Siết cho vay BĐS sẽ giúp ổn định giá trên thị trường trong ngắn hạn

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế Trường Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh cho biết, trên thực tế việc kiểm soát cho vay lĩnh vực bất động sản (BĐS) đã có từ nhiều năm qua, nhưng bối cảnh khác biệt trong năm nay khiến cho câu chuyện này trở nên "nóng" hơn, các thành phần tham gia thị trường cũng có cảm giác "bí bách", "ngột ngạt" hơn.

Trên thực tế, 3 năm trước, yếu tố siết pháp lý đối với thị trường BĐS cũng đã hiện hữu, như các đợt thanh tra, kiểm tra, hơn 400 dự án không thể triển khai do vướng pháp lý. Nguồn cung BĐS khi đó cũng đã bắt đầu chững lại.

Sau đó, đại dịch Covid xảy ra, nhiều ngành kinh tế, trong đó có bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề, không ít doanh nghiệp đã phải dừng hoạt động.

Hiện tại, chúng ta chỉ vừa mới thoát khỏi Covid, bình thường hóa trở lại được thời gian ngắn, nhiều ngành trọng điểm chưa phục hồi thì nền kinh tế phải đối mặt lạm phát.

Bối cảnh với nhiều vấn đề như vậy đã khiến cho thị trường đã khó khăn lại càng khó hơn. Động thái siết tín dụng của ngân hàng cũng là một cảnh báo cho thấy rủi ro thị trường. Thêm vào đó, các ngân hàng cũng muốn điều tiết dòng tín dụng sang các lĩnh vực khác về sản xuất kinh doanh để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sau dịch.

"Điều này khiến cho các doanh nghiệp BĐS hiện nay khó dự đoán được tương lai sẽ như thế nào", ông Nghĩa cho biết.

Nguyên tắc của các nhà băng là cho vay ngắn hạn hoặc trung hạn còn BĐS lại thông dụng nguồn vốn dài hạn, nhưng thời gian qua, họ đã cho vay BĐS tương đối. Vì vậy, hiện nay, họ e dè hơn, như giảm giải ngân, chậm giải ngân và định giá lại.

Siết cho vay BĐS hiện nay cũng là nhằm kiểm soát việc người ta dùng đòn bẩy tài chính để làm giá trên thị trường BĐS. Điều này sẽ khiến giá BĐS tăng chậm lại, ổn định giá đối với các giao dịch thứ cấp. Nguồn vốn bị thắt thì đầu cơ sẽ bị ảnh hưởng.

"Tuy nhiên, trong trung, dài hạn sẽ khó giải quyết vấn đề về giá. Bởi ở những thị trường mới nổi như Việt Nam, việc tăng giá diễn ra mạnh hơn so với các thị trường phát triển. BĐS sẽ tiếp tục tăng giá, quy luật thị trường là vậy", ông nói. Nhu cầu về BĐS của người dân vẫn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu nhà ở cho tầng lớp có thu nhập trung bình, thu nhập thấp,…hay nhu cầu phát triển ở các khu đô thị vệ tinh.

Sẽ rất khắc nghiệt nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản lúc này

Trong bối cảnh hiện nay, ông Nghĩa cho rằng, đối với người vay, sẽ rất khắc nghiệt nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Bởi: khó vay, lãi suất cao, thị trường chậm giao dịch. Lợi nhuận từ đầu tư BĐS cũng "thượng vàng hạ cám".

Bằng cách này hay cách khác, nhà đầu tư có thể vẫn vay được ngân hàng, nhưng cần phải cực kỳ thận trọng nếu muốn sử dụng đòn bẩy từ ngân hàng để đầu tư bất động sản trong thời gian ngắn hạn sắp tới. Rủi ro thanh khoản là rủi ro rất lớn với thị trường BĐS hiện nay. Nhà đầu tư nên xem xét, tái cấu trúc danh mục, hạn chế đi vay để đầu tư.

"Tôi thấy hiện nay có những người đang vay với lãi suất tới hơn 10% để đầu tư BĐS. Họ khó có thể an toàn trong tương lai".

Trong khi đó, đối với những người vay mua nhà để ở, vị chuyên gia nhận định, đây là nhóm nhu cầu lớn và hiện nay thị trường phát triển khá tốt. Các ngân hàng vẫn có gói vay với lãi suất khá hợp lý dành cho người mua nhà lần đầu, khoảng 7-8%, thời hạn vay tới 15 năm.

"Lãi suất có tăng nhưng sẽ không quá khắc nghiệt với người vay mua nhà để ở. Mặc dù đúng là cần cân đo với lạm phát, các vấn đề về kinh tế như thị trường lao động có sự xáo trộn, mức tăng lương bình quân chưa đáp ứng nhu cầu".

Ông Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng lãi suất có tăng nhưng không quá khắc nghiệt với người vay mua nhà để ở. Hiện các ngân hàng cũng có nhiều gói vay với lãi suất ưu đãi, hợp lý.

Dự thảo Thông tư 39 có tác động về mặt tâm lý nhiều hơn

Giới địa ốc cũng hướng sự chú ý tới việc Ngân hàng Nhà nước đang sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN. 

Theo Dự thảo, cơ quan quản lý muốn quy định chặt chẽ hơn (về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn, phương án trả nợ, ...) đối với các khoản cho vay mua nhà mới, xây dựng, sửa chữa nhà ở và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, đặc biệt những khoản vay giá trị lớn. Thêm vào đó, NHNN cũng muốn siết hoạt động cho vay đặt cọc mua BĐS hình thành trong tương lai.

Chuyên gia cho rằng, thật ra những quy định này không mới, có thể là NHNN muốn khẳng định lại và làm siết chặt hơn, nghiêm túc hơn. Tuy nhiên, nếu sửa đổi, cần làm rõ hơn khái niệm giá trị lớn, là bao nhiêu và trong hành vi, nhu cầu gì. Vì nếu cá nhân có tài chính tốt, tài sản đảm bảo tốt, nhu cầu liên quan đến mua nhà để ở, sửa chữa nhà, nhu cầu chính đáng thì không nên siết. Không thể làm tắc thị trường.

"Dự thảo dường như có tác động về mặt tâm lý hơn là chính sách, khiến nhiều người cảm giác, thị trường vốn đã bị siết thời gian qua thì nay lại bị siết hơn. Việc đưa ra những đề xuất sửa đổi trong Dự thảo Thông tư cũng là để răn đe các tổ chức tín dụng cho vay lĩnh vực rủi ro, khiến họ phải định lượng, xem xét lại", ông Nghĩa nhận định.