Đây đều là các biện pháp mà NHNN đặt ra để “siết” dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang sốt nóng, đã dấy lên lo ngại vốn tín dụng vẫn đang chảy mạnh vào lĩnh vực này khi tỷ lệ tín dụng trung, dài hạn tính dự kiến đến hết quý 3.2018 đang chiếm tới 53,2% tổng tín dụng.

Bất động sản hút vốn trung và dài hạn?

Báo cáo mới đây của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia (UBGSTCQG) đưa ra nhận định, trong tháng 1 tăng trưởng tín dụng chững lại do yếu tố mùa vụ. Cơ cấu tín dụng giữ xu hướng tăng tỷ trọng tín dụng ngắn hạn và tập trung vào tín dụng tiêu dùng.

Trong đó, cho vay ngành công nghiệp, xây dựng chiếm khoảng 22,1%; cho vay đối với hoạt động sản xuất sản phẩm vật chất và dịch vụ tự tiêu dùng của hộ gia đình chiếm 16,5%; cho vay ngành nông lâm thủy sản chiếm khoảng 8%; cho vay kinh doanh BĐS và xây dựng khoảng 16,1%; cho vay tiêu dùng chiếm khoảng 18,3%.

Hết quý I, tín dụng toàn hệ thống ước tăng khoảng 3,5% so với cuối năm 2017, thấp hơn mức tăng 4,3% của cùng kỳ 2017. Song đáng chú ý là tín dụng ngắn hạn trong cả quý giảm, còn tín dụng trung, dài hạn lại tăng. Cụ thể, tín dụng trung và dài hạn tăng 4,3%, tín dụng ngắn hạn chỉ tăng 2,6%.

Tỷ trọng tín dụng trung, dài hạn chiếm khoảng 53,2% tổng tín dụng (cuối năm 2017 là 52,8%) là điều đáng mừng khi dòng vốn đi vào đầu tư và sản xuất. Nhưng thời gian gần đây, cùng lúc thị trường BĐS nóng sốt, tín dụng trung và dài hạn lại đảo chiều tăng nhanh, dấy lên lo ngại vốn NH đang chảy vào lĩnh vực này.

Số liệu thống kê của NHNN chi nhánh TP.HCM cho thấy, thời điểm hiện tại, cho vay chính thức với lĩnh vực BĐS đã chiếm 10,8% tổng dư nợ cho vay tín dụng. Với tỷ lệ này, cho vay BĐS trên địa bàn đã cao hơn dư nợ BĐS bình quân của cả nước khoảng 4,3%. Chưa kể, ngoài cho vay chính thức, trên địa bàn TP.HCM còn có khoảng 28% số tiền vay liên quan đến BĐS dưới danh nghĩa các khoản vay tiêu dùng.

Bởi vì lĩnh vực tín dụng này ước tăng 65%, chủ yếu cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng chính và là lĩnh vực tăng trưởng mạnh nhất với 52,9%. Còn cho vay mua trang thiết bị gia đình tăng 6,5%, chiếm 15,3% tỷ trọng, cho vay mua phương tiện đi lại tăng 35,2% và chiếm 8,3%.

Theo đánh giá của các chuyên gia tài chính, thông thường, nhu cầu vốn trung, dài hạn chủ yếu từ các hoạt động như cho vay dự án đầu tư tài sản cố định, đầu tư xây dựng các dự án BĐS, vay mua nhà hoặc vay tiêu dùng… Nếu nguồn vốn tín dụng trung, dài hạn này rót vào các dự án đầu tư tài sản cố định sẽ là dấu hiệu tích cực.

Ngược lại, nếu như nguồn vốn này phục vụ thực hiện các dự án mới, hoặc cho vay cá nhân mua nhà, sửa nhà… lại là dấu hiệu đáng lo ngại, khi mà thị trường BĐS thời gian qua có dấu hiệu tăng nóng lại và tiềm ẩn rủi ro một “bong bóng” mới.

“Chiếc bánh ngon” của ngân hàng

Chuyên gia tài chính, TS Trương Huy Mai – RMIT cho rằng, mặc dù cho vay BĐS đang bị siết lại thông qua các chính sách của NHNN, nhưng lĩnh vực BĐS chắc chắn vẫn hút vốn nhiều.

Bên cạnh đó, tín dụng cho vay để xây dựng tạo ra BĐS, hoặc liên quan đến BĐS cũng chiếm khối lượng rất lớn. NHNN chưa công bố thông tin về tỷ trọng này nhưng việc liên tục cảnh báo và siết vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, cho thấy NHNN cũng đang lo ngại rủi ro.

Bởi các NH luôn rất mặn mà cho vay BĐS vì có tài sản thế chấp, nhu cầu vốn lớn và lãi suất có thể cao hơn cho vay sản xuất kinh doanh, nhất là né sang cho vay tiêu dùng. Do đó, chỉ cần có cơ hội, các NH sẽ cho vay nhiều đối với BĐS. Khi có quá nhiều tiền chảy vào lĩnh vực này sẽ đẩy giá BĐS tăng.

Đơn cử như hiện nay ưu đãi cho cá nhân vay mua nhà hiện nay cũng được triển khai dày đặc với lãi suất chỉ từ 7%/năm, cho vay lên đến 80% giá trị tài sản đảm bảo và thời hạn vay lên đến 20 năm. Đặc biệt, nhiều NH còn tung ra gói cho vay với giá trị lên đến hàng ngàn, thậm chí chục ngàn tỷ đồng và đối tượng được hầu hết nhà băng nhắm đến là người mua nhà. Như vậy, có thể thấy, nguồn vốn NH dưới nhiều hình thức vẫn đang chảy vào lĩnh vực BĐS.

Để giảm thiểu rủi ro đối với hoạt động cho vay của các NH, tháng 1.2018, NHNN đã ban hành văn bản yêu cầu các NH hạn chế tập trung vốn cho vay vào lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Bên cạnh đó, NHNN cũng nhắc nhở, với lĩnh vực vay tiêu dùng, các NH phải kiểm soát tốt chất lượng tín dụng, nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh.

Đặc biệt, các NH phải giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn, tránh cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán. Điều này cho thấy, NHNN cũng đã chú ý đến việc siết cả hai đầu vốn đối với lĩnh vực BĐS.

Nhưng xem ra giải pháp của NHNN vẫn chưa thật sự tạo ra sức ép đủ mạnh bởi trong 5 năm gần đây, lãi suất cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên liên tục giảm nên các NH vẫn chuộng đưa vốn vào những lĩnh vực có lãi suất cao để nâng cao lợi nhuận.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cảnh báo, đang có hiện tượng ngân hàng “đẩy” tín dụng tiêu dùng (trong đó có tín dụng bất động sản) sang công ty tài chính và điều này tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Năm 1997, tại Trung Quốc và Thái Lan, hàng loạt công ty tài chính (kể cả cho vay tiêu dùng lẫn cho vay bất động sản) đã đổ bể. NHNN cần sớm cần phải xem xét lại về mặt số liệu cho vay tiêu dùng.

Ngoài ra, cũng cần phải định nghĩa đúng về cho vay tiêu dùng. Không nên tính cho vay mua nhà vào cho vay tiêu dùng, bởi đây là một khoản đầu tư, chứ không hẳn là khoản tiêu dùng. Riêng vay để sửa hay thuê nhà ở có thể được tính là vay tiêu dùng.

Về lâu dài, cần bóc tách cho vay mua nhà ra khỏi cho vay tiêu dùng để cơ quan quản lý dễ nhận diện rủi ro hơn, ông Nghĩa nên quan điểm.