James Berkley đã dành phần lớn sự nghiệp ở Phố Wall. Anh tốt nghiệp Đại học Bentley vào năm 2010, lấy bằng thạc sĩ tài chính vào năm sau đó và bắt đầu làm chuyên viên phân tích ngân hàng đầu tư năm 2011 cho một công ty nhỏ tại Boston.

Đến 2012, anh chuyển sang làm ở bộ phận sell side (bên bán) của Credit Suisse. Trong 8 năm tiếp theo, công việc của James liên quan đến hoạt động bán các ý tưởng nghiên cứu và cổ phiếu cho các quỹ phòng hộ, công ty quản lý tài sản và rời Phố Wall vào năm 2021.

Nhà đầu tư 34 tuổi chia sẻ: “Tôi rất quen với thị trường chứng khoán. Bởi vậy, xét từ góc độ rủi ro thì tôi tin rằng bất động sản tốt hơn nhiều so với chứng khoán, bạn có thể kiếm được nhiều tiền hơn và gặp ít rủi ro hơn rất nhiều.”

Làm việc trong lĩnh vực tài chính, James kiếm được khoản tiền khá lớn. Mức lương khởi điểm cho công việc đầu tiên của anh là 65.000 USD và kiếm được 625.000 USD ở thời điểm nghỉ việc. Dù vậy, phần lớn khối tài sản 7 triệu USD lại là nhờ các khoản đầu tư vào bất động sản.

Hiện tại, James dùng hơn 80% tài sản của mình để đầu tư bất động sản. Anh nhớ lại, bất động sản đã ở trong tầm ngắm trước khi bắt đầu sự nghiệp trong lĩnh vực tài chính. Tuy nhiên, khi đó anh không đủ khả năng để mua, việc trả khoản nợ sinh viên 100.000 USD mới là mối quan tâm hàng đầu.

James mua bất động sản đầu tiên vào tháng 4/2013. Đó là một căn hộ 2 phòng ngủ, 2 phòng tắm trị giá 466.000 USD ở phố North Dorchester của Boston. Anh đã sử dụng khoản vay của chính phủ (FHA) và thanh toán trước 3,5%, sống trong căn nhà này 1 tháng trước khi đến New York để làm việc. Ở thời điểm đó, anh cho thuê cả 2 phòng ngủ và có thu nhập từ ngôi nhà này, nhưng vẫn không đủ để trang trải các chi phí khác.

1 năm sau, James bán căn hộ này với khoản lãi 70.000 USD và sử dụng số tiền này để mua một bất động sản cho nhiều gia đình ở Worcester, Masachusetts. Năm 2019, James bắt đầu bán bớt các phòng cho thuê ở Worcester để mua các toà nhà được sử dụng cho dịch vụ y tế (medical building).

Anh giải thích: “Với phân khúc này, tôi có thể có dòng tiền mạnh hơn mà có ít biến động hơn. Những bên thuê ‘medical building’ ký hợp đồng từ 5-10 năm và các bác sĩ liên tục kinh doanh. Nguồn doanh thu của họ ổn định nên luôn có khả năng trả tiền thuê nhà.”

Hiện tại, James quan tâm nhiều hơn đến việc mua lại các bất động sản thương mại. Tính đến tháng 1/2022, anh sở hữu 8 bất động sản: bao gồm một căn hộ và một toà nhà được sử dụng cho dịch vụ y tế, 3 biệt thự dành cho 3 gia đình. Ngoài ra, James cũng quản lý 2 quỹ đầu tư vào bất động sản thương mại.

Nhờ 2 nguồn thu nhập từ cho thuê bất động sản và cổ tức từ các quỹ đầu tư, dòng tiền mà James thu về mỗi tháng là 45.000 USD. James chia sẻ rằng với số tiền “về đều” như thế, anh đã có đủ tiền để nghỉ hưu, vì vẫn có tiền trong ngân hàng và tài khoản tiết kiệm.

Nếu muốn giàu có lâu dài, James tin rằng đầu tư vào bất động sản hiệu quả hơn nhiều so với chứng khoán bằng những cách này:

Làm giá trị tăng lên theo thời gian

Đây là khi bạn sở hữu một bất động sản có cơ hội để nâng cấp và làm nó tăng giá trị. Việc này đòi hỏi thời gian, tiền bạc và một chút sáng tạo, nhưng ban đầu bạn có thể cho thuê hoặc bán với giá cao hơn giá mua.

Bất động sản cho nhiều gia đình đầu tiên mà James mua ở Worcester là một toà nhà hoàn toàn mới. Tuy nhiên, không lâu sau, anh nhận ra rằng mình có thể kiếm được nhiều tiền hơn nếu mua một toà nhà cũ, chi tiền để sửa chữa và sau đó cho thuê. Về sau, James bắt đầu mua các toà nhà cũ hơn, cải tạo và cho thuê. Nhờ đóng, dòng tiền hàng tháng đã răng lên.

Sát sao với dòng tiền

Nếu đang mua một bất động sản và cho thuê, bạn sẽ có cơ hội tạo ra dòng tiền, đó chính là thu nhập từ cho thuê trừ đi tất cả các chi phí. Tốt nhất là bạn nên sở hữu dòng tiền dương. Tuy nhiên, bất động sản đầu tiên của James lại tạo ra trải nghiệm ngược lại.

Anh cho hay: “Tôi đã mất khoảng 1.000 USD mỗi tháng. Đó là bài học về tầm quan trọng của dòng tiền mạnh, cách bạn vượt qua suy thoái và giúp bạn không bị phá sản.”

Kể từ khi phạm phải sai lầm đó, James đã kinh doanh theo quy tắc 1%, tức là tiền thuê nhà hàng tháng phải ít nhất bằng 1% giá mua. Ví dụ, nếu bạn mua một bất động sản trị giá 300.000 USD thì hãy cho thuê ít nhất 3.000 USD/tháng.

Không ngại dùng đòn bẩy

Theo James, đây là bước quan trọng nhất. Với anh, điều tuyệt vời ở lĩnh vực bất động sản là bạn có thể vay rất nhiều tiền để mua.

Anh đưa ra ví dụ về 2 người mua đang dự định mua một căn nhà 1 triệu USD và cả 2 đều có cùng số tiền đó. Người A muốn mua bằng tiền mặt, trong khi người B muốn trả trước 10% và 90% còn lại là đi vay. Điều đó có nghĩa là A trả 1 triệu USD và vay 0 USD, trong khi B trả 100.000 USD và vay 900.000 USD.

Nếu giá trị ngôi nhà tăng 10% thì hiện nó có giá 1,1 triệu USD, nghĩa là A lãi 10%. B cũng kiếm được 100.000 USD, nhưng vì chỉ cọc 100.000 USD nên họ lãi tới 100%. A chỉ có thể đủ khả năng mua 1 ngôi nhà 1 triệu USD, còn B thì có thể mua 10 căn nhà tương đương và kiểm soát số bất động sản trị giá 10 triệu USD. Nếu tất cả những ngôi nhà này tăng giá 10%, thì B kiếm được 1 triệu USD còn A vẫn chỉ thu về 100.000 USD.

James chỉ ra rằng đó chính là lợi thế của việc sử dụng tiền của người khác và cách bạn nên thực hiện để làm giàu. Anh nói: “Ngân hàng không yêu cầu bạn phải chia sẻ lợi nhuận với họ, nên do đó tôi luôn cố gắng tận dụng càng nhiều càng tốt. Tuy nhiên, bạn phải đảm bảo rằng luôn có dòng tiền đủ để trang trải các khoản nợ.”

Tham khảo BI