả nội dung điều chỉnh dự án đầu tư theo Luật Đầu tư để tránh phải làm thêm một thủ tục.

Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền

Điều 45 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định, chấp thuận. Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận. Tức là vẫn duy trì quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014: Cấp nào quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.

Quy định như trên chưa phù hợp với quan điểm xây dựng luật là "Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính". Chẳng hạn theo Luật Đầu tư hiện nay, dự án khu đô thị có quy mô từ 300ha trở lên thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Với dự án này, nếu nhà đầu tư chỉ chuyển nhượng một phần dự án cũng phải trình hồ sơ để Thủ tướng Chính phủ cho phép chuyển nhượng? Nếu chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án cho 10 đối tác thì phải thực hiện 10 thủ tục trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Do đó, Dự luật cần phân cấp toàn bộ thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho UBND cấp tỉnh. Bởi khác với việc quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án lần đầu (cần xem xét, đánh giá năng lực nhà đầu tư, đánh giá hiệu quả, sự cần thiết triển khai dự án, quy hoạch...) thì đến bước này, nhà đầu tư là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án đều phải đáp ứng các điều kiện về năng lực; dự án đã GPMB, hoàn thành nghĩa vụ tài chính... nên không cần thiết Thủ tướng Chính phủ phải quyết định mà nên phân cấp cho địa phương để đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện.