Bài trao đổi dưới đây của bà Phan Vân Hà – Tổng giám đốc Công ty CP thẩm định giá IVC Việt Nam sẽ lý giải nguyên do tại sao tình trạng trên đã và sẽ vẫn tiếp tục diễn ra.
Chủ đầu tư tay không bắt giặc
Nguyên tắc phòng ngừa rủi ro của ngân hàng là chỉ cho vay 60-70% giá trị tài sản đảm bảo, chủ đầu tư phải có vốn đối ứng 30-40%. Về lý thuyết điều này hợp lý. Nhưng thực tế việc đánh giá tài sản đảm bảo bị sai lệch khiến nhiều trường hợp, giá trị khoản vay vượt nhiều lần giá trị nội tại của tài sản đảm bảo.
Có hai nguyên nhân dẫn đến sự sai lệch này:
Thứ nhất, việc định giá tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai là các dự án bất động sản được thực hiện bằng phương pháp Thặng dư: bằng giá trị hiện tại của tổng doanh thu trong tương lai trừ đi giá trị hiện tại của chi phí phát triển. Nôm na là chiết khấu dòng thu nhập tương lai và chi phí phát triển về cùng thời điểm để tính giá trị.
Tuy nhiên thay vì đánh giá một cách hợp lý, có sự tương đồng về doanh thu và chi phí ở mức độ vừa phải, nhiều thẩm định viên thực hiện so sánh với các dự án khác mà không tính đến sự khác biệt về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, năng lực bán hàng của chủ đầu tư. Bên cạnh đó sự chủ quan về dự báo giá bán cũng như về tốc độ bán hàng không phù hợp với sự biến động của thị trường khiến việc ước tính doanh thu trở nên sai lệch rất lớn.
Thứ hai, một sai lầm khác dễ dẫn đến tai họa là việc sử dụng hệ số chiết khấu. Chủ đầu tư thường sử dụng con số ước lượng 10% khi chiết khấu dòng tiền dự án trong nhiều năm, mà không tính đến rủi ro của ngành bất động sản cũng như mức bù rủi ro khi kinh doanh của thị trường Việt Nam (thể hiện mức độ bù đắp rủi ro giữa quyết định đầu tư vào tài sản so với việc đầu tư vào một tài sản khác không rủi ro hoặc rất ít rủi ro hơn).
Một ví dụ đưa ra: Giả sử chủ đầu tư sử dụng 50% vốn tự có, 50% vốn vay tại ngày 01/06/2016 thì chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (hệ số chiết khấu) được tính bằng khoảng 15,55%. Nếu dòng thu nhập của dự án là 100 tỷ/năm thì tài sản được định giá khi sử dụng 2 hệ số chiết khấu 10% và 15,55% như trên lần lượt là 995 tỷ và 645 tỷ. Mức chênh lệch lên tới 350 tỷ là quá lớn.
Một tài sản bảo đảm cho 2 khoản vay
Khi chủ đầu tư thế chấp dự án BĐS để vay vốn ngân hàng và chủ đầu tư bán nhà của dự án cho người dân và người dân lại được ngân hàng tài trợ cho vay chính căn nhà đó (căn nhà mà nằm trong dự án chủ đầu tư đang thế chấp vay vốn tại ngân hàng) thì vô hình chung một tài sản đã được dùng để bảo đảm cho 2 khoản nợ vay.
Với những yếu tố trên, khi chủ đầu tư lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán thì cũng là lúc ngân hàng lâm vào tình trạng “đười ươi giữ ống” khi không thể thu hồi được khoản cho vay từ việc bán phát mại tài sản bảo đảm vì giá trị tài sản bảo đảm chỉ bằng một phần nhỏ của giá trị khoản vay.
NDH
Với mong muốn góp phần thúc đẩy phát triển thương mại toàn cầu cũng như nắm bắt được nhu cầu của các khách hàng thường xuyên sử dụng dịch vụ thanh toán quốc tế, từ nay đến hết ngày 31/12/2023, Ngân hàng Sài Gòn – Hà Nội (SHB) dành nhiều ưu đãi dành cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp khi chuyển tiền quốc tế, thanh toán L/C...
Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank triển khai các gói tín dụng với tổng quy mô lên tới 370.000 tỷ đồng và 500 triệu USD, với lãi suất ưu đãi chỉ từ 7%/năm.
Hiện có nhiều chương trình hỗ trợ tín dụng và hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp nhưng thủ tục còn nhiều rườm rà. Cùng đó, doanh nghiệp còn ngần ngại về việc thanh tra, kiểm tra sau khi nhận hỗ trợ lãi suất.
Nhằm gia tăng trải nghiệm sử dụng thẻ đến với khách hàng, Lienvietpostbank nâng cấp thành công phương thức xác thực giao dịch thanh toán thẻ 3D-Secure (3DS) lên phiên bản 2.0 cho thẻ tín dụng và thẻ ghi nợ quốc tế JCB.
Tại một số ngân hàng ghi nhận tình trạng lãi suất huy động kỳ hạn ngắn cao hơn kỳ hạn dài.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Fed tăng lãi suất lần này là bước đi cần thiết, được tính toán rất thận trọng, đa chiều, đa mục tiêu hơn. Với Việt Nam, việc tăng lãi suất lần này của Fed cũng nằm trong tiên lượng, trong tính toán của cơ quan điều hành và nhà đầu tư.
Lãi suất cho vay VND bình quân liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm trong phiên 21/3 đã giảm về còn 2,05%/năm.
Sắc đỏ đang chiếm chủ đạo trên nhóm cổ phiếu ngân hàng sáng nay (23/3). Tuy nhiên, một số mã như TPB, VPB, VCB,…vẫn đang diễn biến khá tích cực.
Một số ngân hàng thương mại trong nước đang linh hoạt vai trò bắc cầu vốn quốc tế, tạo thêm nguồn lực quan trọng hỗ trợ doanh nghiệp vay vốn, đặc biệt ở các nguồn ưu đãi và trung dài hạn.
Sự đổ vỡ của ngân hàng Mỹ đã khiến thị trường vàng trải qua tuần giao dịch "dậy sóng". Giá vàng thế giới tăng vọt gần 2.000 USD/ounce, kéo theo vàng miếng SJC trong nước lên gần 68 triệu đồng/lượng, vàng nhẫn cũng tăng vọt lên gần 57 triệu đồng/lượng. Tuy nhiên, giá vàng nhanh chóng hạ nhiệt, nhà đầu tư lướt sóng trước nguy cơ lỗ nặng.
Công ty CP Xây dựng và Phát triển Đô thị (CUD) là chủ đầu tư sân golf Đầm Vạc. Doanh nghiệp này được biết đến với khoản nợ xấu hơn 800 tỷ đồng tại ngân hàng. Trong số tài sản đảm bảo khoản nợ này, có khu sân golf Đầm Vạc.
Chỉ sau khoảng 1 tháng, mức lãi suất trên 9% tại kỳ hạn 12 tháng gần như đã biến mất trên bảng niêm yết của các ngân hàng.
