Cỗ máy kiếm tiền gặp trục trặc

Quỹ đầu tư bất động sản quy mô 125 tỷ USD chuyên phục vụ các khách hàng giàu có của Blackstone vừa thông báo sẽ giới hạn ngưỡng rút tiền của khách hàng. Bloomberg nhận định đây là một trong những dấu hiệu kịch tính nhất cho thấy cỗ máy kiếm tiền chính của quỹ PE hàng đầu thế giới đang gặp rắc rối. Đồng thời đây cũng là 1 chỉ báo đáng sợ cho toàn bộ ngành bất động sản.

Theo thông báo từ Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), động thái này được đưa ra sau khi có quá nhiều nhà đầu tư yêu cầu rút tiền mặt ra khỏi quỹ.

Theo chính sách thông thường, các nhà đầu tư có thể rút 2% số tiền đã đầu tư mỗi tháng, tổng 1 quý không vượt quá 5%. Tuy nhiên Blackstone có thể hạn chế yêu cầu rút tiền.

Trong tháng 11, quỹ này chỉ có thể đáp ứng 43% yêu cầu. Thông báo ngay lập tức khiến cổ phiếu Blackstone giảm 10%, mạnh nhất kể từ tháng 3.

Sau khi trừ đi nợ, hiện BREIT sở hữu tài sản ròng 69 tỷ USD, trải dài từ các tòa nhà chung cư, kho bãi logistics đến cả các casino.

Người phát ngôn của Blackstone khẳng định “hoạt động kinh doanh của chúng tôi được xây dựng dựa trên hiệu suất hoạt động chứ không phải dòng tiền, và hiệu suất của chúng tôi rất tốt”. Ông bổ sung thêm rằng BREIT đang tập trung vào mảng bất động sản cho thuê và logistics ở khu vực Vành đai mặt trời – thị trường có nhiều tiềm năng trong tương lai. Ngoài ra kể từ đầu năm đến nay, quỹ đã đầu tư hơn 20 tỷ USD vào các hợp đồng hoán đổi để đối phó với vấn đề lãi suất tăng.

Rắc rối đến khi lãi suất tăng

Ra đời năm 2017, BREIT đã phát triển nhanh chóng, trở thành 1 ông lớn trong ngành bất động sản sau khi ồ ạt thâu tóm các căn hộ, bất động sản ngoại ô và tận dụng tối đa thời kỳ lãi suất siêu thấp. Giờ đây, với chi phí lãi vay tăng vọt và nền kinh tế suy yếu, BREIT đang gặp phải nhiều yếu tố không thuận lợi.

Sự ra đời của BREIT cũng khiến nhà đầu tư phải chú ý nhiều hơn đến các quỹ tín thác đầu tư bất động sản không niêm yết. Không giống như nhiều quỹ tín thác bất động sản khác, cổ phần của BREIT không niêm yết trên sàn giao dịch.

Để tránh tình trạng forced selling (là tình huống mà người tham gia thị trường buộc phải bán đi tài sản hoặc chứng khoán đang sở hữu dù không mong muốn do điều kiện bên ngoài mất kiểm soát), quỹ hạn chế số tiền mà nhà đầu tư có thể rút ra. Trong trường hợp có quá nhiều yêu cầu rút tiền, ban quản lý có thể lựa chọn giới hạn yêu cầu rút hoặc nâng mức giới hạn.

Blackstone đã đặt cược lớn vào BREIT. Tháng trước, Bloomberg đưa tin Chủ tịch Jon Gray đã đổ 100 triệu USD tiền túi vào đây kể từ tháng 7. CEO Steve Schwarzman cũng tương tự.

Trong năm vừa qua, nhiều cá nhân giàu có, văn phòng quản lý tài sản và các cố vấn tài chính cá nhân ngày càng cẩn trọng hơn với việc rót tiền vào các tài sản khó định giá và khó giao dịch. Tại UBS, một số cố vấn đã giảm dần tỷ trọng tại BREIT.

Động thái của Blackstone là dấu hiệu mới nhất cho thấy cuộc khủng hoảng đang bao trùm ngành bất động sản. Chi phí đi vay tăng cao khiến nhiều chủ đất cạn vốn, thậm chí một số ngân hàng đang tính đến phương án thanh lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản vay. Thị trường nhà ở cũng đang xì hơi trên diện rộng.

Lãi suất tăng khiến Blackstone phải điều chỉnh mức định giá của một số tài sản mà BREIT đang nắm giữ và hạ mức lợi nhuận có thể thu về. 10 tháng đầu năm, quỹ này có lợi suất ròng 9,3%, giảm mạnh so với mức 13,3% nếu tính trong 1 năm trở lại đây.

Dẫu vậy, lợi suất của BREIT vẫn vượt trội so với chỉ số S&P 500. Quỹ này chủ yếu tập trung vào các nhà kho ở thành thị và thị trường nhà cho thuê, những mảng mà Blackstone tin rằng sẽ mang về dòng tiền mạnh dù kinh tế suy thoái.

Cũng trong hôm qua, Blackstone thông báo bán 49,9% lợi tức tại 2 sòng bạc MGM Grand Las Vegas và Mandalay Bay Resort, thu về 1,27 tỷ USD tiền mặt. Tính cả nợ, thương vụ này định giá 2 sòng bạc ở mức hơn 5 tỷ USD.

Tiền mặt thu được có thể giúp BREIT có thêm thanh khoản để đáp ứng nhu cầu rút vốn hoặc để tái đầu tư vào các tài sản có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn.

Triển vọng ảm đạm cho ngành bất động sản

Trong một động thái có liên quan, hôm qua Wells Fargo - một trong những ngân hàng cho vay mua nhà lớn nhất ở Mỹ - xác nhận đang cắt giảm hàng trăm nhân viên trong mảng cho vay thế chấp do lãi suất tăng khiến nhu cầu vay sụt giảm nghiêm trọng.

Trong suốt thập kỷ vừa qua, ngành bất động sản đã tận dụng triệt để chính sách lãi suất siêu thấp. Người mua nhà hồ hởi đi vay và đẩy giá tăng mạnh ở mức 2 con số. Lãi suất siêu thấp cũng góp phần tạo ra sự bùng nổ trong hoạt động tái tài trợ, mang đến nhiều việc làm cho các nhân viên trong ngành.

Giờ đây, bất động sản lại là ngành bị thiệt hại nặng nhất từ chiến dịch chống lạm phát của Fed. Lãi suất hiện đang tăng mạnh nhất trong nhiều thập kỷ trở lại đây.

Cụ thể, lãi suất thế chấp đã tăng gấp đôi kể từ đầu năm đến nay, khiến người mua chùn bước. Giá nhà đã giảm suốt 3 tháng liên tiếp. Trong tháng 10, tỷ lệ các khoản vay thế chấp có lãi suất cố định giảm 61% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Black Knight.

Thứ thay đổi đáng chú ý nhất chính là giá trị của bất động sản đặt trong tương quan so sánh với các tài sản đầu tư khác. Vì Fed tăng lãi suất, các nhà đầu tư tìm thấy những tài sản khác đang có mức lợi suất tăng lên mà lại có tính thanh khoản cao hơn bất động sản. Đó là trái phiếu kho bạc, các trái phiếu có mức xếp hạng cao và cả chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp.

"Thị trường bất động sản luôn theo chu kỳ. Lãi suất tăng là tin cực xấu đối với thị trường", Susan Wachter, giáo sư đang côn tác tại trường Wharton thuộc ĐH Pennsylvania nhận định.

Tham khảo Bloomberg